Förverkande av hyresrätt?
Jag fick idag (28/1) ett mail från min hyresvärd som lyder: Hej!
Vi har nu återigen fått in flera klagomål avseende störningar från din lägenhet. Trots tidigare samtal och löften om bot och bättring sker det alltså fler störningar och därmed är förtroendet förbrukat.
Detta är inte acceptabelt och vi kommer därför att starta en process för att få dig avhyst från lägenheten om inte du själv väljer att snarast säga upp hyreskontraktet.
De senaste störningarna avser bl.a höga ljud/röster från balkongen och bankande ljud nattetid. Datumen som avses är bl.a 16/1 och 23/1.
Väljer du att själv säga upp kontraktet senast 2015-01-31 har du tre månaders uppsägningstid vilket innebär avflyttning senast 2015-04-30.
Har vi inte fått in en uppsägning drar vi igång en process på måndag i syfte att så snart som möjligt få dig avhyst (vräkt) från lägenheten vilket är ett sämre alternativ för dig.
Jag har inte fått några samtal om ljudnivåer och den senaste anmärkningen var 2013. Vad har jag för juridiska rättigheter att bestrida detta? Jag har varit i kontakt med hyresgästföreningen som sagt att jag inte ska säga upp mitt kontrakt.
Lawline svarar
Hej!
Regler om hyresrätter finns i 12 kap Jordabalk (1970:994) (JB). Den regel som hyresvärden i detta fall stödjer sin uppsägning av hyresavtalet på är 12 kap 42 § p. 6 "hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i förtid...om..hyresgästen...åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användningen av lägenheten...och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse". 12 kap 25 § JB tar sikte på störningar i boendet vilket hyresvärden här verkar bygga sin uppsägning på. Däri anges att du som hyresgäst inte ska utsätta din omgivning för störningar vilka kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sådant sätt som inte skäligen bör tålas. I paragrafens andra stycke anges att hyresvärden ska ge hyresgästen tillsägelse, se till att störningarna upphör och underrätta socialnämnden.
Av din beskrivning framgår inte tydligt hurdana störningarna har varit, men det bör påpekas att det finns ett tredje stycke i 12 kap 25 JB som reglerar den situationen att störningarna har varit "särskilt allvarliga". Höga ljud/röster samt bankande ljud nattetid vid två tillfällen torde inte kunna klassificeras som "särskilt allvarliga" varför jag i mitt svar bortser från den regeln.
Vad vi kan ta fasta på är att det anges i både 12 kap 42 § och 12 kap 25 § att en tillsägelse ska ske. Denna kan ske muntligen som skriftligen och det ankommer på hyresvärden att visa att en sådan tillsägelse har skett. Jag förstår det som att senast du fick något påpekande från din hyresvärd var 2013 dvs åtminstone mer än ett år och en månad sen. Enligt min mening får man då presumera att du rättade dig efter den anmärkningen från 2013, och att den inte kan räknas som en tillsägelse för de incidenterna som skedde 16/1 och 23/1, enligt ovan nämnda paragrafer (12:42 och 12:25). I ett förlängningsmål avseende störningar ansågs 8 månader mellan tillsägelse och uppsägning vara för lång tid för att ett förverkande skulle kunna komma ifråga.
Sammanfattningsvis, av den information jag har fått ta del av, torde ett förverkande och efterföljande avhysning i det här fallet vara tveksamt. Detta på grund av att senast du fick en tillsägelse var 2013. Alltså bör du, precis som hyresgästföreningen påpekar, inte säga upp ditt kontrakt. Ett allmänt tips är också att du och hyresvärden försöker föra en konstruktiv dialog så att ni förstår varandra, kanske kan ni komma överens utan att en process behöver inledas.
