Förverkan av hyresavtal på grund av utebliven betalning av hyran
Har hyrt ut mitt hus med till o börja med kallhyra 3500:- Skrivet avtal med viivilla som botten. (undertecknat båda parter) Hyresgästen skriver dock inte in sig på förbrukningsdelarna EL VA SOPOR.
December 2014 skriver vi nytt avtal. Hyran skrivs till 5500:- där 2000 utger del i förbrukning vilken ska regleras 15/1 och 15/7. (som goodwill från hyresvärdens sida skriver vi av förbrukningen 2013 ca 2 månader a 3800:-) Nya kontraktet inte påskrivet men hyresgästen betalar 5500:-
I januari påpekar jag för hyresgästen att dom ligger väldigt högt i elförbrukning. I Juni påpekar jag ännu en gång att förbrukningen är hög, ställer frågan om något är fel. Erbjuder hyresgästen att montera in en "eltjuv" för att hitta problemet kostnaden 1900:- tar jag.
Slutet Juni meddelar hyresgästen att han blivit av med sitt jobb och tvingas säga upp avtalet.
Beklagar förlusten påtalar att förlust av jobb inte ska vara ett hinder för att bo kvar hänvisar till sociallagen. Hyresgästen ställer in betalningen för kommande hyra.
7 juli påpekar jag att uppsägning inte är ett giltigt själ till att upphöra med betalning. Påpekar att hyra inte är betald. Skuld som kvarstår efter uppsägning 5500:- plus förbruknings avgifter ca 8500:- Erbjuder gästen att om betalning sker innan den 15:e med 5500:- så kan vi dela förbrukningen samt lägga upp betalplan. Ebjudandet i sin helhet blir då 5500 i 15/7 och 4 delbetalningar a 1000:- Ber även att gästen ska höra av sig för slubesiktning och överlämning av nycklar.
Inget svar erhålls.
Eftersom Gästen sagt upp sig avvaktar vi siste Juli. Har ställt frågan hur det gått med flytt och jobb.
Erbjuder en tid för överlämnandet av nycklar Inget svar
Nu är det ny månad. Som jag ser det så är han fortfarande hyresgäst, mantalskrivning kvarstår. Dock är är fastigheten troligtvis övergiven.
Vad blir mitt nästa steg? Tomten ser för bedrövlig ut risk finns för anmälan till kommunen. Har jag rätt att gå in och utföra sysslor trots vi har ett kontrakt som säger annat? Har jag rätt att gå in i fastigheten för inspektion?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För din del är det 12:e kapitlet jordabalken som blir gällande. I 1§ föreskrivs det att “detta kapitlet avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning.
Som jag tolkar avtalet så är det ett vanligt hyresavtal som uppfyller kraven som uppställs i jordabalken 12 kapitlet 2 paragrafen. (12:e kapitlet går även under benämningen “hyreslagen”). I 12:2 föreskrivs bland annat att hyresavtalet ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Det går även att upprätta ett avtal muntligen, eller ingå det konkludent. Att ingå ett avtal konkludent innebär att man handlar som om man hade tecknat ett avtal, i ert fall att hyresgästen beter sig som en hyresgäst, bor i fastigheten och betalar hyran. Så mellan er ligger först ett skriftligt avtal, där jag antar att ni har skrivit hyrestid m.m. som är giltigt mellan parterna. Hyresgästen har också accepterat det andra avtalet genom att handla enligt det, han betalar bl.a. den nya hyreskostnaden på 5500 kr. Så mellan er föreligger ett skriftligt avtal samt ett avtal som konkludent har ingåtts där hyran har reglerats.
Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att ni har bestämt hyrestiden i avtalet. Om hyrestid inte har avtalats mellan er gäller hyrestiden för obestämd tid (se 3 §). Möjligheten att säga upp en obestämd avtal regleras i 4§. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Om avtalstid har bestämts i avtalet upphör avtalet att gälla vid hyrestidens utgång (se 3 § 2st.).
Gällande hyresavtalet så är det förverkat enligt 12:42 p. 1 jordabalken om hyresgästen dröjer mer än en vecka med betalningen av hyran. Att hyresavtalet är förverkat innebär att det genast upphör att gälla om det inte är så att du som hyresvärd väljer att det ska upphöra senare, exempelvis vid nästa månadsskifte.
Enligt 12:26 jordabalken så har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till bostaden för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Detta innebär i ditt fall att du kan vidta de åtgärder som måste vidtas omedelbart oavsett om ert hyresavtal är avslutat eller ej.
Enligt 12:27 1 st. får du dessutom genast återta bostaden om hyresgästen övergett densamma. Detta innebär i ditt fall att du inte bara kan gå in i fastigheten för att utföra de sysslor som du behöver samt inspektera utan du får även hyra ut bostaden på nytt om du så önskar.
Gällande frågan hur du ska gå vidare med saken så rekommenderar jag att du går in i bostaden och inspekterar densamma och därefter vidtar de åtgärder för att återställa bostaden till sitt ursprungliga skick. D.v.s. det skick som hyresgästen skulle ha lämnat huset i. Därefter bör du skicka en fordran till hyresgästen med dessa kostnader med tillägg för den uteblivna hyra. För det fall att hyresgästen inte betalar eller inte svarar på detta bör du kontakta kronofogdemyndigheten med en ansökan om verkställighet av fordran alternativt väcka talan i domstol. Detta måste dock göras inom två år enligt 12:61.
Jordabalken hittar du här.
Jag hoppas du fått svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
