Hyresköp av fastighet
Jag har ett hus begärt pris 1.300000kr. Kunder har problem att få lån på begärt pris.
Finns möjlighet till ex, hyrköp i ex 5år ex,6000kr månad (kallhyra) = 72000kr år x 5år = 360000kr
Denna summa avdrages vid köp efter 5år. Kvar att betala vid köp är 940000kr.
Är detta möjligt? Eller finns annan möjlighet? ex tid + fölängning?ex 2+2++.
Tacksam för svar, eller tips. Med vänlig hälsning Kurt R. 070/5419650.
Eller. wegab@hotmail.com
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer att börja med att förklara hur jag tolkat din fråga och din situation och att därefter gå igenom vad som är möjligt och lämpligt. Eventuella kompletterande frågor kan vi ta i den telefonuppföljning som du har beställt. Jag ringer dig tisdagen 9 januari 10:00. Om tiden inte passar är du välkommen att återkomma till mig så försöker vi hitta en ny tid.
Min tolkning av situationen
Jag tolkar din fråga som om potentiella köpare inte får lån för att betala 1 300 000 konor för din fastighet och att du därför föreslår att de får hyra huset för 6 000 kr per månad i fem år samt att de därefter får köpa fastigheten och att den hyra de betalat under de fem åren ska tillgodoräknas dem och att de därför efter fem år betalar ett reducerat pris på 940 000 kr (givet att de betalat 360 000 kr i hyra under hyresperioden). Jag antar att du genom detta tror att köparna kommer att ha möjlighet att få lån om fem år när de ska köpa huset eftersom själva köpeskillingen kommer att vara lägre än vad den är om de betalar fullt pris idag.
Angående hyrköp av fast egendom
Hyrköp är en vanlig konstruktion vid lös egendom som exempelvis bilar, båtar, maskiner etc. Vid fast egendom (som fastighet) så finns det i jordabalken särskilda krav på hur detta avtal ska ingås och formuleras. Eftersom hyrköparna inte köper fastigheten från början bör ni inte redan nu skriva ett överlåtelseavtal. Istället bör ni skriva ett hyresavtal för den första period som hyresgästerna ska hyra huset/fastigheten och därefter skriva ett separat avtal gällande framtida köp. Detta separata avtal är dock inte ett köpeavtal utan blir snarare en form av avsiktsförklaring.
Löfte om att sälja fastighet
Ett löfte om att sälja en fastighet är inte bindande. Detta har även bekräftats av högsta domstolen, se exempelvis NJA 1977 s 509.Det innebär att även om du idag lovar att hyrestagarna ska få köpa huset för ett visst pris vid en viss tidpunkt så är det inte bindande för dig. Du har rätt att ångra dig och hyrestagarna kan inte tvinga fram en försäljning. Däremot så riskerar du att behöva betala eventuellt skadestånd till hyresgästerna.
Köpeavtal och köpebrev
I köpeavtalet regleras villkoren som gäller för köpet. Det kan exempelvis handla om tillträde, köpeskilling, etc. Man kan även i köpeavtalet ha med en skrivelse om att köpebrev ska upprättas, se 4kap 5 § jordabalken. Det är inte förrän köpebrevet är upprättat som köpet är fullbordat och köparen kan få lagfart på fastigheten.
Avtal om att köpet består enligt vissa villkor
Du skulle redan idag kunna skriva ett köpeavtal som innebär att köpet fullbordas först om hyresgästerna hyrt fastigheten i fem år och betalat hyra enligt avtalet under denne period. Problemet med det är att jordabalken innehåller regler om att villkoren inte får göras gällande under längre tid än två år från att köpehandlingen upprättades, se 4 kap 4 § jordabalken. Om ni skriver ett villkor på fem år så är hela köpet ogiltigt så den formuleringen avråder jag verkligen från.
Hyresgästernas möjlighet att få lån efter fem år
Vid förvärv av fastighet via banklån har bankerna idag ett krav på 15% av köpeskillingen. Om du säljer fastigheten för 940 000 kr om fem år så kommer köparna ändå behöva erlägga 141 000 kr kontant. Ni kommer förmodligen inte kunna räkna in den hyra som de redan erlagt som en del av betalningen.
Min rekommendation – två alternativ
Som jag ser det så har du två alternativ att välja på, antingen hyr du ut fastigheten på sedvanligt vis och ger dem ett löfte om att de ska få köpa huset i framtiden till ett visst pris. Även om det inte är bindande så finns det inget som hindrar dig från att skriva så.
Alternativ nummer två är att du redan idag skriver ett köpeavtal med köparna/hyresgästerna och att du i det anger att det kommer att upprättas ett köpebrev. Köpet måste då fullbordas inom två år. Köpebrevet innebär att om betalning inte sker enligt köpeavtalet så är köpet inte fullbordat. Har eventuella delbetalningar gjorts blir du dock återbetalningsskyldig för detta. Du bör dock i köpebrevet eller i separat avtal föra in att du ändå ska ha viss ersättning för att hyresgästerna/köparna förfogat över fastigheten under en viss period.
Varningssignal
Jag vet inte alls bakgrunden till att köparna/hyresgästerna inte beviljas lån av banken men det kan vara en varningssignal. För att kontrollera deras kreditvärdighet bör du kontakta Kronofogden och kontrollera om de har några ärenden där. Det räcker med att du anger deras personnummer för att få information om det. Du kan även begära att de lämnar in uppgifter om vilka inkomster de har (typ anställningsavtal). De har ingen skyldighet att visa upp dessa för dig men du har heller ingen skyldighet att ingå något avtal med dem om du känner dig osäker på deras betalningsförmåga.
Sammanfattning
Du kommer inte kunna skriva ett "hyrköp" som gäller för en femårsperiod. För att komma vidare måste du ta ställning till om du antingen ska skriva ett köpeavtal med dem redan idag eller om du ska skriva ett hyresavtal med dem och eventuellt ge dem ett löfte om att få köpa fastigheten till visst pris.
Vi hörs på tisdag, hälsningar