Har uppsägningen av mitt lokalhyresavtal gått rätt till?
Hej ! Min hyresvärd är en Brf som består av 32 lägenheter i radhusform.Man har också 38 garage samt 2-3 garageplatser, som får hyras i första hand av Brf-innehavarna. Alla behöver inte eller vill inte hyra garage och då hyrs garagen ut till utomstående.
Jag har ett hyresavtal med Brf sedan många år och har aldrig på 40 års tid missat en hyra eller varit till besvär, nu fick jag för en vecka sedan ett mail där man sa upp avtalet.
Mitt hyresavtal är tillsvidare, alltså ingen tidsbegränsning, man har dock skrivit en ömsesidig uppsägning på tre månader.
Har man inte en besittningsrätt på nio månader när det gäller lokal ? Det skäl man uppgivit är att någon annan i föreningen vill ha garageplats. Några i föreningen hyr fler garage.
Ska man inte säga upp ett avtal med delgivning ? Jag kan tänka mig att lämna garaget men inte med så kort varsel. Nio månader vore mer rimligt
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din situation som att du hyr ett garage av en bostadsrättsförening tills vidare där det framgår av hyresavtalet att båda parter har en ömsesidig uppsägningstid på 3 månader. Som jag förstår din fråga har bostadsrättsföreningen sagt upp detta avtal via e-mail och att du undrar dels om uppsägningens gjorts på ett korrekt sätt, och dels om du inte har rätt till 9 månaders uppsägningstid.
Reglerna om hyra hittar du i Jordabalkens 12:e kapitel (JB 12 kap).
Kan avtalet sägas upp med 3 månaders uppsägningstid?
Hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästernas fördel, vilket innebär att lagens regler utgör ett minimiskydd. Enligt dessa regler så ska en lokalhyresgäst ha en uppsägningstid på 9 månader om hyresförhållandet varat i mer än 9 månader (JB 12:4). Det är möjligt att ingå avtal om kortare uppsägningstid, men ett sådant avtal kan endast tillämpas då hyresgästen väljer att säga upp avtalet, tack vare att hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästens fördel. Om du hade sagt upp avtalet hade du kunnat göra det med 3 månader uppsägningstid om du önskat, men bostadsrättsföreningen måste hålla sig till 9 månader enligt lag. Den ömsesidiga klausulen i avtalet är därför inte bindande för dig som hyresgäst.
Kan ett hyresavtal sägas upp via e-mail?
Av lagen framgår att en uppsägning av ett hyresavtal ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än 3 månader (JB 12:8). Av samma regel framgår att den som sägs upp ska delges den skriftliga uppsägningen. Detta innebär att hyresvärden måste kunna presentera att mottagarbevis på uppsägningen, det vill säga att uppsägningen faktiskt nått fram till dig. Ett e-postmeddelande lever till inte upp till detta krav. Inte ens uppsägning via rekommenderat brev är tillräckligt när uppsägningen kommer från hyresvärdens sida (JB 12:58).
Utöver delgivningen så finns det krav på hur uppsägningen ska vara utformad. I uppsägningen ska det framgå (JB 12:58):
1. Varför hyresvärden inte vill förlänga avtalet.
2. Att du kan vända dig till hyresnämnden för att få hjälp med medling i tvisten mellan dig och din hyresvärd inom två månader från uppsägningen, om du önskar att begära ersättning från hyresvärden.
Båda dessa kriterier måste vara uppfyllda, annars är uppsägningen utan verkan. Om informationen finns med i uppsägningen så måste du skicka in en ansökan till Hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, för väntar du längre än två månader så förfaller din rätt till ersättning. Jag utvecklar mer om den här rätten till ersättning under nästa rubrik. Under tiden medlingen pågår så kvarstår hyresförhållandet så som det var innan uppsägningen. Detta innebär bland annat att hyresvärden inte får höja hyran eller liknande.
Rätt till ersättning på grund av begränsat besittningsskydd
Bostadshyresgäster har ett så kallat besittningsskydd som innebär att de inte kan sägas upp från sina hyresavtal, utan alltid har rätt att få dem förlängda om de inte förverkar den rätten. Lokalhyresgäster har ingen rätt att få sina avtal förlängda på samma sätt som en bostadshyresgäst, men däremot har de rätt till ersättning om de tvingas flytta på grund av en uppsägning från hyresvärdens sida. Detta kallas ett begränsat besittningsskydd. Det finns dock några undantag från ersättningsrätten (JB 12:57):
- Att hyresgästen misskött sig så pass mycket att det inte är skäligt att hyresvärden ska behöva ha hyresgästen kvar
- Att huset ska rivas eller byggas om och hyresvärden anvisat en godtagbar ersättningslokal
- Att hyresvärden har en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Som förslag på vad detta innebär nämns exempelvis att hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet än den som hyresgästen bedriver.
Utifrån det du angett i din fråga så verkar det inte som att den första eller den andra grunden överhuvudtaget är relevanta för dig. Det skulle dock kunna vara möjligt att bostadsrättsföreningens förtur till bostadsrättsinnehavarna utgör en sådan befogad anledning som menas i den tredje punkten. Detta är dock en bedömningsfråga som Hyresnämnden kan pröva. Om nämnden kommer fram till att hyresgästen har rätt till ersättning ska denna motsvara en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet (JB 12:58 b).
Sammanfattningsvis och hur du går vidare
Det verkar inte vara särskilt mycket med bostadsrättsföreningens uppsägning som gått rätt till i ditt fall. För det första så har de ingen rätt att säga upp dig med 3 månaders uppsägningstid. Det villkoret är inte giltigt och du har rätt till 9 månaders uppsägningstid. För det andra så måste en uppsägning, precis som du skriver, ske skriftligen och genom delgivning. Eftersom bostadsrättsföreningen endast skickat ett e-mail får de väldigt svårt att bevisa att du tagit del av uppsägningen. Även om du svarat på e-mailet så har detta betydligt lägre bevisvärde, i och med att en egenhändig underskrift normalt krävs på ett delgivningskvitto. Slutligen så måste de ange i uppsägningen att du kan vända dig till Hyresnämnden för att begära medling i tvisten om du önskar begära ersättning för att avtalet blir uppsagt. Utan sådan information är uppsägningen till och med utan verkan och kan behandlas som om den aldrig skett.
Om det är så att du kan tänka dig att lämna lokalen med nio månaders uppsägningstid så skulle jag rekommendera att du vänder dig till Hyresnämnden då de kan pröva om du har rätt till ersättning för uppsägningen. I det fall information om att du kan vända dig dit saknas i uppsägningen är den överhuvudtaget inte giltig och avtalet löper på som tidigare. Beroende på hur bostadsrättsföreningen väljer att agera i den här situationen så kan det vara bra att anlita en professionell jurist som kan hjälpa dig i tvisten. Jag skulle säga att bostadsrättsföreningen kämpar i uppförsbacke här, men det kan kännas tryggt att ha en jurist att vända sig till för råd om hur du bör agera om tvisten fortsätter. Lawline har duktiga jurister, och om du skulle vilja ta hjälp av någon av dem kan du skicka ett e-mail till natalie.accord@lawline.se, så vidarebefordrar jag ditt ärende.
Eftersom du beställt telefonuppföljning till din fråga så kommer jag att ringa dig på måndag 28 oktober kl. 16:00 från hemligt nummer. Om tiden inte passar eller du hellre vill att jag ringer någon annan tid kan du skickat ett meddelande till min mail här ovan så kan vi komma överens om en annan tid.
Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
