Överlåtelse av hyresrätt till son

2010-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA
Jag bor i en hyresrätt sedan 20 år. Min son har bott med mig under denna tid. Han studerar nu och har studentboende men bor hemma under helgerna. Jag funderar ev på att köpa en bostadsrätt och undrar om det finns något jag kan göra så att min son kan få överta lägenheten och därmed få egen bostad.
SVAR
Hej!

Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL).

Huvudregeln är att hyresrätt inte får överlåtas från hyresgästen till annan person utan hyresvärdens samtycke, se 32 § 1 st. HL. Överlåtelse av hyresrätten utan att samtycke från hyresvärden föreligger medför att överlåtelsen är ogiltig. Vidare utgör en otillåten överlåtelse en förverkandegrund, 42 § 1 st. 3 p. HL. Det innebär att hyresvärden, med den otillåtna överlåtelsen som grund, ytterst kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid.

Det finns dock vissa lagreglerade undantag från huvudregeln att överlåtelse inte får ske utan samtycke. Dessa undantag finns i 34-37 §§ HL.

Enligt 34 § HL har hyresgästen under vissa förutsättningar möjlighet att överlåta hyresrätten till någon närstående. En första förutsättning för överlåtelserätt är att hyresrätten överlåts till en närstående. Närstående är exempelvis barn, föräldrar och syskon. För att överlåtelserätt ska föreligga krävs det dessutom att det ska vara fråga om ett samboende, dvs. att den som ska överta lägenheten har haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med honom eller henne. Samboendet måste vidare ha pågått varaktigt. Det innebär att den som ska överta lägenheten ska ha inrättat sig för ett permanent boende i lägenheten och ha bott i lägenheten under en inte alltför kort tid. Det finns inga generella riktlinjer för hur länge samboendet måste ha pågått. Det är hyresgästen som ska styrka att det rör sig om ett varaktigt samboende. En sista förutsättning för en giltig överlåtelse är, om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen, att hyresnämnden måste ge tillstånd till överlåtelsen. Hyresgästen kan med andra ord inte ensidigt överlåta hyresrätten. Ansökan till hyresnämnden ska göras av den som önskar överlåta hyresrätten. Hyresnämnden ska godkänna överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Detta krav innebär i princip att den som ska överta lägenheten ska ha rimliga förutsättningar för att klara av att betala hyran.

Sammanfattningsvis kan sägas att det finns en möjlighet för dig att överlåta hyresrätten till din son genom att inhämta hyresvärdens samtycke. Jag råder dig därför att först och främst prata med din hyresvärd och höra vad han eller hon har för inställning till överlåtelsen. Om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen har du ytterligare en möjlighet att enligt 34 § HL ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Frågan är då om kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt. Vad jag har förstått så har din son flyttat ut och bor i lägenheten endast under helgerna. Den omständigheten att den som sammanbor med hyresgästen tillfälligt har flyttat ut behöver inte betyda att samboendet ska anses ha avbrutits. Vidare har bostadsdomstolen fastslagit att endast den omständigheten att utflyttning sker från den gemensamma bostaden för viss utbildning inte medför att sammanboendet avbryts, se RBD 1979:22. Bedömningen av huruvida kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt görs med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, varför det är svårt att ge något definitivt svar på frågan om förutsättningarna i 34 § HL är uppfyllda i ditt fall.

Jordabalken hittar du här: här

Vänligen,

Jens Lidén
Lawline i samarbete med Familjens jurist.
Kommentera