Är ett muntligt bostadshyresavtal bindande?
Hejsan!
Jag och min sambo letade lägenhet ett bra tag och fick till sist en visning. Vi tackade ja på den och en vecka senare så ringer vi dem och frågar utifall vi skulle få den då ärendet var något stressat. De säger både till oss och till den tidigare hyresgästen att lägenheten är våran och att vi kunde få nycklarna och ett skriftligt kontrakt ska skriva den 1a okt. Nu idag,dagen innan när vi ringer angående att vi vill betala in hyran och ha kontor och så vidare så säger de att vi inte uppfyller kraven för att få den lägenheten och att vi måste vara ute därifrån senast 13.00 imorgon. Men både vi och den förra hyresgästen har fått muntliga avtal att lägenheten var vår. Får de göra så här?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Först och främst så vill jag tydliggöra att jag tolkar situationen så, att ni inte har fått tillträde till lägenheten än. Du skriver att ni pratat om att ni skulle få nycklar och skulle få skriva ett skriftligt kontrakt, men samtidigt skriver du att ni ska "vara ute därifrån senast imorgon". Skillnaden är av stor betydelse, med hänsyn till att om ni fått lägenheten i er besittning med hyresvärdens samtycke inledningsvis, så har ni besittningsskydd och kan inte tvingas flytta (såvida ni inte begår ett grovt kontraktsbrott). Se JB 12 kap 46§ https://lagen.nu/1970:994 Som sagt tolkar jag er beskrivning så, att ni tyvärr inte har fått lägenheten i er besittning ännu. Då gäller följande:
Om det är en bostadsrätt ni köpt så gäller vissa formkrav enligt BRL 6 kap 4§ https://lagen.nu/1991:614 Avtalet ska vara skriftligt, undertäcknas av köpare och säljare, innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset. Är det en bostadsrätt ni köpt har giltigt avtal alltså inte kommit till stånd.
Om det däremot är fråga om en hyresrätt finns det inga formkrav. Vanlig avtalsrätt är tillämplig, vilket innebär att ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt. Ett skriftligt kontrakt ses i så fall endast som en formalitet som parterna upprättar för att känna sig mer trygga (främst i bevisningshänseende) i sitt avtalsförhållande. Parterna kan dock komma överens om att de blir bundna först i och med det skriftliga kontraktet, men det tycks inte vara fallet i ert fall om jag tolkar frågan rätt.
Problemet med muntliga avtal är dock att de ofta är svåra att bevisa. Det tycks dock vara ett mindre problem i ert fall med hänsyn till att även den tidigare hyresgästen är medveten om er överenskommelse. Det kan fungera som bevis för er ståndpunkt.
Det hade varit intressant att veta vad hyresvärden pratar om för villkor som skulle vara uppfyllda, för om säljaren gjort förbehåll om dessa villkor vid avtalets ingående, anses givetvis avtalets uppkomst beroende av villkorens uppfyllande.
Sammanfattningsvis tyder allt på att om det är fråga om en hyresrätt, så har ni ingått ett giltigt hyresavtal. Därmed kan säljaren inte bryta avtalsförhållandet utan att begå kontraktsbrott.
Om ni verkligen vill ha lägenheten rekommenderar jag därför att ni tar kontakt med en specialiserad jurist via vår betaltjänst för att ställa krav på hyresvärden. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger som heter "boka tid med en jurist".
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
