Frånträda ett förhandsavtal
Hej!
Har köpt en nyproducerad Brf av SSM där det i förhandsavtalet stod att inflytt skulle ske Q4 2018. Nu har SSM flyttat fram inflytt i omgångar till Q4 2020. Kan detta anses som rimligt?
Hittar följande på mäklarsamfundets sida
"Köparen kan säga upp förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåtits senast dag för inflyttning, eller inom skälig tid från den beräknade upplåtelsetidpunkten. Slutligen kan köparen säga upp förhandsavtalet om avgifterna skulle bli väsentligt högre än vad som anges i förhandsavtalet. Vad som utgör en väsentlig höjning är inte helt klarlagt men sannolikt räcker det med en höjning om några få procent för att höjningen ska anses som väsentlig. När tidpunkten för upplåtelse inträtt och eventuella villkor är uppfyllda ska parterna teckna upplåtelseavtal."
Finns det någon möjlighet att komma ur förhandsavtalet . Vi behöver hitta en bostad tidigare
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Som jag har förstått din fråga så har du undertecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte ingått något upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen. Tanken var att du under Q4 2108 skulle underteckna ett upplåtelseavtal dock har det kommit att ändras till Q4 2020.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Upplåtelsetidpunkt
I ett förhandsavtal ska en bestämd tid för upplåtelse anges. Tanken är att upplåtelseavtal ska tecknas vid en bestämd upplåtelsetidpunkt. Vad begreppet upplåtelse har för exakt innebörd framgår inte av bostadsrättslagen ("BRL"). I BRL anges emellertid att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus, se 1 kap. 4 § andra stycket BRL.
Mot bakgrund av detta, menar jag att en upplåtelse förutsätter med att det finns en fysiskt färdigställd lägenhet att upplåta. Upplåtelsetidpunkten är med andra ord den tidpunkt det faktiskt finns något att upplåta. När denna tidpunkt inträffar är det möjligt för bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren att ingå ett upplåtelseavtal.
Utifrån din fråga utgår jag från att den ursprungliga upplåtelsetidpunkten var Q4 2018.
Denna har nu förskjutits med två år till Q4 2020.
Tillträdestidpunkt
Frågan om när tillträdet ska ske regleras enligt min mening inte av BRL.
Tillträdestidpunkten brukar vanligtvis framgå av förhandsavtalet. Tillträdestidpunkten kan ändå ges en viss betydelse, även fast ordet "tillträde" inte förekommer i BRL. I propositionen till BRL anges nämligen att upplåtelsen och tillträdestidpunkten ska ligga nära varandra i tiden (prop. 1990/91:92 s. 187).
Fastän det inte anges när tillträde ska ske i ditt förhandsavtal så anges en tid när upplåtelse ska ske dvs. Q4 2018. Själva tillträdet ska enligt propositionen ske i nära anslutning till detta datum.
Hur hänger det ihop?
Lagstiftarens syftet med förhandsavtal var att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92, s. 83). Förhandsavtalet har även varit praktiskt för bostadsrättsföreningen och byggherren då de binder upp förhandstecknaren i ett tidigt stadium i byggprocessen och därmed underlättar b.la frågan om finansiering.
Upplåtelseavtal ersätter så småningom förhandsavtalet. Detta sker när det faktiskt finns något att upplåta, ett hus eller en del av ett hus. Denna tidpunkt är den så kallade upplåtelsetidpunkten. Den kan inte konstrueras. Man kan med andra ord inte låtsas som att byggnaden finns och erbjuda förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal. Utan byggandet av huset eller exempelvis bostadsrättslägenheten ska i stort sett börja närma sig slutfasen. Om ett upplåtelseavtal kan tecknas utan att det finns något fysisk byggnad på plats, förstår inte jag meningen med att lagstiftaren införde möjligheten att ingå förhandsavtal.
Tillträdet ska enligt prop. 1990/91:92 s. 187 ske i nära anslutning till upplåtelsen. Vad som menas med "nära anslutning" är inte helt klart, men man brukar tala om en tid på 3-6 månader.
Min rekommendation
Om du önskar att frånträda förhandsavtalet ska du kontakta bostadsrättsföreningen och påpeka att du anser att bostadsrättsföreningen är i dröjsmål med att upplåta lägenheten med bostadsrätt till dig, dvs. istället för Q4 2018 kommer upplåtelse att ske Q4 2020.
Då bostadsrättsföreningen aviserat en försening om två år finns det inget att upplåta idag,
det är alltså omöjligt att upplåta något genom upplåtelseavtal om det inte finns ett hus eller delar av ett hus.
Bostadsrättsföreningen kommer därefter att antingen medge förseningen och dela din åsikt, vilket gör att du kan frånträda förhandsavtalet med stöd av 5 kap. 8 första stycket p. 2 BRL eller påstå att de inte är försenade med byggnationen och att du därmed saknar rätt att frånträda förhandsavtalet.
Personligen är jag av den uppfattningen att du på goda grunder kan frånträda förhandsavtalet.
Men om bostadsrättsföreningen inte delar min syn på saken kommer detta resultera i att du får driva frågan vidare i domstol vilket kan vara tidskrävande och kostsamt. I sådant fall är min rekommendation att du anlitar någon form av juridiskt biträde då de frågor som kan komma att uppstå kräver en viss juridisk kompetens.
Tvisten med bostadsrättsföreningen bör dock omfattas av ditt befintliga rättsskydd, dvs. ingå i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Har du ingen hemförsäkring i dagsläget är mitt råd att du snarast tecknar en sådan.
Om du skulle behöva hjälp med kontakten med bostadsrättsföreningen eller med att föra talan i domstol rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
