Besittningsskydd för hyresgäst i upplåtarens egna bostad
Lawline svarar
Hej,
Jag uppfattar situationen som att eran villa i fråga utgör eran egen fasta bostad. I sådana fall föreligger inget besittningsskydd för den hyresgäst som ni avser att hyra ut en del av eran bostad till. Detta framgår av 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. Jordabalk (JB) som anger att en hyresgäst som hyr en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egna bostad är undantagen reglerna om rätt till besittningsskydd.
Det första man kan fråga sig är vad som utgör hyresvärdens egna bostad? Här avses hyresvärdens fasta permanenta bostad; för vilken man enligt gällande rätt, i detta fall, enbart kan ha en av. Det tycks således enbart vara tillåtet att kategorisera en av sina boenden såsom sin permanenta/fasta.
Vidare kan man ställa sig frågan om sk. elastiska lägenheter, dvs. sådana lägenheter som, utgör en del av eran villa, men har egen toalett och ingång osv. också omfattas av undantaget från besittningsskydd. Svaret på denna fråga är såsom huvudregel ja, då man även ska se extra lämpade uthyrningsutrymmen i hyresvärdens egenbostad såsom undantagna från besittningsskydd.
Kan vi således konstatera att besittningsskyddsreglerna inte blir tillämpliga i ert fall behövs inget avtal om frånsägelse av besittningsskyddet. Däremot är det viktigt att ni tänker på reglerna om uppsägning för att hyresavtalet inte automatiskt ska förlängas efter 1,5 år. Man gör nämligen skillnad mellan dels reglerna om uppsägningstid som anger förutsättningarna för att ett hyresavtal över huvud taget ska anses upplösts, och dels reglerna om besittningsskydd som anger när en hyresgäst har rätt till att ingå ett nytt hyresavtal med hyresvärden. Därför måste reglerna om uppsägning iakttas även om hyresgästen inte har besittningsskydd.
Enligt 12 kap. 3 § JB är huvudregeln att hyresavtal på bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång. Emellertid gör man undantag för fall då hyresförhållandet varat mer än nio månader; i sådana fall måste hyresavtalet ändå sägas upp för att upphöra att gälla. Följden av utebliven uppsägning i dessa fall blir, om man inte avtalat om annat, den att hyresavtalet automatiskt förlängs på obestämd tid.
Vidare anges det i 12 kap. 4 § JB att ett hyresavtal på bestämd tid som anser bostadslägenhet måste, om hyrestiden är längre än tre månader, sägas upp tre månader i förväg för att upphöra att gälla.
Den lag jag stödde mitt resonemang på hittar du här: https://lagen.nu/1970:994
Har du några fler funderingar eller kompletteringsfrågor är ni alltid välkomna att ställa en ny fråga!
Med vänlig hälsning,
