Fastighet, överlåtelse

2017-02-27 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej! Min pappa har ett fritidshus. Min pappa lever idag men han och min mamma skrev ett testamente vad som skulle hända efter deras död. Nu vill min pappa följa de så gott som det går fast att han nu lever. Vi är 5 syskon men pappa är bara min pappa. Dom har skrivit att 60 procent ska tillfalla mig och 10 procent till dom andra var. Nu är min fråga om jag vill köpa ut dom, hur räknar man då? Det finns ett lån som skulle betalas på 222000 innan utdelning och stugan är värderad till 1.3 miljoner. I testamentet står det även att jag får köpa det för 75% av marknadsvärdet?
Christina Bengtsdotter |Hej!Trevligt att du hittat till oss på Lawline!Testamente blir inte skarpt förrän din far har gått bort. Denna frågeställning innehåller lite om och men, och är därför besvarad utifrån hur jag uppfattar din fars vilja. Vänligen notera att detta är en högst översiktlig beräkning och behöver kompletteras med exakta uppgifter för att bli korrekt. Att skriva de aktuella dokumenten kan inte heller göras direkt utifrån denna sammanställning utan behöver göras på ett speciellt sätt beroende på vilket tillvägagångssätt som väljs. Eftersom du inte äger fastigheten nu så kommer överlåtelsen omfatta hela fastigheten. Då är frågan om din far vill att du ska få 60 procent av fastigheten utan att betala annan ersättning än lånet som kopplas till den del du får (222 000 kr x 60 procent = 133 200), eller ska du ersätta din far för 75 procent av marknadsvärdet? Jag förutsätter att det första är fallet här, eftersom han vill följa testamentets vilja redan nu. För att beräkna detta behövs information om inköpspris och om det gjorts några renoveringar. Dessutom är taxeringsvärdet viktigt här. Eftersom det är så lite lån så skulle det kunna bli aktuellt med gåvobrev. Beräkningen vid gåvobrev går till så att du tar marknadsvärdet x 0,75 (eftersom du skulle betala 75 %), drar av inköpspriset och eventuella renoveringskostnader (inte med i nedanstående illustration). Multiplicera beloppet med 0,22. Beloppet du får fram efter multipliceringen är latent skatt. Ta marknadsvärdet x 0,75 och dra av den latenta skatten. Dela beloppet på 10. Du ska då betala 4/10 delar till dina halvsyskon. De får 1/10 del var och du får 6/10-delar. Lånet ska ju också regleras, det kan du vid en gåvobrevstransaktion ta över om totala beloppet som blir aktuellt understiger taxeringsvärdet. Ännu bättre om beloppet också understiger 85 procent av taxeringsvärdet, då blir administrationsavgiften för överlåtelsen hos Lantmäteriet under 1000 kr. Om beloppet överstiger 85 procent, men är under taxeringsvärdet blir det en avgift för lagfart. I den situationen kommer Lantmäteriet betrakta överlåtelsen som köp i sina register, och behöver behandlas på ett särskilt sätt vid deklarationen för att ingen skatt ska behöva betalas vid överlåtelsen. Över taxeringsvärdet, då är gåvobrev inte aktuellt. Eftersom jag inte har uppgift om inköpspris tar jag lånebeloppet (det är alltså inte det som ska användas egentligen). Då kan det se ut så här:Försäljningspris 975 000,00 - Inköpspris 222 000,00Kapitalvinst att beräkna skatt på 753 000,00 Försäljningspris 975 000,00, Latent skatt -165 660,00, Lån att lösa -222 000,00Netto kvar 587 340,00 det ger att 1/10 blir 58 734,00 krAtt betala ut, exkl. lån 234 936,00 (58 734 x 4)Dina syskon får då 58 734 kr var, netto skattefritt. Du tar då över skatten, som du måste betala om du någon gång i framtiden säljer fastigheten, lite förenklat kan sägas att skatten "skvalpar runt" hos dig till den dag du säljer. Din kostnad blir då övertag av lånen plus 234 936 kr, sammanlagt 456 936 kr. Detta gäller om du ska betala för lånet utifrån dina andelar (60 %). För att det ska bli rätt i relation till förskott på arv är det viktigt att detta görs på ett särskilt sätt, när det gäller upprättandet av gåvobreven. Om beloppet inte understiger taxeringsvärdet är det aktuellt med köpekontrakt istället.Då, om du inte ska behöva betala annat än för de andelar som ska tillfalla dina syskon, kan det se ut så här.Du betalar andelen av lånet på 60 procent av 222 000 kr som blir 133 200 kr och lägger till den skatt som din far måste stå för, knappt 38 000 kr, ca 171 000 kr totalt. Sedan betalar du också de resterande andelarna, 40 procent av 75 procent av marknadsvärdet till din far som sedan får fördela ut nettot till dina halvsyskon. Din far måste också betala skatt på försäljningen och deklarera fastighetsförsäljningen i sin deklaration, samt att det kommer bli lagfartsavgift på försäljningen. Som du märker är detta ingen lätt fråga att lösa, utan måste få en klar och tydlig genomgång för att bli bra. Din situation kan också påverkas av att dina halvsyskon inte godtar att huset värderas till 75 procent av marknadsvärdet. Ta gärna hjälp av våra jurister, som kan hjälpa dig att få till den bästa lösningen i er situation. Det kan du göra genom att klicka på denna länk, här. Med vänliga hälsningar

Gåva vars syfte kan likställas med testamente

2017-02-25 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej.Jag har fått en fastighet i gåva av min mor som är nästan 100 år gammal. Min bror är död sedan ca ett år.I gåvobrevet står att gåvan inte är förskott på arv. Min bror (som är avliden) har tre döttrar. Vad jag förstår så går gåvan på fastigheten tillbaka till dödsboet när min mor går bort.?Fastigheten är värderad i samband med att gåvobrevet skrevs. Det är nu jag som står för alla kostnader och skötsel av fastigheten.Vill veta hur jag skall förhålla mig till detta?
Cecilia Sikström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om arv finns i Ärvdabalken, den hittar du här. Enligt Ärvdabalkens 6 kap. 1§ 1 stycket så räknas gåvor till en bröstarvinge (ett barn) normalt som förskott på arv, så länge inte något annat framgår av ett gåvobrev eller liknande. Eftersom din mor har skrivit i ett gåvobrev att fastigheten inte ska vara förskott på arv så räknas den inte som förskott på arv. Eftersom fastigheten inte är ett förskott på ditt arv så ska den som utgångspunkt inte gå tillbaka till dödsboet när din mor går bort. I Ärvdabalkens 7 kap. 4§ 1 stycket finns dock ett så kallat förstärkt laglottsskydd. Det innebär att om gåvan har givits under sådana omständigheter eller på sådana villkor att gåvans syfte är att likställa med testamente så ska gåvans värde tas med i beräkning vid uträkningen av dina brorsdöttrars laglott. Detta gäller såvida det inte finns särskilda skäl som talar emot det, ett sådant skäl skulle kunna vara att du fått fastigheten som betalning för ett jobb du utfört för din mor eller liknande. Din mors gåvas syfte skulle kunna vara att likställa med testamente om exempelvis din mor har gett fastigheten till dig eftersom hon tror att hon snart kommer att gå bort och därmed inte har samma intresse av fastigheten. Med andra ord ska det typiskt sett vara fråga om en gåva som bortgivits på dödsbädden eller under en sista sjukdomstid. Din mors gåva skulle också kunna vara att till syftet likställa med testamente om din mor gett dig fastigheten med villkoret att din mor ska få använda den tills hon går bort. Om gåvans syfte är att likställa med testamente så läggs värdet av fastigheten till din mors kvarlåtenskap när din och dina brorsdöttrars laglotter räknas ut. Uträkningen kan illustreras med ett exempel: Om fastigheten är värd 100 000 kr och din mor efterlämnar exempelvis totalt 20 000 kr så räknas detta ihop (100 000+20 000=120 000). Din arvslott blir då 60 000 kr (120 000/2), och din brors arvslott, som kommer att ärvas av dina brorsdöttrar, blir också 60 000 kr. Era laglotter är hälften av arvslotterna. Din laglott blir därmed 30 000 kr (60 000/2) och dina brorsdöttrars laglott blir också 30 000 kr. Eftersom din mor redan gett bort fastigheten till dig efterlämnar hon ju egentligen bara 20 000 kr. De 20 000 kr räcker inte till för att dina brorsdöttrar ska kunna få ut din brors laglott om 30 000 kr, det saknas 10 000 kr. Det innebär att du måste ge dina brorsdöttrar de 10 000 kr som saknas för att de ska kunna få ut din brors laglott. Om dina brorsdöttrar vill göra gällande att syftet med din mors gåva ska likställas med testamente och att de har rätt att få ut din brors laglott måste de väcka talan i domstol inom 1 år från bouppteckningen. Detta framgår av Ärvdabalkens 7 kap. 4§ 2 stycket. Avslutningsvis är svaret på din fråga alltså att fastigheten inte går tillbaka till dödsboet när din mor går bort. Däremot kan det hända att syftet med din mors gåva kan likställas med testamente. Om så är fallet räknas värdet av fastigheten med vid beräkningen av era laglotter. Om den egendom som din mor efterlämnar då inte räcker till för att dina brorsdöttrar ska få ut din brors laglott måste du ge dina brorsdöttrar så mycket som saknas. Detta blir dock bara aktuellt om dina brorsdöttrar väljer att väcka talan i domstol inom 1 år från bouppteckningen. Hoppas att detta var svar på din fråga! Om du har fler frågor kring din mors arv eller fastigheten är du givetvis välkommen att vända dig till oss på Lawline igen. Vänligen,

Gåva och förskott på arv

2017-02-13 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej!Vår ensamstående mormor gick nyligen bort och hade upprättat ett testamente där hon önskar dela hela kvarlåtenskapen lika mellan sina barnbarn (mig, mina syskon samt vår kusin). Min mor och hennes syster (min moster) har begärt jämkning av testamentet och kommer därför få ut sina respektive laglotter. Dagarna innan mormor gick bort skedde överföringar av flera större pengabelopp till min moster och hennes barn, som min moster hävdar att mormor muntligen avsett som gåvor till henne och hennes barn som ska ej ska räknas som förskott på arv. Till saken hör att mormors ekonomi under sista tiden av hennes liv sköttes av moster, som alltså har förfogat fritt över de konton överföringarna har skett ifrån...Nu undrar jag:1) Vad gäller när gåva ges till en universell arvtagare (min kusin) i så pass nära anslutning till att gåvogivaren avlider? Kan detta (då mormors testamente tydligt uppger att hon vill dela kvarlåtenskapen lika mellan barnbarnen) räknas som en del av kusinens arvslott?2) Räcker min mosters intygande om att mormor muntligen uppgett att "gåvorna" till henne ej ska räknas som förskott på arv som bevis för detta?Tack på förhand.
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline.Jag ska försöka besvara dina frågor var och en för sig.1. Räknas gåvor till barnbarn som förskott på arv?Det är som huvudregel fritt fram att ge gåvor till en av sina arvingar och man kan som annan arvinge inte kräva att gåvan ska återgå. Däremot presumeras en gåva till en bröstarvinge vara ett förskott på arv (se 6 kap 1 § ÄB). Endast om det uttryckligen framgår, eller av omständigheterna går att utläsa, att gåvan INTE ska vara ett förskott på arv upphävs presumtionen. Om man fått ett förskott på arv ska detta vid arvsskiftet avräknas från ens laglott (bröstarvingens andel i arvlåtarens kvarlåtenskap). Presumtionen om att en gåva är förskott på arv träffar dock bara gåvogivarens direkta bröstarvingar. Om t.ex. en mormor vill ge en gåva till sitt barnbarn är presumtionen den omvända - man utgår då från att gåvan INTE är att betrakta som förskott på arv (se 6 kap 1 § 1 st 2 men. ÄB). Detta gäller förstås bara om gåvan lämnats medan barnbarnets förälder fortfarande var i livet eftersom att barnbarnet i ett fall där föräldern är död är den som ärver morfadern.En presumtion talar egentligen bara om vem som har bevisbördan. Vad gäller gåvan till din moster är det hon som måste bevisa att det inte är ett förskott på arv. Men vad gäller gåvan till din kusin är det du som måste bevisa att det är ett förskott på arv. Det faktum att din mormor i testamentet uttryckt en vilja om att kvarlåtenskapen skulle delas lika mellan barnbarnen är en sådan omständighet som talar för att gåvan till kusinen ska betraktas som förskott på arv. För att avgöra om det går att bryta presumtionen i ditt fall krävs mer information om alla omständigheter.2. Räcker din mosters intygande om att gåvan inte ska betraktas som förskott på arv?Vad gäller din mosters egna gåva är svaret att ett intygande inte räcker. Din moster har bevisbördan för gåvan till henne inte ska betraktas som förskott på arv och hon måste lägga fram bevisning som styrker detta. En egen utsaga utgör inte stark bevisning. Vad gäller gåvan till din kusin har jag svarat ovan att bevisbördan ligger på dig varpå och ett intygande från din moster varken gör att presumtionen förstärks eller försvagas. Även gällande den här frågan behöver alla omständigheter läggas fram för att kunna ta ställning till huruvida presumtionen bryts eller.Hälsningar

Gåva och förskott på arv

2017-02-10 i Förskott på arv
FRÅGA |Jag undrar vad som gäller vid förtida uttag av arv. Min mamma flyttade nyligen in på ett gruppboende och hon har en bostadsrätt som hon skulle vilja överlåta till mig. Hon har en demenssjukdom men är inte svår att kommunicera med så jag undrar om det skulle räcka att hon skriver på ett papper eller säger att hon vill överlåta bostadsrätten till mig som förtida uttag av arv. Vi har inga andra nära släktingar och mamma har inget testamente så jag kommer att ärva allt när hon avlider. Mamma har dessutom en del besparingar så en stor del av hennes tillgångar är inte bundna i bostadsrätten.
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din mor har all rätt att ge bort sin bostadsrätt till dig. Inget tyder på att hon inte skulle vara kapabel att rättshandla (dvs ingå t.ex. gåvoavtal). Att hon har en demenssjukdom betyder inte per automatik att hon inte kan ge bort sin egendom. En bostadsrätt är så kallad "lös egendom", till skillnad från fast egendom. Vid överlåtelse (t.ex. bortgivande eller säljande) av lös egendom finns inga formkrav. Det räcker således att din mor uttrycker en vilja av att ge bort sin bostadsrätt till dig och att du accepterar gåvan och tar emot den för att gåvan ska vara gällande (detta följer av 1 § gåvolagen). Vad gäller arv finns regler av intresse i ärvdabalken. Enligt 6:1 gäller att vad arvlåtaren (dvs din mor) i livstiden har gett en bröstarvinge (dvs dig) skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Värdet av bostadsrätten som du fått i gåva kommer således räknas av när det blir dags att dela ut arvet. Är du som du beskriver den enda arvingen spelar detta naturligen ingen roll.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Förskott på arv

2017-02-25 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej! Vår mamma som är änka sedan 12år kommer inom det närmaste flytta in på ett äldreboende, hon har fyra barn varav ett har en utvecklingsstörning som gör att hen inte klarar sig själv, bor i gruppbostad och har godman. Frågan är om vår mor kan ge sin villa i gåva till de övriga tre barnen utan att det blir förskott på arv.
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler som svarar på din fråga finns i ärvdabalken. Av 6:1 framgår att vad arvlåtaren (er mor) i livstiden har gett en bröstarvinge (ni barn) ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Om det således i samband med gåvan föreskrivs (i t.ex. ett gåvobrev) att gåvan inte är att betrakta som förskott på arv, kommer inte gåvan att räknas som förskott på arv. Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Hur ska arvet fördelas

2017-02-17 i Förskott på arv
FRÅGA |Min pappa gick bort ca 3 år sen efter en lång tids sjukdom. Pappa hade en bror.Nu har min farmor avlidit.Min farbror har fått skog och gård som gåva av min farmor innan hon gick bort, gåvobrev styrker detta. Dock står det ingen om att det ej är förskott på arv. Jag har ingen kontakt med farbror. Arvskifte är aldrig gjort efter farfar som avled ca 20 år sen.Nu har farmor avlidit och bouppteckning ska upprättas.Vad jag vet finnns inga större tillgångar i dödsboet.Farbror har utsett en boupptecknare och vill ha detta gjort så fort så möjligtVad ska jag tänka på och vad är viktigt att ta upp i bouppteckningen i detta fall.
Victor Åkerfeldt |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline för din fråga.Det du bör tänka på är att du i egenskap av barn till en bröstarvinge (din pappa) är berättigad, tillsammans med dina andra syskon om du har några, till din pappas andel i kvarlåtenskapen. Detta framgår av 2:1 Ärvdabalken.Vad gäller skogen och gården som din farbror har fått så är detta att anse som förskott på arv om ingenting annat har konstaterats. Detta framgår av 6:1 Ärvdabalken.Vad detta innebär är att värdet på egendomen din farbror har fått ska räknas av från hans andel vid fördelningen. Du kommer alltså få ta del av en större del av arvet än din farbror på grund av att han har fått ut en del av det redan. Med vänliga hälsningar

Förskott på arv

2017-02-10 i Förskott på arv
FRÅGA |Hej ! Vår far gav vår bror en gåva för ca 30 år sedan. Hos skattemydigheten står också klart att det är en gåva. Vi andra barn fick ingenting. Så nu undrar vi om det inte finns något kvar i våra föräldrars kvarlåtenskap, är det då rimligt att han fått ett ställe värt ca 2.000.000 och vi andra ingenting. Vår mor lever fortfarande och vi undrar om vi redan nu kan göra något för att vår bror inte skall få något mer om det nu finns något ?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler av intresse för din fråga finns i ärvdabalken. Enligt 6:1 gäller att vad arvlåtaren (dvs er far) i livstiden har gett en bröstarvinge (dvs er fars son, er bror) skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Har er far gått bort gäller således att kvarlåtenskapen (om testemente ej finns) ska delas mellan er bröstarvingar (dvs barn, varav brodern räknar av sin redan erhållna gåva) som huvudregel, se 2:1 ärvdabalken. Om er far vid gåvan sade eller på annat sätt föreskrev att gåvan inte var ett förskott på arv gäller dock att gåvan inte ska avräknas på arvet.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Förskott på arv till barnbarn

2017-02-08 i Förskott på arv
FRÅGA |Ett barnbarn fick köpa sin mormors lägenhet när hon levde för 750 000, lägenheten var värderad till 1,1 miljon.Mormodern dog i december 2016. Kvar är en dotter och 2 barnbarn (deras mamma avliden).Hur ser fördelningen av arvet ut till det andra barnbarnet och den kvarlevande dottern ?Ska barnbarnet som köpte lägenheten utan dom andras vetskap betala mellanskillnad som lägenheten var värderad till?
Torbjörn Carbell |Hej och tack för din fråga!Till att börja med kan det fastslås att både dottern och barnbarnen är att anses som bröstarvingar. Den rättsliga frågan som du beskriver är den rörande förskott på arv som regleras i 6 kap Ärvdabalken (ÄB). I 6 kap 1 § ÄB stadgas "Vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvinge skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett". Detta innebär att det som givits som gåva är att anse som förskott och kan därigenom avräknas från arvet. Att få köpa lägenheten för 350 000 kr mindre presumeras vara en gåva och kan då avräknas. Det som skulle kunna förändra situationen är att den avlidna mormodern tydligt har förklarat att det inte är att anse som ett förskott på arv. I 6 kap 4 § ÄB stadgas att en bröstarvinge som mottagit förskott på arv ej kan bli återbetalningsskyldig om förskottet är större än arvet denne var berättigad till. Således kan barnbarnet inte bli skyldigt att ålägga några andra tillgångar än de som denna skulle ha ärvt.Dock så finns det genom det förstärkta laglottsskyddet i ÄB 7 kap 4 § ÄB en möjlighet för dottern och det andra barnbarnet att få ut ett större belopp. Förutsättningarna är att gåvan är given kort innan döden var väntad eller då givaren kan förvänta sig att dra nytta av egendomen fram till sin död. Beroende på när barnbarnet förvärvade lägenheten eller om mormodern fick bo kvar i lägenheten fram till sin död skulle detta laglottsskydd alltså kunna spela in.Enligt 7 kap 1 § ÄB är dottern då berättigad till ¼ av arvet och det andra barnbarnet till ⅛ av arvet. Beroende på vilka andra tillgångar som finns i dödsboet skulle de här alltså kunna bli aktuellt med en viss återbetalning för barnbarnet som köpte lägenheten.Vid ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen tillbaka till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,