Blir av med min stallplats utan att hästen har någonstans att ta vägen
Hej! Vad gäller om en häst har stallplats och blir uppsagd. Ska uppsägning vara skriftlig? Kan hyresvärden kasta ut hästen utan att hästen har någonstans att ta vägen? Min dotter har inte direkt skött sin del men har betalat hyra. Lagen borde väl skydda hästen?
Hon kan sannolikt lösa det denna vecka. Ridklubben har erbjudit sig köpa hästen för ett skampris. En potentiell köpare kommer idag och en på lördag. Stallet sa att hon hade denna vecka på sig. Nu har de igår ändrat sig och sagt hon måste sälja hästen till dem idag, dvs innan hon har chans att få ett bra hem och pris för hästen. Kan de göra så? Hästen är värd 130' och ridklubben vill påtvinga försäljning för 70'.
Känns som utpressning.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att ni har ett hyresavtal som innebär att ni hyr en stallplats av en ridklubb. Ridklubben har nu sagt upp avtalet och ni vet inte vad ni ska göra med hästen när hästen inte kan vara kvar i stallet. Ni undrar därför om hyresvärden har något ansvar för att hästen ska ha någonstans att ta vägen. Ridklubben försöker även få er att sälja hästen till dem till ett pris som kraftigt understiger marknadsvärdet för hästen och att ridklubben gör detta med vetskapen att ni inte vet vad ni annars ska göra med hästen. Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att hyresavtalet som ni hade avseende stallplatsen gällde på obestämd tid, då det inte har angetts något annat i frågan.
Hyra av lokal
1. Ska uppsägningen vara skriftlig?
När det gäller hyra av en stallplats så ligger det närmast till hands att gå till reglerna om hyra av lokal som återfinns i Jordabalken (12 kap. 1 § Jordabalken). Enligt lag så ska uppsägning av ett hyresavtal alltid vara skriftligt när hyresavtalet sägs upp av hyresvärden och hyresförhållandet har varit i längre än tre månader (12 kap. 8 § Jordabalken).
2. Kan lagen skydda hästen?
Hyresvärden har inte enligt lag någon skyldighet att se till att hästen har någonstans att ta vägen. Det skulle i så fall vara om det finns ett avtal mellan hyresgäst och hyresvärd som anger att hyresvärden har ett ansvar att se till att hästen har någonstans att ta vägen.
3. Uppsägningstid på nio månader
Något som skulle kunna disskuteras är om hyresvärden har haft rätt att säga upp hyresavtalet. Det framgår att ägaren till hästen har betalat hyran men att hon "inte direkt har skött sin del". Det framgår däremot inte konkret vad som menas med det. Jag kan därför inte ta ställning till om hyresvärden har haft rätt till uppsägningen eller inte. Däremot så kan det konstateras att hyresavtal som avser lokaler har en uppsägningstid på nio månader (12 kap. 4 § 1 st. 2 p. Jordabalken). Detta innebär att hyresavtalet upphör att gälla först nio månader efter att hyresvärden har sagt upp avtalet. Det ska poängteras att det finns en möjlighet till omedelbar uppsägning. Denna möjlighet har dock hyresvärden enbart i specifika fall, det framgår som sagt inte vad det är som hästägaren har underlåtit att göra och därför kan jag inte ta ställning till om det förelåg en möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet omedelbart (12 kap. 6 § Jordabalken och 12 kap. 42 § Jordabalken).
Pris som understiger marknadsvärde när säljare är i trångmål
1. Ocker enligt 31 § Avtalslagen
Det finns bestämmelser i lag som innebär att avtal, som tex ett köp av en häst, kan ogiltigförklaras under vissa omständigheter. En sådan bestämmelse är ocker (31 § Avtalslagen). Bestämmelsen aktualiseras när en person utnyttjar att motparten är i så kallat trångmål eller beroende ställning. Det krävs ytterligare att denna person får en fördel av detta avtal som står i uppenbart missförhållande till vad motparten fått. I det här fallet så skulle således ridklubben, som är medveten om att ni är i stort behov av att hitta en lösning för hästen, utnyttja detta för att köpa hästen för ett pris som kraftigt understiger hästens marknadsvärde. Det ska dock poängteras att denna bestämmelse tillämpas med stor restriktivitet då det vanligtvis är svårt att uppnå det högt ställda kravet på "uppenbart missförhållande".
Det är värt att nämna att det även finns ett brott som motsvarar denna ogiltighetsgrund för avtal (9 kap. 5 § Brottsbalken). Brottet ställer samma krav som anges i stycket ovan. Det är således inte tillåtet att utnyttja en persons trångmål. För att det ska vara fråga om utpressning i lagens mening krävs att den som utför den brottsliga gärningen utövar olaga tvång (9 kap. 4 § Brottsbalken). Olaga tvång innebär att man använder våld eller hotar om att begå en brottslig gärning (4 kap. 4 § Brottsbalken). Det kan således inte vara fråga om utpressning i detta fall.
2. Stora generalklausulen enligt 36 § Avtalslagen
Som nämnts kan det vara svårt att uppnå de krav som ställs enligt bestämmelsen om ocker. Det finns i lag även en annan bestämmelse som gör det möjligt att både upphäva enbart vissa delar av ett avtal samt att ogiltigförklara avtalet helt och hållet (36 § Avtalslagen). Bestämmelsen aktualiseras när det funnits dels omständigheter när avtalet ingicks och dels omständigheter i övrigt som gör att avtalet kan anses vara oskäligt. Att ridklubben visste att ni var i stort behov av att lösa problemet med hästen och att de därför ville köpa hästen till ett pris som understeg marknadsvärdet skulle kunna utgöra en sådan omständighet som inträffat innan avtalet ingicks och som ledde till ett oskäligt avtal.
Vad kan du göra nu?
Om ni är i behov av ytterligare vägledning så kan ni boka tid hos Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).
Om du har några ytterligare frågor så är du varm välkommen att återkomma till oss!
Med vänliga hälsningar
