Beskattning vid försäljning av delvis ärvd delvis köpt fastighet
Min hustru och hennes syskon ärvde 1/3 var i en skogsbruksfastighet, för ca 4 år sedan löste hon ut sin bror för 450 tkr och har nu 2/3. Nu går fastigheten ut på offentlig auktion. Fastigheten är taxerad till 536 tkr, men nyligen värderad till 3 300 tkr och beräknas gå för ca 2 500 tkr. !!!!!
Min fråga till er är, om ovan faller ut, vad blir då reavinstskatten då det är en skogsbruksfastighet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När en försäljning av en fastighet resulterar i reavinst (även kallat kapitalvinst) ska denna beskattas i inkomstlaget kapital. Enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen (IL) ska kapitalvinsten beräknas på så sätt att ersättningen för fastigheten minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet består av både anskaffningsutgiften, det vill säga utgiften som fastigheten köptes för, och eventuella förbättringsutgifter, det vill säga utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som utförts inom de senaste fem beskattningsåren samt för andra ny-, till- och ombyggnader.
När en fastighet förvärvats genom arv eller gåva ska förvärvaren inträda i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att som anskaffningsutgift kommer räknas den utgift som betalades av den tidigare ägaren delat på tre. Vad som kommer bli den slutgiltiga kapitalvinsten beror alltså på för hur mycket fastigheten köptes av den tidigare ägaren, ju dyrare den köptes för desto mindre kapitalvinst och vice versa. Detta kommer att gälla för den del av fastigheten som överläts genom arv.
Vad gäller den del som köpts av brodern ska anskaffningsutgiften räknas till 450 000 kr om inte denna summa understiger taxeringsvärdet det året och om brodern då haft en gåvoavsikt. I sådant fall ska förvärvet anses ha gjorts genom gåva, och samma princip som den som beskrivs i stycket ovan gäller.
Om ni inte haft några förbättringsutgifter och om förvärvet från brodern inte var en gåva kommer kapitalvinsten att beräknas genom att försäljningspriset minskas med en tredjedel av den anskaffningsutgift som den förre ägaren betalat och 450 000 kr. Vad gäller beräkningen av självaste skatten beror detta på om fastigheten är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Denna bedömning görs utifrån vad fastigheten syftas att användas till. Enligt 45 kap. 33 § IL ska endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet tas upp till beskattning, och endast 90 procent av kapitalvinsten på en näringsfastighet tas upp. Av detta kommer slutligen 30 procent att tas ut i skatt, se 65 kap. 7 § IL.
För mer information om gränsdragningen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet se här.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning
