Avflyttning vid lokalhyra
Hyresgäst som hyr lokal har själv sagt upp sig den 1/10-14 med 6 mån uppsägningstid. (Gäller 9 mån i detta fallet ?)
Hyresgästen har ännu ej flyttat ut den 22/5-15 och har minst 3 månadshyror obetalda.
Hyresgästen ska även återställa lokalen i befintligt skick (riva några innerväggar, täta tak och laga port).
Vad behöver göras för att snarast avhysa hyresgästen, få in hyror samt även få åtgärdat återställandet?
Om hyresgästen inte återställer lokalen själv kan jag göra detta på hyresgästens bekostnad och i så fall när?
Kan jag stänga av el och vatten omg? (el o va mäts via undermätare)
Skulle även jag sagt upp kontraktet och inte bara bekräftat hans uppsägning?
Har släppt in hantverkare i lokalen för att montera nytt inbrottslarm och nytt uppvärmningssystem.
Var det ok att gå in i lokalen och göra dessa åtgärder?
Ett antal kunder till hyresgästen har försökt få tillbaka sina motorcyklar som skulle åtgärdas i dennes verkstad utan att få tillbaka dessa (ibland i flera år)
Kan jag på något sätt hjälpa dessa ?
Ny hyresgäst är på väg in.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Det föreligger ett lokalhyresavtal mellan parterna och reglerna om hyra av lokal återfinns i 12 kap jordabalken (1970:994, JB) som också kallas hyreslagen. Reglerna i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna, 12 kap 1 § 5 st JB. Hyreslagen begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra.
I första hand innehåller hyreslagens regler om de villkor som hyresvärden kan ställa för upplåtelsen och i detta ingår en principiell rätt att få avtalet förlängt för en ny avtalsperiod när den innevarande perioden går ut, 12 kap 57 § JB, samt ett skydd mot förtida uppsägning om inte grunden för uppsägningen är tillräckligt stark, 12 kap 42-43 §§ JB.
Uppsägning och avhysning
För att kunna avhysa hyresgästen måste hyresavtalet ha sagts upp på ett korrekt sätt så att avtalet inte längre gäller mellan parterna vid tiden för avhysning. Om det är hyresvärden som säger upp avtalet gäller det 9 månaders uppsägningstid. Om kortare uppsägningstid har avtalats gäller den tiden när hyresgästen säger upp avtalet men inte när hyresvärden säger upp det.
En uppsägning från hyresgästens sida måste vara skriftlig enligt 12 kap 8§ JB. Den får lov att vara muntlig enbart om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Av vad som framgår av frågan har uppsägningen uppfyllt formkraven.
I det här fallet har det avtalats att det ska gälla 6 månaders uppsägningstid och eftersom det är hyresgästen som sade upp avtalet till upphörande gäller 6 månaders uppsägningstid. Hyresgästen har alltså inte flyttat när avtalet slutade gälla och hyresvärden kan då avhysa hyresgästen. Du kan även begära ersättning för den överskridande tid som hyresgästen har besuttit lokalen i form av skadestånd.
Eftersom det inte gäller något besittningsskydd för hyresgästen när denne själv säger upp avtalet hindrar inte heller det avhysning. Du kan därför kontakta kronofogdemyndigheten och ansöka om handräckning.
Obetald hyra
Du kan ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten om du vill ha hjälp att driva in obetalda hyror. Om du begär avhysning kan kravet göras i samma blankett.
Återställande av lokal
Om det är avtalat att lokalen ska vara återställd i ursprungligt skick vid avflyttning ansvarar hyresgästen för att så sker. Efter vad du skrivit i din fråga har ni avtalat om att den ska vara återställd i befintligt skick. Exakt vad det innebär får avgöras via avtalstolkning. Om lokalen uppläts i befintligt skick och det sedan står att loaklen ska återställas i befintligt skick kan det tänkas att ursprungligt skick avses. Dock innebär begreppet befintligt skick, skicket som det är just vid den tidpunkten och i så fall har hyresgästen ingen skyldighet att återställa lägenheten. De bör alltså ta reda på vad som står i avtalet. En annan formulering som är vanlig i lokalhyresavtal är att lokalen ska vara återställd i godtagbart skick. Då finns det inte heller någon skyldighet att återställa lägenheten om förändringarna inte försämrat skicket på lokalen.
Om avtalet innebär att lokalen ska vara återställd i ursprungligt skick beror det lite på vad som står i avtalet vad du kan kräva. Det är mycket möjligt att du kan kräva att hyresgästen bekostar hela återställandet om den möjligheten inte begränsats i avtalet. Eftersom lokalen skulle vara återställd vid avtalets slut kan du antagligen göra det när som. Annars kan du troligen åtminstone kräva ersättning för uteblivna hyresintäkter för att lokalen inte var återställd vid avflyttning.
Du kan stänga av el och vatten eftersom hyresgästen inte längre har någon besittningsrätt till lokalen. Avtalet er emellan gäller inte längre och dina skyldigheter gentemot honom existerar inte längre. Av samma anledning hade du rätt att bereda dig tillträde till lokalen även utan hyresgästens samtycke. Om avtalet fortfarande gäller hade du haft rätt till tillträde för att genomföra förändringarna, men potentiellt hade du behövt hyresgästens samtycke. Inget sådant krav finns nu.
Kunderna
Det finns ingen möjlighet för dig att hjälpa kunderna att få tillbaka sina motorcyklar. Du har ingen rätt att ta dem och ge tillbaka dem och du har ingen möjlighet att via kronofogden dela ut motorcyklarna till deras rätta ägare. Det går tillbaka till principen att man inte kan föra tredjemans talan. Kunderna får alltså på egen hand kräva tillbaka sina motorcyklar.
Sammanfattning
Eftersom hyresavtalet sagts upp av hyresgästen gäller avtalad uppsägningstid om 6 månader. Uppsägningen är giltig så länge den var skriftlig, alternativt muntlig men att hyresvärden skriftligen erkänt uppsägningen. Då hyresgästen är i dröjsmål med avflyttning kan du ta hjälp av myndigheterna för att förmå hyresgästen att avflytta. Du kan även kräva in obetald hyra genom att ansöka om betalningsföreläggande.
Du får via avtalet avgöra om du kan kräva att hyresgästen återställer lokalen i ursprungligt skick. Detta avgörs genom hur klausulen är formulerad. Om han inte återställer lokalen kan du med stor sannolikhet återställa lokalen på hyresgästens bekostnad, men det beror åter igen på vad det står i avtalet.
