Fel i fastighet
Vi köpte ett hus 2016. I annonsen stod det helt nyrenoverat bara flytta in.
ca 800 tusen blev priset.
Massor med el fel olaglig el installation
sen blev det vattenskada och upptäcker i vägarna kraftigt ruttna i konstruktion
försäkringen täcker ej inget nytt golv. Huset gå ej bo i
vi vill häva köpet men säljare vill inte göra något
Huset är besiktat av el företag och även av bygg som upptäckt mer i konstruktion
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!
Regler om fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB).
Enligt 4 kap. 19 § JB föreligger det fel i två typfall nämligen (1) om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet och (2) om fastigheten annars "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Köparen har å andra sidan en långtgående undersökningsplikt. Denna innebär att fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten ansvara köparen själv för. Säljaren svarar däremot på fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten och som köparen inte räknat med fanns, s.k. dolda fel. Undersökningen rör en noggrann okulär undersökning och köparen ska inte behöva göra åverkan på huset. I fall det finns anledning att misstänka att ett fel kan föreligga, t.ex. unken lukt, vattenfläckar på tapeten etc. kan undersökningsplikten utökas. Detta innebär att köparen måste undersöka huset ännu noggrannare för att uppfylla sin plikt.
Köparens undersökningsplikt kan också minska om säljaren ger utfästelser som köparen har kunnat lita på. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Allmänt lovprisande ses inte som uppgifter som reducerar undersökningsplikten. Att säljaren i köpekontraktet skrev att huset var renoverat men att det visade sig inte vara det kan vara ett konkret fel. Viktigt att kolla om vad som skulle vara nyrenoverat. Var det bara tapeter golv eller även bjälkar etc. samt som renoveringen skedde av en firma eller av säljaren själv.
Det väsentliga för att besvara din fråga är vad du borde ha märkt vid en undersökning och ifall du skulle kunna lagt märke till symtom som utökar undersökningsplikten. Borde felet ha märkts vid undersökningen kan du inte reklamera felet. Det kan alltså vara så att du kan reklamera några/något av felen med framgång.
Ett ytterligare krav är att du reklamerar inom "skälig tid från det att du borde ha märkt felet, 4 kap. 19a § JB. En reklamation 4,5 månader efter det att felet upptäcktes har godtagits av Högsta domstolen som "skälig tid". Detta då köparen hade anlitat sakkunniga för att utreda felets omfattning mm.
När ett fel väl konstaterats utgår ersättning i form av prisavdrag (19 § genom hänvisning till 12 §). Är felet av "väsentlig" betydelse för köparen kan köpeavtalet hävas.
Det är svårt att ge ett korrekt svar vid avtalsförhållanden utan att granska avtalet och utan att känna till omständigheterna kring köpet därför rekommenderar jag att ni anlitar en jurist som kan gå igenom avtalet för att bättre bedöma om ni har rätt till prisavdrag eller inte.
Om du har en följdfråga eller vill anlita en av våra jurister kan du klicka här!
Med vänliga hälsningar
