Åverkan på en entrédörr till en lokal uppstod efter ett inbrott, vem har att svara för reparationskostnaderna, hyresgästen eller fastighetsägaren?
Hej,
mitt företag inom IT-branschen hyr lokal av en bostadsrättsförening.Jag har nu haft inbrott som enligt min mening helt eller delvis orsakat av brister i brf:s låsanordningar och/eller att skador på dörr som uppstått inte ligger under mitt ansvar.
I ett standardavtal för Hyreskontrakt (under punkten "Skyltar m.m") är ikryssat att "Hyresgästen" svarar för "skador på skyltfönster, entrédörrar och skyltar". Anges också att "Hyresgästen" ska ha "enligt företagsförsäkring adekvata lås- och stöldskyddsanordningar".
I det här fallet ligger min lokals entrédörr inte mot gatan, - utan bostadsrättsföreningen har entrédörren mot gatan i form av ett stålgaller med stålgallerdörr som öppnas med elektronisk tagg. Samt innanför denna dörr ligger dels min entrédörr samt ännu en dörr till brf (den blir öppen med samma tagg-läsning som ovan).
Entrédörren till lokal är från tidigt 1900-tal, helt i trä med större glasparti, endast förbättrat med lite nyare standardlås. Vid fråga till föreningen om jag kan byta dörr till en säkrare dörr var svaret nej,
Nu vid inbrott kom de in genom klättra in i (högt upp en ganska en liten) öppning i gallret i föreningens entré. Och kunde därefter ganska ostört ta sig in genom trädörren. När jag skrev kontrakt var jag inte medveten om att det gick att ta sig in på det sättet. Har även sett stålgallerdörren stå på glänt ibland nu.
Efter inbrottet kom till min kännedom att förening och styrelse känt till de bristerna längre tid.
- Vem betalar skador på dörr?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Ditt bolag hyr en lokal av en bostadsrättsförening i vilket det nyligen skett ett inbrott som enligt ditt förmenande är ett direkt resultat av diverse brister hänförliga till föreningens låsanordningar. I samband med det ifrågavarande inbrottet åsamkade inbrottstjuvarna vissa skador på din entrédörr och du undrar därför vad som gäller kring kostnadsansvarets fördelning avseende den kommande och välbehövliga reparationen. Bifogat ovan finns några lydelser hämtade från det aktuella hyresavtalet. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och närmare bestämt lagens 12 kap. som i folkmun ofta brukar benämnas hyreslagen. Men notera alltså att "hyreslagen" i själva verket inte figurerar i egentlig mening utan endast utgör ett specifikt kapitel i jordabalken.
Notis: Med fastighetsrättslig terminologi avses med begreppet lägenhet inte bara en sedvanlig bostad. Även lokaler, kontor, lager och andra liknande utrymmen omfattas av det nyss nämnda begreppet.
Några inledande hyresrättsliga hållpunkter
Hyresvärdens (bostadsrättsföreningen) viktigaste förpliktelse är att ställa lägenheten till hyresgästens förfogande i användbart skick. Ett allmänt uttryck för brister och olägenheter för hyresgästen är hinder eller men i dennes nyttjanderätt. Här finns det anledning att skilja mellan ursprungliga brister i lägenheten, det vill säga brister som förelåg redan vid tidpunkten för tillträdet, och hinder som uppkommer under avtalstiden. Utifrån din ärendebeskrivning och den kännedom hos styrelsen som du hänvisar till torde det vara fråga om en ursprunglig brist i det här fallet. Till skillnad från köprättsliga situationer där endast köparen har fördel av att egendomen försätts i fullgott skick presumeras (antas) båda parter vid hyra dra stor nytta av förbättrande åtgärder av lägenheten. Den nyss anförda innebär att fastighetsägaren i egenskap av starkare avtalspart i stor utsträckning bör vara den som har att svara för förbättringsåtgärder. Det anses vidare många gånger vara en lämplig påföljd för denne att tillåta hyresgästen att på fastighetsägarens bekostnad avhjälpa eventuella fel om ägaren visar ovilja till detsamma. Rätten till självhjälp är således ganska starkt förankrad inom det hyresrättsliga området.
Ansvaret för ursprunglig brist, vad gäller?
Huruvida lägenheten är i lagenligt skick är avhängigt om den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet och detta oaktat vilken typ av lägenhet det handlar om (12 kap. 9 § JB). Bestämmelsen är tvingande när det gäller privatbostäder. Däremot är det vid hyra av lokal faktiskt möjligt att avtala om att lägenheten ska vara i sämre skick än den rådande normen varför det ankommer på parterna att tydlig reglera vad som ska gälla i det här avseende. Hyreslagen har dock vid upplåtelse av lokaler en bestämmelse likt den som avser säljarens ansvar för dolda fel vid fastighetsköp. Om lägenheten hyrs ut i befintligt skick men inte kan anses motsvara den godtagbara normen på grund av fel som hyresgästen inte kände till kan flertalet av de hyresrättsliga sanktionsmöjligheterna bli tillämpliga såsom självhjälp, hävning och skadestånd (12 kap. 11 § 1-2 st. JB).
För att knyta an till din faktiska fråga - Vem ska svara för skadorna på dörren?
Om du äger rätt att kräva en ny dörr av bostadsrättsföreningen låter jag vara osagt. Den bedömningen är villkorad med ett mycket noggrant studium av det aktuella hyresavtalet jämte relevant kunskap om de vad som sades under den avtalsförhandling som föregick avtalsslutet och om omständigheterna i övrigt. Gällande lägenheten har du som hyresgäst en vårdnadsplikt, vilket betyder att du ska iaktta en aktsamhet i enlighet med vad som utmärker en så kallad ordentlig person (12 kap. 24 § JB). Ingenting i ditt ärende tyder på att du inte skulle vara en sådan person och den information som ges ovan påvisar att det var inbrottstjuvarna som orsakade skadorna på den ifrågavarande dörren. Om lägenheten fortfarande kan nyttjas för det avsedda ändamålet, vilket jag utgår ifrån att så är fallet, har du som hyresgäst rätt att själv reparera skadan på bostadsrättsföreningens bekostnad om styrelsen skulle underlåta att göra detta (12 kap. 16 § med hänvisning till 12 kap. 11 § JB). Men märk väl att rätten till såväl uppsägning som rätten till självhjälp inträder först efter att resultatlösa tillsägelser till hyresvärden har ägt rum. Det måste således med all önskvärd tydlighet framgå att styrelsen i bostadsrättsföreningen aktivt har valt att förhålla sig passiv i reparationsfrågan (12 kap. 11 § 1 st. 1 p. JB). Om du skulle vidta åtgärder utan att säga till riskerar du att bli utan ersättning. Det råder nämligen en allmängiltig princip som stipulerar att inte ens nyttiga åtgärder på annans egendom behöver betalas av ägaren om denne inte har lämnat sitt samtycke till dessa. Den nyss nämnda principen gäller inte bara inom hyresrätten utan spänner över hela det fastighetsrättsliga området liksom ett antal andra rättsområden. Oavsett vilket är bostadsrättsföreningen enligt min mening skyldig att svara för reparationskostnaderna och jag bedömer vidare att du torde vara berättigad till en rimlig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten kan betraktas som försatt i bristfälligt skick. Att ditt hyresavtal stadgar att du ska svara för samtliga uppkomma skador på entrédörren förefaller vara en icke-fråga i den uppkomna situationen. Jag menar att det givet jordabalkens bestämmelser skulle framstå som tämligen orimligt om en hyresgäst som de facto inte på något sätt är skadevållare ska behöva bekosta en reparation av nu aktuellt slag. Det ska dock tilläggas att åtkomst till ditt hyresavtal egentligen utgör en förutsättning för att närmare kunna kommentera just detta. Jag ämnar dock inhämta ytterligare upplysningar inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande konstateras. Att bostadsrättsföreningen valde att säga nej till installation av ny dörr går förmodligen inte att påverka rättsligt. Men här blir naturligtvis ditt hyresavtal avgörande och det kan finnas goda skäl att mycket noggrant studera dess innehåll. Utan att ha sett avtalet är det ändå min uppfattning att du äger rätt att få skadorna bekostade av föreningen. Exakt vem som ska vidta de erforderliga åtgärderna torde dock bli en förhandlingsfråga mellan dig och styrelsen. Men notera att du själv inte bör göra någonting innan styrelsens samtycke har inhämtats. Vidare torde även en temporär nedsättning av din nuvarande hyra vara ett fullt rimligt krav att ställa eftersom entrédörren helt bortom din kontroll faktiskt har gått sönder. Och dörren utgör en vital del av lägenhetens skick.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer att ringa dig redan nu på tisdag den 19/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
