Har jag rätt till skadestånd och hyresnedsättning på grund av vägglöss?

2017-10-30 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har haft problem med vägglöss sen jag flyttade in i min nya lägenhet. Stället är nybyggt och hade ingen annan hyresgäst innan mig. Anticimex har varit här och sanerat stället men då det är vägglöss så lider jag ofantligt mycket utav alla bett jag får, just nu dagligen. Jag har läst på olika ställen att jag ska få någon form av skadestånd eller sänkt hyra på grund av detta, men min hyresvärd har tydligen aldrig hört talas om något liknande. Har jag rätt till skadestånd eller sänkt hyra? Om ja, vem är det jag ska pressa angående det?Aldrig haft detta problem sen tidigare, så det har inte följt med min ifrån min förra lägenhet eller något innan det.
Sandra Söderberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyresavtal regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Av 12 kap. 1 § femte stycket JB framgår att villkor i t.ex. ett hyresavtal som strider mot en bestämmelse i 12 kap. JB är utan verkan mot hyresgästen, om inget annat anges. Kapitlet är alltså som huvudregel tvingande, det vill säga, bestämmelserna går inte att avtala bort.I 12 kap. 17 § JB anges att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten också gäller om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Vägglöss anses utgöra ohyra i lagens mening. De påföljder som kan bli aktuella enligt 12 kap. 11 § JB när t.ex. ohyra finns i lägenheten är följande: 1. Hyresnedsättning 2. Avhjälpande på hyresvärldens bekostnad 3. Uppsägning till omedelbart upphörande 4. Skadestånd. Observera att uppsägning inte kan ske när hyresvärden redan avhjälpt bristen, vilket verkar ha skett i detta fall. Jag utgår dock från att du ändå inte vill säga upp lägenheten, utan att du vill ha ersättning för den skada du lidit, och jag kommer därför fortsätta med att endast redogöra för vilka möjligheter till skadestånd och hyresnedsättning du har. Rätt till skadestånd? Enligt 12 kap. 11 § punkt 4 JB har hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse. Det är ett antal förutsättningar som måste uppfyllas för att en hyresgäst ska ha rätt till ersättning i dessa fall: 1. Hyresgästen ska visa att en brist föreligger. Vidare måste hyresgästen också visa på att en skada har uppkommit genom bristen. Du måste alltså visa på att dina skador (dvs. bett på kroppen) uppkommit av vägglössen. Vägglössen får vidare inte vara ett resultat av dig, utan av hyresvärden. 2. Skadan i fråga måste ha uppstått genom hyresvärdens försummelse. Med detta menas att hyresvärden ska ha varit vårdslös. Om en lägenheten är bristfällig, exempelvis genom att den är skadeangripen av vägglöss, och hyresvärden känner till det så så ska hyresvärden i god tid vidta åtgärder för att avhjälpa felet. Försummas detta anses hyresvärden normalt sett vara vårdslös. Avgörande är alltså vad hyresvärden har vidtagit för åtgärder i ditt fall. Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både förmögenhetsskador (alltså skador där man förlorat pengar) och person- och sakskador. I ditt fall är det främst fråga om en personskada, eftersom du fått bett av vägglössen. Rätt till nedsättning av hyran? I 12 kap. 11 § punkt 3 JB anges att för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Detta gäller oavsett om du också utnyttjar de övriga rättigheter som gäller vid brister, t.ex. att du utkräver skadestånd. Denna rätt gäller oavsett om hyresvärden har orsakat bristen eller ej, det är alltså fråga om ett strikt ansvar för hyresvärden. Observera dock att hyresgästen som huvudregel inte har rätt till nedsättning av hyran för den tid under vilken hyresgästen betalat utan protest samt utan att ha påtalat bristen. Viktigt är alltså att du tydligt har förklarat bristen för din hyresvärd och motsatt dig kraven på inbetalning av hyra. Vad ska du göra i detta fall? Jag tycker du ska förklara för din hyresvärd att yrkar skadestånd enligt ovan nämnda bestämmelser för de skador du lidit på grund av vägglössen. Ett tips är att gå med i Hyresgästföreningen, som kan bistå med ytterligare juridisk hjälp om du skulle behöva. Ett annat alternativ är att du vänder dig till någon av våra kunniga jurister, som kan hjälpa dig med att formulera ett skadeståndskrav gentemot din hyresvärd. Här är de olika tjänster som du kan välja mellan: - Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Lycka till! Om det är något ytterligare du undrar över, kan du kommentera nedanför frågan så svarar jag så fort som möjligt. Vänligen,

Min granne inkräktar på min tomt – hur får jag honom att upphöra?

2017-08-14 i Skadestånd
FRÅGA |HejMin granne har byggt ett betongfundament han leder sitt yt och dagvatten till och sen har han lett in det på min tomt i ett betongrör som ligger en halvmeter in på min tomt. Enligt jordbalken får man inte leda in vatten på annans tomt och förorsaka skada. Vilket har hänt nu, hela min uppfart är förstörd eftersom det kom ca 170mm vatten under en dag förra veckan. Jag undrar vart jag ska vända mig så jag får honom att följa reglerna och ta bort röret på min tomt. så vattnet försvinner från min tomt. Tacksam för svar.
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. RekommendationFörst och främst skulle jag vilja rekommendera dig att diskutera saken med din granne. I lugn och saklig ton bör du påpeka att hans agerande förstör din tomt och därför måste han ta bort sitt rör och upphöra med sitt beteende. Min erfarenhet är att diskutera saken vänligt är det absolut bästa i de flesta situationerna och det underlättar även er framtida relation. Om detta av någon anledning inte går eller om du redan har prövat detta; rekommenderar jag dig att ta kontakt med en juristbyrå så snart som möjligt. De kan hjälpa dig med att dels säkra bevisning, dels även att initialt skicka ett kravbrev till din granne där ni kräver att grannen plockar bort sitt rör från din tomt. Dessutom kan de hjälpa dig att kräva ersättning för de eventuella skador som drabbat dig. Om din granne vägrar att betala kommer juristbyrån att hjälpa dig med att skicka kravet vidare till både inkasso och kronofogdemyndigheten. Som ett sista alternativ kan de även hjälpa till att föra din talan i domstol. Jag kan varmt rekommendera Lawlines egna juristbyrå, som regelbundet för människors talan i diverse olika processer. De nås enklast på info@lawline.seYtterligare tipsDet framgår inte av din fråga, men det verkar som att din granne skulle kunna vara en lantbrukare. Då kan jag även tipsa dig om att kika lite i 32 kap. miljöbalken. Bedriver han någon typ av verksamhet på sin fastighet och skadar din fastighet så ska han som huvudregel ersätta denna skada. Hans ansvar blir då rent strikt, vilket är en fördel för dig i den fortsatta processen. Hoppas du fått svar på din fråga. Ha en fortsatt trevlig sommar!Med vänlig hälsning

Mäklare och upplysningsplikt

2017-07-30 i Skadestånd
FRÅGA |För ett tag sedan köpte jag ett radhus i en bostadsrättsförening.På ett tidigt stadium i köpprocessen frågade jag mäklaren viamail om varmvatten ingår inavgiften till BRF och fick somsvar via mail att varmvatten ingår i avgiften. I huset finnstvättmaskin och diskmaskin. Huset värms upp med direkt-verkande el. Efter ha bott här ett par månader tyckte jagatt elräkningen var ovanligt hög. Av en händelse kom jagatt prata med en granne om varmvatten och fick då redapå att varmvatten INTE ingår i avgiftenTill saken hör också att mäklare och säljare är sammanboendeefter avslutet på mitt köp. Därmed borde hon ännu lättarekänna till sådana uppgifterMäklarens felaktiga uppgift ger mig en årlig boendekostnadsom är betydligt högreVad gör jag, i synnerhet som jag är gammal pensionär
Patrik Martinson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Fastighetsmäklare och deras ansvar och uppgifter regleras i fastighetsmäklarlagen (FML).Till en början får en fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet från sin sambo enligt 12 § FML. Det är en mycket allvarlig överträdelse som du omgående ska anmäla till fastighetsmäklarinspektionen! Angående varmvattnet ingående i avgiften, får man se till vad som står i objektsbeskrivningen och den information som säljare och mäklare lämnat. Vid köp av en bostadsrätt gäller en upplysningsplikt för köparen. Det innebär att du ska kontrollera exempelvis årsredovisning där sådan information kan framgå, men det ska även framgå av driftskostnaderna i objektsbeskrivningen. Bara informationen via mail från mäklaren är inte tillräcklig, eftersom denna kommer att hänvisa till att informationen kommer från säljaren. En varmvattenberedare i radhuset gör t.ex. att upplysningsplikten anses uppfylld. Uppvärmning med direktverkande el brukar tyda på att fastigheten inte är uppkopplad mot kommunens varmvattensystem. Finns det däremot inte något sätt att ta reda på att varmvatten inte ingår i avgiften, utan detta framkommer först långt senare när elräkningen kommer, kan en samlad bedömning avgöra ifall du anses uppfyllt din undersökningsplikt. I så fall kan skadestånd utgå från säljaren. Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänliga hälsningar

Mögel i källarförråd, har jag rätt till ersättning för skada på min egendom?

2017-07-16 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Bor i en hyresrätt och har ett källarförråd. I källarförrådet har nu alla mina grejer förstörts av mögel, inte bara textilier, utan även träramar, skohyllor, ihoprullad matta, fotoalbum osv. Det har även bildats "skum" på väggarna nere i källaren. Är detta hyresvärdens ansvar att ersätta mig eller vad gäller?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Hyreslagen återfinns i 12 kap. jordabalken (JB) se här.Du som hyresgäst har rätt till ersättning för skada som uppkommer under hyrestiden, om hyresvärden inte visar att skadan inte beror på hans försummelse (12 kap. 11 och 16 §§ JB). Det är hyresvärdens uppgift att se till att mögel inte bildas på fastigheten eller i vart fall förebyggs och motverkas. Hyresvärdens ansvar att avhjälpa eller förebygga mögelskador gäller inte om han eller hon kan bevisa att du som hyresgäst är ansvarig för detta. Om skadan mot all förmodan visar sig bero på att du förvarat ett, med risk för orsakande av mögel, skadligt föremål i källarförrådet så kan du bli skyldig att ersätta skadan (12 kap. 24 § JB). Men en hyresvärd är ju under hyrestiden skyldig att hålla fastigheten i gott skick och se till att lägenheter och källarförråd är fullt brukbara för dennes hyresgäster. Hyresgästen kan knappast belastas med att regelbundet undersöka kvalitén kring källarförrådet, detta är närmast hyresvärdens uppgift. Av denna anledning är hyresvärden alltså pliktig att gentemot dig svara för den skada som uppkommit på din tillhöriga egendom till följd av försumligheten av dennes skyldigheter.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Rättsförhållandet mellan grannar, nedkapad gren

2017-10-25 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar bor i radhus och har ett träd som står på baksidan av deras tomt, där en av grenarna stack ut mot grannens tomt (och då handlar det om kanske några dm, för att det finns en häck emellan).Vi är precis hemkomna från semester och ser att grannen har sågat av denna gren helt och hållet även från föräldrarnas "sida" utan att ens samråda om detta!? Grannen har även lämnat grenen på föräldrarnas tomt som någon form av provokation. Jag vet att det finns en lag som säger att man får såga ner en gren om den ställer till problem, men denna handling kan ej vara acceptabelt?
Daniel Shin |Hej och tack för att du vänder dig till oss!Jag tolkar dig som att både dina föräldrar och grannen är fastighetsägare till var sitt område, och inte enbart har en nyttjanderätt av något slag över den.Regler om rättsförhållandet mellan grannar finner du i jordabalkens 3 kap. här. Det står mycket riktigt i 2 § lagen en regel om att en granne under vissa omständigheter får ta bort en gren. Omständigheterna är dels att grenen faktiskt tränger in på grannens fastighet, dels att grenen medför olägenhet för fastighetens ägare. Områdets ägare, dvs. dina föräldrar (om de är fastighetsägarna), ska dock ges ett tillfälle att själv utföra åtgärden, om åtgärden kan befaras medföra betydande skada för ägaren.I ditt fall låter det som att någon "olägenhet" inte föreligger, eftersom häcken gör att grenen inte "sticker ut så mycket", om jag uppfattat dig rätt. Rent bagatellartade olägenheter får grannen stå ut med. Det kan också påpekas att grannen inte kontaktade dina föräldrar innan han eller hon kapade av grenen, vilket strider mot 2 §.Du har alltså två grunder att gå på. Om avkapningen av grenen medfört skada, dvs. om skadan verkligen går att ekonomiskt värdera (exempelvis om det handlar om ett större träd eller en omfattande del av grenen) har ni rätt till skadestånd. Vad skadeståndet kan uppgå till är svårt för mig att avgöra i denna stund.Eftersom åtgärden inte är tillåten enligt jordabalkens regler kan det även innebära att ett brott har begåtts, se särskilt 12 kap. 2 § brottsbalken om s.k. åverkan, som är en ringa variant av skadegörelse. För det brottet döms den som förstör eller skadar egendom, men för annans rätt (dvs. egendomen tillhör någon annan), samt som med hänsyn till skadans obetydelse är att ses som ringa. Ni har alltså möjlighet att polisanmäla grannen, men jag skulle rekommendera att ni enbart löser situationen genom ett eventuellt skadeståndskrav mot grannen, med tanke på hur liten skadan lär vara.Om dock avkapningen medfört en såpass obetydlig skada att värdeminskningen av trädet inte går att värdera kan jag tyvärr inte se någon framgång med något skadeståndskrav eller polisanmälan.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Hyresgäst som förstört lokal – hur kräver jag som hyresvärd ersättning?

2017-08-13 i Skadestånd
FRÅGA |Har haft en hyresgäst i 8 år som bedrivit reparationsverkstad för tunga fordon. Efter hyrestidens slut lämnade han (på dagen) lokalen i ett bedrövligt skick.Vi återställde lokalen och skickade faktura på kostnaderna med viss avdrag för normalt slitage. Vilket han bestred p.g.a att han inte beställt arbetet. Vi skickade då en skadeståndsfaktura för att lokalen var i ett SÅ bedrövligt skick.Hur går vi vidare?
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Kontakta en juristbyråEn lämplig start i det här fallet är att kontakta en juristbyrå. Detta eftersom att det kan vara bra att klargöra hur juridiken på området ser ut och hur reglerna påverkar omständigheterna i ditt fall. Dessutom måste man beakta hur hyresavtal mellan er sett ut och hur detta påverkar fallet. Eftersom att det rör sig om annan lokal än bostad, är det dessutom möjligt att ert avtal ger bättre skydd för dig än vad hyreslagen föreskriver. 12 kap. 24 § femte stycket. jordabalkenVilket slitage man måste acceptera beror på omständigheternaGenerellt kan sägas – vilket du säkert är medveten om som hyresvärd – att det är normalt med visst slitage. I en verkstad för reparation av tunga fordon kan jag dessutom tänka mig att man som hyresvärd får acceptera relativt mycket slitage på anläggningen sett över en period om 8 år. Däremot inte sagt att man måste acceptera hur dåligt skick som helst på lokalen. Ett problem kan dock vara att du som hyresvärd har bevisbördan för att visa att skadan uppstått under hyrestiden. Dessutom ansvarar du för rena olyckshändelser. 12 kap. 24 § jordabalkenDen fortsatta processenJuristbyrån kan vidare hjälpa dig med att sortera ut relevant bevisning. Byrån kan även avgöra hur kravet på ersättning ska utformas och med vilka belopp skadeståndsanspråket bör ligga på. Inte sällan kan det också vara en fördel att mottagaren av kravet ser att det är en juristbyrå som har formulerat kravet. Detta tenderar att öka betalningsviljan. Hjälper inte detta, så kan ett normalt förförande se ut enligt följande:– Kravet överlämnas till inkasso– Kronofogdemyndigheten försöker driva in betalningen– Stämning i tingsrättHur ditt fall slutar blir beroende på hur din motpart agerar. Om du önskar hjälp med ovanstående förfarande går det bra att vända sig till info@lawline.se så hjälper vi dig med det praktiska i det här fallet. Hoppas du fått svar på din fråga. Ha en fortsatt trevlig sommar. Med vänlig hälsning

Banken lånar mig inte pengar efter att jag signerat överlåtelseavtal om fastighet, vilket skadestånd kan drabba mig?

2017-07-21 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Jag har hamnat i klistret med ett köp av en bostad.Jag fick ett lånelöfte av min bank varpå jag gick och skrev på ett köp av en bostad. Banken drar sedan tillbaks lånelöftet och nu får jag inget lån.Jag har dividerat med säljaren om det här och försökt hitta en lösning men vi har kommit fram till att vi måste häva köpet.Det jag vill ha hjälp med här är att ha lite kött på benen bara. Jag har gjort kontraktsbrottet och jag har aldrig suttit i en sån här situation förut. Vad behöver jag tänka på i detta fallet?Vad jag har hört så behöver jag stå för alla kostnader säljaren drar på sig här. I vilken utsträckning då? Jag har betalat handpenning på XX kr. Kommer jag bli ersättningsskyldig till säljaren utöver handpenningen?Lek med tanken att han säljer bostaden för YY kr, alltså ZZ kr mindre än det jag köpte det för, kommer jag bli skyldig honom ZZ kr då eller är det enbart handpenningen jag kan bli av med?Vidare så har säljaren och mäklaren kommit överens om en hemmasnickrad provisionsmodell. Kan dom göra så? Jag måste ju betala mäklarprovisen.Tack på förhand.
Jonas P. Lind |Frågan besvaras via email. Återkommer med svar där!

Får jag klippa ner grannens häck som delvis befinner sig på min tomt?

2017-07-09 i Skadestånd
FRÅGA |Våra grannar har en häck planterad på vår tomt. Det var deras tidigare ägare som plantade den. Vi har försökt prata men de hotar med jordebalken och skadestånd. Vi vill ta bort häcken mot vår ingång/ på vår ingång och sätta ett staket. Vi gör jobbet och betalar. De vägrar samarbeta. Vi har kartor på att vi äger marken men tänker ändå ta dit lantmäteriet. De hotar med skadestånd om resten av deras häck dör eller mår dåligt.vad gör vi. Vill inte bli stämd. Får vi ta den biten av häck som står på vår tomt om lantmäteriet ger klartecken? Nu har vi forslkt medla i tre år, funkar ej. Vad göra?
Torbjörn Carbell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaHäck planterad på vår tomt, tidigare ägare planterade den. Ni bör först utreda om tidigare ägare hade tillstånd att plantera häcken på er tomt. Var ni grannar med tidigare ägare bör ni själv enkelt kunna svaret på denna fråga, men om häcken redan var planterad då ni flyttade in bör ni kontakta tidigare ägare och fråga om detta. Fanns ett tillstånd så är häcken er grannes och då får ni inte klippa ner denna. Viktigt att komma ihåg här är att det är er granne som har bevisbördan för att ett sådant tilltånd har givits.Enligt 3 kap 2 § Jordabalken (JB) har ni rätt att avlägsna rötter och grenar som tränger in på er fastighet om de medför olägenheter för er. Exempel på olägenheter är exempelvis att häcken tappar löv på en välvårdad del av er tomt, eller att den i övrigt stör en annans välvårdad del av er tomt. Om den exempelvis befinner sig på en vildvuxen del av er tomt bör den inte betraktas som en olägenhet för er. Kan er åtgärd medföra skada av betydelse för er grannes del av häcken så ska er granne först beredas möjlighet att själv utföra arbetet. Då det dock verkar som att er granne vägrar detta, får ni själva ta klippa bort häcken. Ni bör dock meddela grannen genom förslagsvis ett rekommenderat brev så att ni i en eventuell framtida process kan bevisa att ni gav er granne möjligheten att själv utföra arbetet. Det finns emellertid väldigt få rättsfall på området. Jag skulle i ett fall som detta alltid rekommendera att ni finner en samförståndslösning, då dessa typer av juridiska frågor är svåra att avgöra på förhand. Nu verkar det som att er granne vägrar att gå med på detta, men jag skulle trots detta ge er rådet att prata med er granne ytterligare en gång och förklara att ni erbjuder denne att själv avlägsna den del av häcken som befinner sig på er tomt.Om ni har några ytterligare frågor ber jag er att kontakta oss igen.