Hyresgästens rätt till förlängning av kontraktet m.m.
Hej. Jag har en förstahandskontrakt på hyreslägenhet hos Wallenstam men efter jag har blivit singel behöver jag byta till en billigare lägenhet. Jag kommer från Danmark och har svårt att få koll på vilka lagar som gäller i Sverige. Jag känner mig trygg vid att hyra från stora kommunalr bolag som Familjebostäder, Poseidon eller Bostadsbolaget, men är osäker på vad som gäller om man jag byter till en lägenhet som ägs av små privata företag eller privatpersoner (som t.ex. hyr ut källaren). Har de samma skyldigheter överför mig som de stora företag? Eller kan små privata företag/privatpersoner t.ex. plötsligt säga upp mitt kontrakt om dom själv eller någon släkting/vän vill flytta in i min lägenhet? Vad gäller t.ex. om dom säljer huset, måste dom då erbjuda mig ett annat boende istället eller blir jag plötsligt hemlös? Jag är rädd att riskera att av någon anledning bli utan bostad även om jag sköter min del, respekterar trivselsreglerna, betalde hyran i tid osv. Snälla hjälpa mig förstå vad som gäller! Mvh Karina
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår dig undrar du vilka rättigheter du har som hyresgäst i allmänhet, och särskild vad som gäller när mindre företag eller privatpersoner är hyresvärdar. Den viktigaste frågan uppfattar jag vara rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden säger upp kontraktet, det så kallade besittningsskyddet.
Privat uthyrning
Som hyresgäst är boendet sämst skyddat om man hyr bostad av någon som inte har uthyrningen som näringsverksamhet. I sådant fall blir privatuthyrningslagen tillämplig, och hyresvärden kan alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid (om inte längre tid avtalats) utan att du som hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet. En tumregel för när hyresvärden anses ha uthyrning som näringsverksamhet är enligt förarbetena att hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två bostäder. I övriga avseenden gäller de vanliga reglerna om hyra, vilka finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.
Hyreslagen
Om du hyr av en större hyresvärd som har som verksamhet att hyra ut bostäder gäller andra regler för besittningsskydd. Huvudregeln är, om du sköter skyldigheterna som hyresgäst, att du alltid har rätt till förlängning av kontraktet även om hyresvärden säger upp det. Undantagen när du kan behöva flytta är de särskilda situationer som finns uppräknade i 12 kap. 46 § JB. I dessa fall görs en avvägning mellan ditt och hyresvärdens intressen, vilket innebär att även om en sådan situation föreligger är det inte säkert att du måste flytta. Det är bra att vara uppmärksam på vad som står i kontraktet; om det t.ex. finns en klausul om att huset kan komma att rivas eller genomgå en större ombyggnad anses du medveten om den risken och kan behöva flytta utan att bli anvisad en ersättningsbostad.
Andra regler som är bra att vara medveten om är hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten med jämna mellanrum. Det betyder att du som hyresgäst inte har en skyldighet att låta utföra reparationer och kontroller som behövs för att lägenheten ska hålla ett brukbart skick. Du har dock en skyldighet att vårda lägenheten och ersätta skada som uppkommer genom vårdslöshet (12 kap. 24 § JB). Hyresvärden får tåla att du sätter upp saker på väggarna och att slitage uppstår på ytskikt, men allvarligare saker kan behöva ersättas. Det är viktigt att du tar del av besiktningsprotokollet inför inflyttning och noterar om det stämmer överens med skicket på lägenheten när du flyttar in.
Om du har fler funderingar får du gärna höra av dig igen.
Med vänliga hälsningar,
