Hur stor nedsättning av hyra har vi rätt till vid råttor i hyresfastighet?
Hej!
Jag har en kontorslokal i Stockholm som jag har en fråga kring. År 2019 så gick avloppsrören sönder då föreningen hade tagit bort råttfällor i huset varpå råttor då kom in och bet sönder hela avloppsledningar. Då detta har varit hyresvärdens ansvar har jag endast kunnat vänta på att problemet ska åtgärdas, något som precis blev klart efter 15 månader. Då jag inte har haft tillgång till toalett eller rinnande vatten så har jag inte kunnat använda lokalen till det arbete den är avsedd för under denna period, istället har jag behövt sätta upp kontor och jobba hemma. Jag har konstant frågat om nedsatt hyra eller liknande varpå hyresvärden har sagt att jag istället ska vänta och sen anmäla hur många månader jag inte har kunnat bruka lokalen när problemet är åtgärdat. Detta gjorde jag nu precis och dom har erbjudit sig att betala tillbaka 3 månaders hyra.
Då är min fråga om det låter som en rimlig ersättning, att jag med andra ord ska betala 12 månaders full hyra för något som tog några dagar att åtgärda när dom väl satte igång så att jag i princip betalar för deras förmåga att inte agera?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelser om rättigheter och skyldigheter i hyresförhållande finns i 12 kap. jordabalken (JB). Hyresvärden har ett ansvar för att hålla lägenheten och tillhörande utrymmen i sådant skick att de är fullt brukbara för de avsedda ändamålen (12 kap. 15 § JB med hänvisning till 12 kap. 9 § JB).
Uppkommer det en skada eller brist på lägenheten har hyresgästen rätt till ersättning för skador som beror på hyresvärdens försummelse och rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § JB). Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen (12 kap. 17 § JB). Det senare stadgade innebär att bestämmelserna om nedsättning av hyra och ersättning vid hyresvärdens försummelse är tillämpliga vid ohyra såsom råttor. Som synes görs det skillnad mellan nedsättning av hyra och ersättning vid hyresvärdens försummelse.
Hyresnedsättning
Hyresnedsättning sker proportionellt till bristens karaktär och omfattning. Är lägenhetens brukbarhet minskad med t.ex. en fjärdedel sätts hyran ned med en fjärdedel osv. I rättsfallet NJA 2019 s. 445 klargörs att avbräcket i nyttjandet som bristen kan anses innebära relateras till värdet av minskningen i hyresvärdens prestation. Skälighetsbedömningen görs normstyrt, men om förhållandena är svåra att utreda eller värdera får det göras en friare bedömning. Vid lokalhyra tas hänsyn till verksamhetstypen som avses med det avtalade ändamålet. Om lokalhyresrättens värde är kopplad till lokalytan och en viss yta inte kan användas, kan hyresnedsättningen ofta direkt bestämmas utifrån en jämförelse med totalytan.
Rörelseresultatet före och under bristens förekomst kan vara av intresse för att bedöma bristens inverkan på den avsedda verksamheten. I det hänvisade fallet hade en butikslokal i ett nybyggt köpcentrum tillträtts 2009, men redan efter fyra år påbörjades omfattande ombyggnadsarbeten som skulle pågå ett år. Centret framstod i stor utsträckning som en byggarbetsplats; innertaken och golvplattor hade tagits bort, en rulltrappa utanför lokalen var tidvis avstängd och besökare i centret fick röra sig i smala provisoriska gångar som i vissa fall avspärrades. Då hyresgästen vid tillträdet inte haft anledning att anta att byggnadsåtgärder utöver sedvanligt underhåll skulle aktualiseras redan efter några år, bestämdes hyresnedsättningen till 40 procent under det kvartal som föregick hyresgästens avflyttning (hyresgästen ansågs även ha rätt att senare säga avtalet för förtida upphörande).
I ert fall kan jag tyvärr inte göra någon bedömning av hur mycket brukbarheten minskats. Din hyresvärd förefaller gjort bedömningen att den endast minskats med ungefär 20 procent (sätt till den nedsättning av hyra som föreslagits).
Ersättning vid hyresvärdens försummelse
För skadestånd gäller dels att hyresvärden ska ha gjort sig skyldig till försummelse, dels att hyresvärden ensam har bevisbördan när det gäller frågan om försummelse. Hyresgästen ska bevisa att det förekommit en brist i hyresobjektet. Blir det utrett att bristen har orsakat den skada som hyresgästen uppgett måste värden, för att undgå ersättningsskyldighet, visa att bristen inte beror på försumlighet från hans eller någon anställds sida (det blir en omvänd bevisbörda). För att kunna uppfylla sin bevisbörda ställs krav på hyresvärden att bland annat dokumentera lokalens skick och utformning samt eventuellt underhåll. Hyresgästen måste däremot bevisa att det finns ett samband mellan bristen och den skada som han anser sig drabbad av. Det har i praxis ansetts tillräckligt att hyresgästen visar att sambandet är klart mer sannolikt än hyresvärdens påstående om annan orsak samt att sambandet är i sig sannolikt med hänsyn till omständigheterna i målet.
Försummelse föreligger när hyresvärden känt till en brist utan att åtgärda den eller borde ha upptäckt den genom tillräcklig tillsyn, liksom när hyresvärden själv har vållat bristen eller har underlåtit att övervaka och kontrollera en anlitad persons arbete.
Ersättningsansvaret omfattar sakskador (skador på fysiska föremål), personskador samt rena förmögenhetsskador (ekonomiska skador utan att någon egendom eller person skadats).
I ert fall kan det, utifrån den lilla information jag har i ärendet, argumenteras för att en större del av lägenheten varit obrukbar varför hyresnedsättningen ska vara högre. Det kan även argumenteras för att det eventuellt uppstått åtminstone ekonomiska skador på grund av hyresvärdens försummelse. Jag kan inte göra någon direkt bedömning av om hyresvärden varit försumlig, men det kan argumenteras därom (sett till den långa tidsutdräkten).
Är ni inte nöjda med vad hyresvärden föreslår är min rekommendation att ni tar kontakt med en jurist som går igenom ärendet och avgör om det är värt att gå vidare och kräva högre nedsättning samt skadestånd. Om ni önskar hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för ett kostnadsförslag och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
