Betalningsföreläggande vid utebliven hyra + handräckning för egendom som hyresgäst tagit vid utflyttning
En hyresgäst har sagt upp sin hyresavtal som har 3 månaders uppsägningstid. Hyresgästen betalar inte mer än första månaden på uppsägningstiden. Kan man vända sig direkt till Kronofogden för at tkräva in resten av hyran, dvs två månader. Hyresgästen har flyttat ut under första månaden. Hyresgästen har målat om i hela lägenheten på ett sådant sätt att hela lägenheten, 3 rum plus kök, måste renoveras. Dessutom har hyresgästen lämnat en trasig duschvägg, ett trasigt badrumsskåp och tagit bort fast inredning i hallen, vilken inte lämnats åter.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som sådan: Du har som hyresvärd ingått ett hyresförhållande med en hyresgäst. Avtalet har sagts upp med tre månaders uppsägningstid, men hyresgästen har bara betalat för den första månaden. Dessutom har hyresgästen skadat lägenheten och tagit egendom. Din fråga är ifall du kan vända dig till kronofogden för att kräva in resten av hyran.
Jag vill först flagga för lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Din uthyrning av lägenhet omfattas av denna lag ifall du hyrt ut denna utanför näringsverksamhet och lägenheten använts för annat än fritidsändamål under hyrestiden (1 § ovan nämnda lag). Alltså, om hyresgästen varit fast boende i lägenheten och du hyrt ut denna som privatperson så omfattas uthyrningen av denna lag. Enligt 3 § den lagen så får inte uppsägningstiden för hyresgästen vara längre än månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Alltså om hyresgästen sade upp avtalet 12 augusti så upphör avtalet att gälla 31 september. Om det inte är så att du hyrt ut bostaden som näringsverksamhet så har du alltså ingen fordran att utkräva eftersom den avtalade uppsägningstiden är ogiltig. Detta följer av att det inte går att avtala bort regler till hyresgästens nackdel enligt 2 § lagen om uthyrning av egen bostad.
Om du hyrt ut bostaden som ett led i en näringsverksamhet så gäller istället jordabalkens regler om uppsägning (här, nedan förkortad JB). Enligt dessa är en uppsägningstid på tre månader för hyresgästen giltig (12 kap. 3 § JB). I detta fall har du alltså en giltig fordran på hyresgästen såvitt resterande hyresavgifter är förfallna till betalning.
Beträffande de skador som uppkommit på lägenheten har du rätt till ersättning för dessa. Enligt 12 kap. 24 § JB är hyresgästen skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet. Hyresgästen har dock rätt att måla om lägenheten (12 kap. 24 a § JB). Om lägenhetens bruksvärde minskar på grund av ommålningen har dock hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
Eftersom hyresgästen inte haft äganderätt till inredningen i hallen så är det inte tillåtet för honom att ta denna när han flyttar ut. Hyresgästens agerande kan klassas som olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 § brottsbalken (här). Vad som krävs för detta är att någon vidtar åtgärd med egendom (tagit den från lägenheten och lämnar inte tillbaka den), som han eller hon har i sin besittning (hyresgästen har haft inredningen i sin besittning i egenskap av hyresgäst) men till vilken äganderätt är förbehållen eller tillförsäkrad annan, varigenom egendomen frånhänds den andre eller denne på annat sätt berövas sin rätt. I min mening är rekvisiten för detta uppfyllt och hyresgästens agerande är alltså straffbart. För detta förutsätts dock att hyresgästen haft uppsåt till handlingen. Det kan t.ex. vara så att hyresgästen tror att inredningen är dennes, och således är i villfarelse om äganderättsmomentet. Isåfall har inte ett brott begåtts. Däremot har du ju såklart rätt att återfå din inredning.
Hittills har vi kommit fram till följande: Om du hyr ut privat kan du inte kräva in resterande hyra, om du hyr ut som näringsverksamhet kan du kräva två månaders hyra av hyresgästen. Du kan även kräva ersättning för förstörd inredning samt för värdesänkning av lägenheten till följd av ommålningen. Du har rätt att få tillbaka inredningen hyresgästen tagit och denne har potentiellt begått ett brott.
Du kan kräva din uteblivna hyra och ersättning i övrigt genom kronofogden. Förfarandet regleras i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Avseende penningbeloppet för utebliven hyra och det nedsatta värdet på lägenheten kan du begära betalningsföreläggande. Avseende inredning kan du begära handräckning. För att du ska kunna ansöka om betalningsföreläggande krävs att det finns ett åläggande för svaranden (hyresgästen) att betala en penningfordransom som är förfallen till betalning om förlikning är tillåten i saken (2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning)
För handräckning krävs att det finns ett åläggande för svaranden att fullgöra något annat än betalning, om tidpunkten för fullgörelse har inträtt. (3 § samma lag).
Den ansökan man kan göra enligt ovan nämnda lag gäller ett så kallat summariskt förfarande. Det innebär att kronofogden inte bedömer giltigheten i ditt anspråk. Enligt 25 § ovan nämnda lag så tar kronofogden kontakt med svarande (hyresgästen) och ger denne en viss tid att yttra sig om kravet du gjort gällande. Om hyresgästen inte anser att dina krav är riktiga så kan hen bestrida ansökan (31 § samma lag). Om hyresgästen gör det så kommer inte kronofogden att behandla ärendet mer, utan du får begära att målet i den bestridda delen överlämnas till tingsrätt (33 §) och så avgörs tvisten där. Om hyresgästen inte bestrider dina krav meddelar kronofogden utslag i enlighet med ansökan (42 §).
Om din ansökan beviljas eller du vinner målet i tingsrätten så får du en exekutionstitel med vilken kronofogden kan genomdriva ditt krav. Alternativt, och kanske det vanligaste utslaget, så meddelas hyresgästen om ditt krav och betalar samt lämnar tillbaka egendomen.
Jag hoppas detta besvarade din fråga!
MVH,
