Har hyrt ut möblerad bostadsrätt. Hur lång är uppsägningstiden från hyresgästens sida och har hyresgästen skyldighet att utge ersättning för förstörd möbel?
Jag har en bostadsrätt som jag hyr ut i andra hand (eftersom min son som bor där studerar i USA). Min fråga är: jag meddelade i god tid att avtalet ej skulle förlängas efter utgångsdatum. Vad som hände var att de dagen efter sade upp avtalet och hävdade då att de hade en månads uppsägnings tid mot avtalat tre.
Fråga två: de hyrde möblerat. Nu när de ska flytta är ett bord förstört. De säger då att de ej tänker ersätta detta eftersom det i avtalet ej står att bordet vid tillträdet var felfritt.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer att dela upp mitt svar i två delar som var för sig besvarar dina två frågor. Din ena fråga handlar alltså om hur lång uppsägningstiden ska vara, och den andra frågan om hyresgästen bör ersätta dig för det förstörda bordet.
Fråga 1: Hur lång är uppsägningstiden?
Svaret på denna fråga beror på vilken av två lagar som ska tillämpas, vilket i sig beror på omständigheterna i denna situation. Det sannolika är att det är den så kalla privatuthyrningslagen som ska tillämpas, vilket innebär att uppsägningstiden från hyresgästens sida faktiskt är en månad (3 §). Medan om det är jordabalken (JB) som ska tillämpas gäller en uppsägningstid på tre månader från hyresgästens sida (JB 12:5). Dessa uppsägningstider från hyresgästens sida gäller oavsett vad som står i avtalet, eftersom lagarna är tvingande till hyresgästens förmån (privatuthyrningslagen 2 § och JB 12:1 femte stycket respektive). Nu till frågan vilken lag som är tillämplig.
Vilken lag ska tillämpas?
Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en bostadsrätt. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.
Lagen gäller dock inte när:
1. Syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.
2. Uthyrningen sker i näringsverksamhet.
3. Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.
4. Du hyr ut flera bostadsrätter på detta sätt och denna uthyrning inte var den första.
Om ingen av dessa tre undantag föreligger är det alltså sannolikt att privatuthyrningslagen kan tillämpas. Annars gäller jordabalkens regler.
Detta innebär alltså att privatuthyrningslagen gäller, med sin en månads uppsägningstid, såvida inte något av de undantagen är tillämpligt i punkterna 1-4. Om ett undantag är tillämpligt gäller istället jordabalken med sin tre månaders uppsägningstid.
När man talar om en respektive tre månader uppsägningstid är det viktigt att komma ihåg att det rör sig om att uppsägningen görs för månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Detta innebär exempelvis att om uppsägningen sker den 4 april, upphör hyresavtalet den 31 maj, om uppsägningstiden är en månad.
Nu vidare till nästa fråga.
Fråga 2: Kan du kräva att hyresgästen ersätter det förstörda bordet?
Enligt JB 12:24 gäller att en hyresgäst är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Detta innebär kort sagt att hyresgästen ska ersätta dig för det trasiga bordet om hen tagit sönder bordet av annat en ren olyckshändelse. Det räcker dock inte bara att hyresgästen invänder att det var av ren olyckshändelse, utan det måste också finnas viss trovärdighet i att det faktiskt skett utan någon vårdslöshet från hyresgästens sida eller någon av hens gäster.
Hyresgästen har gjort invändningen att det inte framgick i hyresavtalet att bordet var felfritt. Detta har i princip ingen betydelse för frågan om hyresgästen är skadeståndsskyldig. Det enda som krävs är att du kan göra sannolikt att hyresgästen (eller någon av hens gäster) förstört bordet och att det inte skett av ren olyckshändelse. I detta fall verkar det som att hyresgästen redan på sätt och vis erkänt att hen orsakat bordets förstörelse. Det bör dessutom inte vara särskilt svårt att bevisa att bordet inte var förstört vid hyresgästens inflytt, eftersom det vore märkligt att hyra ut en möblerad bostad med förstörda möbler. Det hade varit annorlunda om det rörde sig om en mer subtil skada som det rådde osäkerhet om huruvida den fanns innan hyresgästen flyttade in. Det bör alltså inte vara något problem att bevisa att hyresgästen orsakat skadan, och hyresgästen bör därmed på en gång medge att hen är ersättningsskyldig.
Hyresgästen har alltså i princip som utgångspunkt skyldighet att ersätta det förstörda bordet. Nu vidare till frågan om hur mycket du kan kräva.
Hur mycket kan du kräva?
När ersättning ska utges för förstörd egendom går man efter principen att du som skadelidande ska hamna i samma situation som om skadan aldrig ägt rum. Detta innebär i ditt fall att du ska ersättas så att du kan anskaffa dig ett likvärdigt bord som det som förstördes, eller att du ska ersättas för reparationen för att reparera bordet. Dock får du endast ersättning för den billigaste av dessa två: alltså antingen för att köpa ett nytt likvärdigt bord eller för reparation.
Med likvärdigt bord menas ett likadant bord som det som förstördes, i samma ålder och med ungefär samma slitage. Eftersom det sannolikt är praktiskt omöjligt för dig att faktiskt hitta ett likvärdigt bord som hyresgästen kan betala för brukar man då istället göra något typ av åldersavdrag. Det finns dock inga specifika regler för hur detta ska beräknas. Istället bör du försöka komma på en summa som är rimlig i förhållande till bordets nypris med ett visst avdrag för skicket det var i innan det förstördes. Du bör alltså helt enkelt försöka komma på en summa som är rimlig och som hyresgästen kan tänkas gå med på.
Sammanfattning
Kort sagt har hyresgästen tyvärr sannolikt en månads uppsägningstid, oavsett vad som står i avtalet. Du bör dock själv kunna bedöma vilken lag som ska gälla med hjälp av min beskrivning ovan. Vad gäller ersättning för det förstörda bordet har hyresgästen som utgångspunkt skyldighet att ersätta dig för skadan.
Jag hoppas att mitt svar är till hjälp. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig till Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänlig hälsning,
