Fel i fastighet om det enligt avtal ska finnas en 3 kammarbrunn men senare visar sig vara ett hemmabygge
Hej! Vi köpte en stuga för 3 år sedan. I produktbeskrivningen står det att det är en 3 kammatbrunn. Den har inte riktigt fungerat och jag har tänkt att det är infiltreringen som inte fungerar. Nu i sommar behövde vi tömma brunnen. Då visar det sig att det inte är någon 3 kammar brunn. Utan ett hemma snickeri med en sten kista i botten. Min fråga har vi någon möjlighet att då igenom detta som ett sålt fel. Vi har reklamerat köpet till säljaren och även skickat till mäklaren. Vi har fått svar att som behöver en jurist.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid köp av fastigheter och möjlighet till hävning eller prisförändring tillämpas 4 kap jordabalken. Av 19 § framgår att fastigheten ska stämma överens med vad som är avtalat och också stämma överens med det man som köpare vid köpet förväntas kunna förutsätta. I det fall fastigheten avviker från vad man förutsatt eller från vad som är avtalat finns det enligt 12 § möjlighet att göra avdrag på priset, det vill säga få en viss del av det betalda beloppet tillbaka från säljaren. Det finns också möjlighet att häva köpet, förutsatt att avvikelsen är av väsentlig betydelse. Väsentlig betydelse innebär att avvikelsen måste vara såpass stor att om man som köpare vetat om den vid köpetillfället valt att avstå från att köpa fastigheten.
En fastighet ska stämma överens med vad man som köpare förväntas kunna förutsätta men man har som köpare också en omfattande undersökningsplikt. Undersökningsplikt innebär att man som köpare ska göra en noggrann besiktning av fastigheten innan köp. Om man som köpare inte är tillräckligt kunnig inom området förväntas man anlita en besiktningsman. Sådant som man som köpare vid köpetillfället bör ha upptäckt kan i senare skede inte åberopas som avvikelser eller fel. Se 19 § 2 st.
I ditt fall står det i produktbeskrivningen att det ska vara 3 kammarbrun. Jag antar att denna produktbeskrivning finns med i den köpehandling du har skrivit på och det är då också avtalat. Vad som står avtalat är något som man som köpare kan förvänta sig och det är alltså enligt min mening en avvikelse.
Av 19 a § framgår att en avvikelse måste reklameras inom skälig tid från det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Du förklarar att du reklamerat det hela till köparen så snart felet upptäckts så frågan här blir om du bör ha upptäckt felet i ett tidigare skede. En brunn är inte en del av en fastighet som du särskilt ofta kollar igenom eller som i detta fall tömmer. Du har dock märkt att det är något med brunnen som inte fungerar vilket i en tvist kan ses som att du borde ha undersökt det hela vidare.
Det är svårt för mig att ge dig ett tydligt svar över huruvida en tvist som denna skulle komma att sluta. Enligt min mening är det helt klart en avvikelse från avtalet och något som kan åberopas som ett fel i fastigheten. Jag kan dock inte ge dig ett klart svar på om du bör ha uppmärksammat felet tidigare eller inte.
Jag rekommenderar att du tar kontakt med en jurist för vidare rådgivning. Du kan boka tid med en av våra jurister här.
Hoppas att detta svar var till din hjälp. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga här på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
