Fel i golvvärme vid köp av bostadsrätt när spänningen är felaktig
I min nya bostadsrätt, som jag nu bott i lite mer än en vecka finns golvvärme på toaletten. När jag slår på golvvärmen fungerar den men när jag tvättar händerna känner jag en obehagskänsla och väljer då att mäta spänningen på vatten och golvbrunn. Spänningsskapanden är ca 60V vilket är väldigt obehagligt tom farligt för barn och egendom. Frågan är dock om detta kan reklameras mot säljaren?
Han har redan hävdat att han inte viste om att den fanns samt att golvvärmen är gammal och därav kan vara defekt.
Jag måste av säkerhetsskäl ta hem en elektriker för att koppla bort värmekabeln men kan detta åläggas säljaren eller måste jag stå för det själv?
Kan jag kräva en ny golvvärme?
När det gäller köparen av min lägenhet har han sett att vattenlåset på handfatet läcker, vilket jag inte har sett. Detta var enligt min mening enkelt att se vid visning om det hade läckt då. Är jag skyldig att ersätta honom för detta?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Föreligger det fel i bostadsrätten?
Beträffande krav för fel i lägenheten vid köp av bostadsrätt, tillämpas i första hand avtalet som upprättats mellan dig och säljaren. I det fall frågan inte kan lösas efter en granskning av avtalet, tillämpas köplagen (KL); se 1 och 3 §§.
Grundläggande anses vara, att lägenhetens skick stämmer överens med avtalet, samt de uppgifter som säljaren/mäklaren lämnat före köpet (17-18 §§ KL). Det föreligger fel om lägenhetens skick inte stämmer överens med dessa uppgifter, eller om lägenheten i något annat avseende avviker från vad du med fog kunnat förutsätta (17 § KL).
Även i det fall lägenheten sålts i "befintligt skick" eller med liknande förbehåll, föreligger det ändå fel i bostadsrätten enligt 19 § KL om:
1. lägenheten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Slutsats – Enligt min mening föreligger det fel.
Undersökningsplikt
Köparen har emellertid en undersökningsplikt. För undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt gäller, att jordabalkens regler (vilka normalt tillämpas vid köp av hus) inte tillämpas vid köp av bostadsrätt, utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen ska tillämpas. Dock har köplagens reglering om fel i bostadsrätt ansetts inte vara lämplig vid undersökning av bostadsrätt, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt gällande undersökningsplikten.
Köparen bör genomföra en besiktning av lägenheten. Köparens möjligheter att göra gällande felpåföljder efter köpet påverkas av två fall, nämligen när köparen faktiskt har undersökt varan före köpet eller när köparen trots uppmaning från säljaren underlåtit att undersöka varan. I dessa båda situationer avskärs köparens möjligheter att göra gällande fel i varan för sådant som köparen, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, borde ha märkt. Det framgår dock inte av din fråga att du undersökte bostadsrätten före köpet eller att säljaren uppmanat dig att göra det. Du kan alltså fortfarande åberopa fel i bostadsrätten.
Det ska beaktas hur långtgående undersökningen varit eller borde ha varit och vilka praktiska möjligheter köparen haft att vid undersökning upptäcka felet. I rättsfallet NJA 1996 s. 598 hade köparna av husbil vid två tillfällen besiktigat bilen, dock utan att mer ingående undersöka dess tillstånd och utan att anlita fackman. Köparna ansågs inte förhindrade att göra felpåföljder gällande för de i bilen befintliga fuktskadorna. I NJA 2016 s. 237 besiktade köparen bostadsrättslokalen före köpet men den aktuella ytavvikelsen borde inte ha upptäckts. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. Viktiga faktorer som påverkar är ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.
Undersökningsplikten är som huvudregel dock långtgående och innebär att alla fel som man borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Installationer av bland annat el och värme omfattas normalt inte av undersökningsplikten. Men att skruva och se att saker fungerar, såsom kranar, spolfunktionen i toaletten, täthet under diskmaskin med mera omfattas. Upptäcker du av undersökningen fel eller tecken på fel skärps kraven på köparens undersökningsplikt.
Vad gäller värmen i badrummet är det ett gränsfall. Om golvvärmen lätt hade kunnat kontrolleras genom att vrida på knappen torde det omfattats av din undersökningsplikt trots att det skulle inneburit att det tog ett tag innan det blev varmt. Av din fråga framgår det emellertid att det snarare är fråga golvvärmens installation, varför det istället bör betraktas som ett dolt fel (eftersom du inte kunde upptäcka det vid en undersökning), vilket du kan åberopa mot säljaren.
Slutsats – Enligt min mening har du uppfyllt din undersökningsrätt och har möjlighet att påkalla det fel som föreligger.
Tidsfrist att påkalla fel
Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan. Vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske "inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet". Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på, men ett exempel från praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Rimligen kan det antas att köparen borde ha upptäckt felet vid tillträdet och därför skulle ha reklamerat senast 4,5 månader efter det.
Slutsats – Enligt min mening har du reklamerat i tid.
Vilka följder kan aktualiseras vid fel i bostadsrätten?
Till att börja med får det anses som att du reklamerat mot säljaren. Du har sålunda uppfyllt din plikt. Jag rekommenderar emellertid, om du inte redan gjort det, att du gör en ny skriftlig reklamation. (32 § KL). Vid fel i bostadsrätt aktualiseras flera rättigheter för dig som köpare enligt 30 § KL. Du kan kräva avhjälpande, omleverans (ej aktuellt i detta fall), prisavdrag eller häva köpet, samt dessutom kräva skadestånd.
Säljaren har som huvudregel rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet (exempelvis genom att anlita reparatör i detta fall). Först därefter kan prisavdrag/hävning och skadestånd bli aktuellt (34-36 och 38 §§ KL). Uppfyller inte säljaren sin skyldighet att avhjälpa felet, kan du få rätt till ersättning för egna kostnader som du haft i samband med att du själv avhjälpt felet (34 § KL).
Sker inte avhjälpande inom skälig tid eller sker ett avhjälpande inte över huvud taget har du rätt till prisavdrag enligt 37 § och eventuellt hävning enligt 38 § KL. Prisavdraget ska beräknas som skillnaden mellan bostadsrätten i avtalsenligt skick och felaktigt skick vid transaktionstillfället (38 § KL).
Hävning av köpet kan bli aktuellt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg/borde insett detta (39 § KL).
Därutöver har du rätt till skadestånd för den skada som du lidit till följd av felet, om inte säljaren kan bevisa att felet låg utom dennes kontroll (40 § KL).
Felet får sägas vara av väsentlig art eftersom det avser elinstallation i bostadsrätten och säljaren/mäklaren bör ha känt till detta fel och upplyst dig om felet. Oavsett så har du som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist. Mot bakgrund av ovanstående så kan vi konstatera att det föreligger goda grunder för att påtala fel i bostadsrätten (kom dock ihåg att frågor om fel kan ha behandlats i avtalet och i sådana fall gäller avtalets bestämmelser före köplagens bestämmelser).
Slutsats – Enligt min mening är säljaren skyldig avhjälpa felet. I annat fall kan du avhjälpa felet och kräva säljaren på ersättning.
Slutsats 1
Generellt gäller att en köpare kan förvänta sig att det han eller hon köper ska stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en bostadsrätt med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt. Köper man däremot en äldre bostadsrätt bör man noggrant undersöka den före köpet.
Omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset etc. Det kan dock vara svårt för gemene man att kunna dra någon säker slutsats avseende installation av el för golvvärme. Du har som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist.
Det föreligger ett fel och du har uppfyllt din undersökningsplikt och reklamerat i tid. Säljaren ska avhjälpa felet, vilket innebär att nuvarande golvvärme ska repareras.
Slutsats 2
Beträffande din sålda lägenhet följer av ovanstående, att köparen av den lägenheten borde upptäckt att vattenlåset läckte och denne får själv stå för det.
Förslag till handlingsplan
Sammanfattningsvis är mitt råd att du 1.) läser avtalet och ser om fel av denna typ regleras i avtalet, samt påtalar felet för säljaren och 2.) förklarar för säljaren att säljaren har rätt att avhjälpa felet inom skälig tid, och om detta inte sker inom skälig tid har du rätt till prisavdrag/hävning av köpet.
Vill du ha hjälp med att formulera ett kravbrev till säljaren så hjälper vi dig gärna med det.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se.
Vänligen
