Stämpelskatt vid fastighetsgåva till aktiebolag
Jag har ärvt en fastighet från min far (värde 34 milj kr). Stämpelskatt skall vad jag förstår inte utgå vid arv. Min fråga är: Kan jag överföra den fastighet jag ärvt till ett av mig ägt AB utan att betala stämpelavgift och i så fall hur går det till. Någonstans har jag hört att man kan ombilda en enskild firma till ett AB. Är detta verkligen möjligt. Om dessa lösningar inte är möjliga, ge mig ett förslag till hur man kan överföra fastigheten till ett AB utan att betala stämpelskatt. Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Det är mycket korrekt att det inte utgår någon stämpelskatt vid arv.
Stämpelskatt
Stämpelskatt är den skatt du ska betala när du köper en fastighet eller tomträtt i samband med att du söker lagfart, men även när du tar ut en inteckning i fastigheten. Vare sig stämpelskatt ska betalas eller inte beror på om överföringen av en fastighet ska räknas som en gåva eller ett köp, samt hur stor betalningen är.
Gåva eller köp?
För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att ett förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Är ersättningen däremot lika med taxeringsvärdet eller högre så behandlas hela överlåtelsen som ett köp. För att huvudsaklighetsprincipen ska kunna bli tillämplig krävs det däremot att det även rör sig om en gåva, i rättslig mening.
Observera att när gåvor sker mot betalning, där förvärvaren även övertar skulder i form av panträtt i fastigheten, utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8–9 §§ i samma lag). Om fastigheten förvärvas av en juridisk person är dock skatten 4,25 %. Om du ger en ren fastighetsgåva, utan någon form av ersättning alls, ska det alltså inte utgå stämpelskatt för mottagaren.
Formkrav för fastighetsgåva
Gåvor har normalt inte formkrav för att vara giltiga. Undantaget är fastighetsgåvor. Enligt 4 kap. 29 § Jordabalken (JB) ska bestämmelserna i 4 kap. 1-3, 7-9 §§ JB tillämpas.
Gåvobrevet måste vara skriftlig, gåvobrevet ska undertecknas av både givaren av gåvan och mottagaren av gåvan. Vidare ska det framkomma att det rör sig om en gåva och gåvobrevet ska även innehålla en överlåtelseförklaring. Även vilken fastighet det rör sig om ska framkomma i gåvobrevet (4 kap. 1 § JB). Uppfyller gåvobrevet inte dessa krav är gåvan ogiltig. I denna paragraf finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas, men för att få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas enligt 20 kap. 7 §.
Förtäckt köp
När man gör ett visst upplägg för att undvika skatt kan Skatteverket ibland märka detta och då anse att det inte alls rör sig om en gåva, utan om ett förtäckt köp. De kan därför välja att beskatta en individ ändå, trots att allt rent formellt har varit en gåva. Detta följer av att Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att man ska se till rättshandlingens verkliga innebörd och inte enbart hur parterna benämner rättshanlingarna (RÅ 1998:19). Detta är något att hålla i åtanke.
Aktieägartillskott
Om du är ägare av aktiebolaget som du ger fastighetsgåvan till kommer inte överlåtelsen att räknas som gåva, utan som aktieägartillskott. Detta beror på att det inte sker någon förmögenhetsöverföring då transaktionen inte berikar någon annan, utan endast dig. I denna situation aktualiseras skattereglerna. Om aktieägartillskottet är ovillkorat är huvudregeln att tillskottet inte är en skattepliktig inkomst för ditt aktiebolag. Du har dock i egenskap av utgivare inte avdragsrätt vid den löpande beskattningen, men får dock räkna med värdet som en del av anskaffningsutgiften för aktierna i ditt bolag (Skatteverket). Görs det på detta sättet bör det inte finnas några risker för att det ska räknas som ett förtäckt köp.
Ombilda enskild näringsverksamhet till aktiebolag
För att ombilda ditt företag till aktiebolag ska aktiebolaget vara bildat och registrerat hos Bolagsverket innan du byter företagsform. Det finns alltså inte direkta hinder för dig att göra så. Du kan läsa mer om det på Skatteverkets hemsida här.
Sammanfattning
Det finns inga större hinder för dig att ombilda en enskild näringsverksamhet till ett atkiebolag. Läs mer om det på Skatteverkets hemsida. Om du ger fastigheten som gåva till ett aktiebolag ägt av dig kommer det räknas som ett aktieägartillskott, inte gåva. Som huvudregeln räknas inte aktieägartillskott som skattepliktiktig inkomst för aktiebolaget. Om du ger fastigheten i gåva till en fysisk person utgår inte heller någon stämpelskatt, förutsatt att ersättningen du får för gåvan inte överstiger 85 % av taxeringsvärdet för fastigheten.
Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du väldigt välkommen att höra av dig till mig på alexander.martensson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,
