Besittningsskydd ombildning
Hej!
Jag har under 2019 förvärvat en Bostadsrätt och nuvarande boende (säljarens hyresgäst) vägrar att flytta ut och hävdar besittningsrätt.
Säljaren köpte lägenheten i samband med att den ombildades från att tidigare har vart en hyresrätt till bostadsrätt under 2015. Säljaren har själv aldrig vart bosatt i lägenheten utan förvärvade den då en bekant som hade bott i hyresrätten sedan 90-talet inte själv önskade delta i ombildningen men lägenheten är inte del av en affärsmässig verksamhet.
Säljaren hävdade i samband affären att lag 2012:978 uthyrning av egen bostad gäller och att hyresgästen därmed inte har besittningsrätt.
Hyresgästen hävdar att eftersom hen vart boende i lägenheten sedan före ombildningen har hen besittningsrätt.
Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad säger lagen?
Lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) trädde ikraft den 1 februari 2013. I övergångsbestämmelserna till privatuthyrningslagen anges att hyresavtal som ingicks före ikraftträdandet inte omfattas av lagen. Det omfattas då istället av 12 kap jordabalken (hyreslagen) och hyresgästen har då besittningsskydd.
Frågan är då om hyresavtalet ska anses vara ingånget på 90-talet eller 2015 i samband med ombildningen och därmed efter den 1 februari 2013. Svaret på denna fråga beror på hur bytet av hyresvärd gick till i samband med ombildningen. Eftersom din fråga inte innehåller mycket information om det har jag i mitt svar behövt göra vissa antaganden.
Vad gäller vid ombildning?
När en ombildning sker bildar hyresgästerna en bostadsrättsförening som köper fastigheten av den tidigare ägaren tillika hyresvärden. Bostadsrättsföreningen säljer därefter lägenheterna som bostadsrätter till de befintliga hyresgästerna som gått med på ombildningen. De hyresgäster som inte gått med på en ombildning har rätt att fortsätta hyra sin lägenhet varför bostadsrättsföreningen i det skedet blir ny hyresvärd och tar den tidigare hyresvärdens plats i hyresavtalet (se 7 kap 11 och 13 § jordabalk). I ett sådant skede består det gamla hyresavtalet och omfattas av hyreslagen varför besittningsskyddet kvarstår.
De som har rätt att köpa en bostadsrätt i samband med en ombildning är primärt de hyresgäster som bor i de lägenheter som är föremål för ombildning. Bostadsrättsföreningen får inte sälja dem till någon annan än hyresgästerna om hyresavtalet fortfarande är gällande (4 kap 3 § bostadsrättslagen). Detta är det så kallade förbudet mot dubbelupplåtelse som infördes för att säkra hyresgästernas rättigheter (annars försvinner besittningsskyddet). Av denna anledning är ett samtycke till dubbelupplåtelse från hyresgästen sannolikt ogiltigt (se t.ex. uttalanden i prop. 1981/82:169 s. 28 och SOU 1981:74 s. 133).
Vad gäller i ditt fall?
Eftersom din fråga inte innehåller mycket information om hur turerna gick vid ombildningen har jag gjort vissa antaganden. Förutsatt att den nuvarande hyresgästen hade ett giltigt hyresavtal med den tidigare fastighetsägaren tillika hyresvärden vid ombildningen 2015 fick inte lägenheten säljas till personen du köpte lägenheten av om inte hyresavtalet upphörde. Av den anledningen överlät sannolikt hyresgästen hyresavtalet till personen du köpte lägenheten av. På detta vis blev personen du köpte lägenheten av hyresgäst och kunde gå in i föreningen och köpa bostadsrätten. Alternativt sade hyresgästen upp sitt hyreskontrakt helt varpå försäljningen också var möjlig. Därefter ingicks sannolikt ett hyresavtal mellan personen du köpte lägenheten av och hyresgästen varför privatuthyrningslagen blev tillämplig och hyresgästen förlorade sitt besittningsskydd, 1 § privatuthyrningslagen. När du köpte lägenheten övertog du rollen som hyresvärd och samma hyresavtal fortlöpte. Om mina antaganden stämmer kan du säga upp din hyresgäst med tre månaders uppsägningstid, 3 § andra stycket privatuthyrningslagen. Detta gäller dock inte om parterna har avtalat om att besittningsskyddet ska gälla.
Slutkommentar
Som du ser innehåller mitt svar en rad antaganden om hur turerna gick i samband med ombildningen. Därav finns en risk för att mitt svar blir felaktigt om händelseförloppet vid ombildningen var ett annat. Jag råder dig att kontakta bostadsrättsföreningen samt säljaren för att få lite klarhet i vad som skedde. Du är varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se vid fler frågor.
Hoppas du fick svar på din fråga.
