Är ett triangelbyte av hyresrätter möjligt att genomföra när en av parterna formellt saknar ett hyresavtal?
Jag har en hyresrätt som står i mitt namn. Min snart 40-åriga son bor där tillsammans med mig. Jag är pensionär. Det är en ohållbar situation. Sonen har bott i lägenheten med mig sedan 2014. Kan vi byta mot två lägenheter trots att han inte står med på nuvarande kontrakt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du besitter en hyresrätt som du och din son för närvarande bor tillsammans i. I hyresavtalet är det dock bara du som formellt är upptagen som hyresgäst. Mot bakgrund av en boendesituation som du beskriver som ohållbar undrar du om det skulle vara möjligt att ombesörja ett triangelbyte, det vill säga ett byte av din lägenhet mot två mindre objekt, trots att din son i dagsläget inte själv sitter på något hyreskontrakt. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
Generellt om reglerna avseende byte av lägenhet
Med lägenhetsbyte menas att hyresgästen överlåter dennes hyresrätt till någon utomstående för att därigenom få tillgång till en annan bostad och huvudregeln är då att hyresvärdens samtycke fordras, på båda sidor, 12 kap. 32 § 1 st. JB. Om ett sådant samtycke inte ges kan dock hyresgästerna ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för att kunna genomföra det nu sagda. Om tillstånd beviljas kan sedan ett byte ske och tillstånd ska i regel lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden, 12 kap. 35 § 1 st. JB. Exempel på beaktansvärda skäl kan vara ändrade familjeförhållanden, väsentligt förändrade ekonomiska förutsättningar och/eller ändrade förhållanden till följd av studier eller arbete på annan ort. Med påtaglig olägenhet åsyftas en för hyresvärden oacceptabel bytespartner (ny hyresgäst), vilken likställs med en person som exempelvis inte bedöms kunna betala hyran och sköta lägenheten i enlighet med bestämmelserna i 12 kap. JB. Bytespartnern ska vidare och i övrigt kunna vidta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och skulle denne hos sin tidigare hyresvärd uppvisat brister i det här avseendet presumeras (antas) detta också kunna utgöra en påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Bedömningen i den nu uppkomna situationen, vad gäller?
Den uppmärksamme läsaren har säkerligen redan noterat att det på hyrestagarsidan endast är rättsfiguren "hyresgästen" som omnämns i lagtexten och som verkar vara den som äger rätt att vidta vissa typer av åtgärder (exempelvis ett lägenhetsbyte). Den lagstiftning som gäller på det hyresrättsrättsliga området saknar dock bestämmelser som tydligt definierar vem som egentligen är att betrakta som hyresgäst. Men till varje hyresavtal knyts det alltid en eller flera hyresgäster och brukligt är därför att den eller de personer som är upptagna som parter i ett sådant avtal blir att se som hyresgäster. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför; Nej, det torde inte vara möjlighet att genomföra ett bytesupplägg likt det som nu är i fråga eftersom din son inte är hyresgäst i lagens mening. Min uppfattning är helt enkelt att du måste försöka se till att denne formellt, och tillsammans med dig, blir upptagen som hyresgäst i ditt nuvarande hyreskontrakt och då företrädesvis genom att samtala med hyresvärden. När din son sedan har erhållit status som rättsenlig hyresgäst kan du (ni), med iakttagande av ovanstående regler, byta din lägenhet till två separata hyresobjekt när förutsättningar för ett sådant byte infinner sig. Det ska emellertid noteras att ännu starkare skäl än "beaktansvärda skäl" krävs om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har bott i sin lägenhet kortare tid än ett år, vilket kan innebära att hyresnämnden under de första tolv månaderna från det att din son blir upptagen som formell hyresgäst kan komma att ge ett nekande svar. Om frågan skulle hänskjutas dit vill säga. I bästa fall har du och din son samt era framtida bytespartners välvilligt inställda hyresvärdar, vilket förhoppningsvis gör processen hos hyresnämnden obehövlig.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
