Fastighetsbildning vid del av byggnad på annans fastighet

2016-01-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag köpte ett hus med ett litet garage även på tomten för ca 6 år sedan. Byggde sedan ett till hus bredvid på samma tomt. Jag rita upp de och kommunen krävde grannens godkännande. Grannen godkände detta och bygget drog igång. Sedan har kommunen samt en kvalitetsansvarig kollat över bygget och gett oss slutbesked. När vi nu tänkt att stycka av tomten så de ena huset hamnar på ena tomten och de andra huset på andra tomten så kom Lantmäteriet ut. När dom till slut hitta tomtgränspinnarna så visar de sig att halva garaget som stod när vi köpte de för ca 6 år sedan inte ligger på min tomt utan på en annan mark ägare som bor längre bort. Då vi har servitut på vägen in till våra hus. Så är de hans mark som de garaget står på. Samt då vi även byggt de andra huset i Linje med de lilla garaget så innebär de även att en del av de huset står på dennes mark som vi har servitut på vägen av. Men när vi byggde detta hus så krävde inte kommunen godkännande av den markägaren. Utan endast av bostadshuset bredvid och med detta att de skulle byggas 4,5 meter från hans tomtgräns. Min fråga är nu hur går man tillväga med detta? Kan markägaren kräva att vi river huset? Kan man själv kräva något med tanke på att tomten/huset vi köpte för 6 år sedan med ett litet garage. Nu visar sig att halva garaget står på en annans tomt?Tack på förhand!Mvh
Emil Danielsson Nykänen |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Detta problem är inte unikt, när Sverige digitaliserade fastigheter och dess storlekar gjordes detta genom att granska flygfoton vilket inte var helt enkelt. Sedan bildades lagar för att lösa detta problem. Även om det inte är just därför ditt garage hamnat på grannens tomt så finns problemet reglerat i lagstiftning.Vad du måste göra är vad som kallas en fastighetsbildning. Det finns olika saker som ingår i det begreppet, men vad vi syftar på i detta fall är att ändra fastighetsgränserna (se https://lagen.nu/1970:988#K5P1S1). Detta kan göras på två sätt: Antingen kommer du och din granne överens om att ni ska ändra tomtgränserna så dina byggnader hamnar på din mark och antingen betalar du grannen eller överlåter en del mark till dennes fastighet enligt 5 kap. 2 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K5P2S1). Här råder rätt så stor avtalsfrihet så ni får bestämma i relativt stor utsträckning hur ni ska fördela marken. Till exempel blir stora delar av 5 kap. i FBL dispositivt, vilket betyder att ni får avtala bort lagtexten. Detta gäller inte allt men det gäller till exempel 2 paragrafen om mark eller pengar ska utges till parten som ”förlorar” mark, eller 10 paragrafen om hur mycket pengar ska utges vid fastighetsbildning (https://lagen.nu/1970:988#K5P10S1). Det är parterna alltså fria att bestämma om själv.Med det finns lagar som inte får avtalas bort, i hela 3 kap. fastighetsbildningslagen (nedan förkortat som FBL) (se lagrum https://lagen.nu/1970:988#K3P1S1). Fastighetsbildningen ska resultera i att de berörda fastigheterna får varaktiga ändamål. Detta kan betyda olika saker i olika situationer, och att fastighetsbilda så att byggnaderna en äger hamnar helt på dennes mark uppfyller det kravet. Ett annat tvingande krav är att fastighetsbildningen inte får ske i strid mot en detaljplan, om sådan finns enligt 3 kap. 3 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K3P3S1).Kan ni inte komma överens om hur fastigheterna ska delas kommer vi in på det andra alternativet. Då kan du begära att lantmäterimyndigheten utför fastighetsbildningen åt dig enligt 4 kap. 8 paragrafen (se här). Då blir 5 kap. FBL vägledande för lantmäterimyndigheten eftersom det inte finns ett avtal och då följer de lagarna i det kapitlet. De ser då till att byggnaderna hamnar på din fastighet och så får du ersätta din granne antingen genom att betala pengar eller mark från din fastighet (se lagrum ovan).Så oavsett om du och din granne kan komma överens eller inte så kommer du mest troligast inte bli tvingad att riva några byggnader.För att få lantmäterimyndigheten att verkställa fastighetsbildningen ska det ske en ansökning som ska innehålla vissa uppgifter till lantmäterimyndigheten, som sökandes personnummer, telefonnummer och epostadress enligt 4 kap. 8a paragrafen (se https://lagen.nu/1970:988#K4P8aS1). Blanketter till dessa undersökningar finns på lantmäterimyndighetens hemsida (https://www.lantmateriet.se/sv/Om-Lantmateriet/Om-oss/Blanketter/), här vill du då använda den översta blanketten ”ansökan om lantmäteriförrättning” om du är den enda sökande. Söker ni tillsammans använder ni den andra blanketten ”Ansökan om överenskommelse om fastighetsreglering”. Vänligen,

Lagfart vid arv

2015-12-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min mamma är död och hon och min pappa har en fastighet. Pappa äger halva huset och mamma halva huset. Går lagfarten över på pappa automatiskt?
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser om lagfart finns i Jordabalken, JB. Då någon med äganderätten förvärvar fast egendom ska lagfart sökas, JB 20:1 1st. Make eller sambo som har förvärvat fast egendom genom bodelning är dock inte skyldig att söka lagfart om egendomen tidigare har tillhört denne, JB 20:1 2st. Undantaget gäller alltså om ägarförhållandena inte har förändrats genom bodelningen. Utifrån din frågeställning bedömmer jag att ägarförhållandena avseende fastigheten har förändrats varför din pappa måste söka lagfart om han ärver din mammas del av huset, JB 20:1.Ansökan om lagfart görs till Lantmäteriet som är den myndighet i Sverige som hanterar lagfarter. Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift då omregistrering av lagfart ska göras. Denna expeditionsavgift är 825kr. Då fastigheten ärvs är detta förvärv dock inte skattepliktigt, 4§ lagen om stämpelskatt. Ansökan ska göras i pappersform och ska alltså skickas till Lantmäteriet. De övriga krav som ställs på ansökan om lagfart beror på hur er situation ser ut, kraven framkommer dock i en broschyr av lantmäteriet som ni hittar här. Hoppas att detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Preskription garage över tomtgräns

2015-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan jag göra om del av grannens garage står på min tomt (kanske bara taköverhänget)? Gäller preskription? Från vilket datum börjar preskription räknas?
Theresa Ermstål |Hej och tack för din fråga!Svaret på din fråga blir olika beroende på om grannen haft bygglov för garaget eller inte.Har grannen inte haft bygglov ska frågan om påföljd för överträdelsen tas upp till överläggning hos Byggnadsnämnden inom 10 år från det att överträdelsen begicks, se 11 kap. 20 § PBL (här).Har grannen haft bygglov för garaget och det byggts över tomtgränsen så är utgångspunkten att din granne inte behöver göra något åt det om det inte är ekonomiskt försvarligt att kräva det. Då det antagligen skulle kosta mycket för din granne att flytta garaget kan du sannolikt bara kräva att grannen flyttar garaget om denne har inkräktat på din tomt med avsikt eller grov vårdslöshet, 3 kap. 12 § 1 st. JB (här). Dock så har du rätt till ersättning för intrånget på din mark, detta oavsett om du kan bevisa att grannen varit medveten om sitt agerande eller inte, 3 kap. 12 § 2 st. JB (här).Lycka till!

När blir överlåtelse av fastighet giltig?

2015-12-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejHar skrivit ett gåvobrev som är bevittnat o mottaget av gåvotagaren. Det gäller en fastighet. Gåvotagaren har ännu inte fått lagfart. Är gåvobrevet juridiskt bindande? Kan jag återkalla gåvan?HälsningarMargareta E
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det går inte att återkalla en gåva efter att den blivit juridiskt bindande om det nu inte skulle ha avtalats om ett sådant villkor. Då är frågan om gåvan av fastigheten har blivit juridiskt bindande mellan er trots att mottagaren inte har fått lagfart.Bestämmelserna om överlåtelse av fastighet finns främst i 4 kap. Jordabalken. För att gåva av fastighet skall vara giltig måste gåvobrevet vara skriftligt och innehålla vem som är gåvogivare och vem som är gåvotagare. Det måste även skrivas under av både gåvogivare och gåvotagare, samt innehålla en förklaring om att egendomen överlåtes och uppgift om att överlåtelsen sker såsom gåva. För att lagfart skall kunna erhållas, måste gåvobrevet också bevittnas av två personer.Det är dock inte så att gåvan inte är giltig mellan er bara för att lagfart inte har sökts, och du kan därför inte återkalla gåvan av den anledningen.Hälsningar,

Någon har olovligen folkbokfört sig hos mig

2016-01-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej jag önskar gratis rådgivning i denna fråga, Jag har en bekant som har bett mig om lov att skicka sin post till min adress, nu visar det sig att han är folkbokförd hos mig. Jag har ovetande haft en sambo sedan 08nov. 2015. Vad innerbär detta för mig? Jag har inte skrivit under på några papper om att ha en sambo. Jag bor i en bostadsrätt. Tack för svar!
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Har personen enbart varit folkbokförd på din adress, eller har personen även bott i din bostadsrätt? Jag tolkar det som att det bara är folkbokföringen, eftersom du skriver att du varit ovetande.Sambos är ni i juridisk mening inte, då man i begreppet samboförhållande avser ett parförhållande med gemensamt hushåll (Sambolagen 1 §). I andra lagar använder man ibland begreppet under äktenskapsliknande former för att definiera. Att bara bo tillsammans med en kompis innebär alltså inte att man är sambo i juridisk mening, inte heller om någon opåkallat folkbokför sig hos en. Det du kan göra är att kontakta skatteverket och folkbokföringen och påtala att personen är felaktigt folkbokförd hos dig och inte bor hos dig samt att du varit ovetande om att han folkbokfört sig där. Då utreder de frågan, och kan ändra folkbokföringen så den plockas bort. Bor personen även hos dig, då blir det en fråga om att helt enkelt säga upp honom som inneboende med sedvanlig uppsägningstid, och i förlängningen begära hjälp med avhysning från kronofogdemyndigheten. Hoppas att du fick svar på din fråga, och att det går bra att ordna upp situationen. Vänligen,

Brandvarnare hyresrätt

2015-12-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Jag undrar hur det är med brandvarnare i hyreslägenheter. Jag har för mig att det är hyresvärdens ansvar att se till att det finns en brandvarnare i lägenheten. Stämmer det? Jag skulle vilja veta enligt Finlands lag eftersom jag är bosatt där, men ifall det inte är möjligt så går svensk lag också bra.
Emma Persson |Hej!Tack för din fråga.Jag kan tyvärr inte svara utifrån finsk lag. Däremot, enligt 2 kap. 2 § lagen (2003:778) om skydd mot olyckor (se här) så gäller att fastighetsägare ska se till att vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand, och de åtgärder som krävs måste vara skäliga i förhållande till kostnaderna. Alltså är detta krav inte absolut och det kan variera från fall till fall. Dock finns ett krav på att det ska finnas brandvarnare i nyproducerade lägenheter efter 1999. För byggnader uppförda innan 1999 finns ett allmänt råd från MSB (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) att det bör finnas brandvarnare.Hoppas detta gav ledning i din fråga.Med vänliga hälsningar

Samfälligheters rättshandlingsförmåga

2015-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gäller ett muntligt avtal vid en fastighetsförsäljning. Säljaren som var delägare ien samfällighet lovade köparen att nyttja en del av samfälligheten. Övriga delägare isamfälligheten har ingen kännedom om detta löfte. köparen har sålt fastighetenoch den nye ägaren anser att detta muntliga avtal skall gälla för henne.Den ursprungliga säljaren som sålde marken och gav det muntliga löftet utan attmeddela övriga ägare till samfälligheten är sedan länge avliden.
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till lawline.Utgångspunkten för mitt svar är att ni har en korrekt, enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (nedan förkortad SFL), bildad förening. Jag vill även börja med att peka ut att det inte finns några egentliga formkrav vad gäller nyttjanderätter, de kan vara muntliga. Det är dock inte enligt min uppfattning problematiken för dig och din förening. Jag tolkar din fråga som så att det kan ha funnits ett behörighets- och eller befogenhetsöverskridande från den nu avlidne överlåtaren. En samfällighetsförening styrs av SFL, stadgar och beslut tagna av stämman. Utan att vara insatt i alla dessa delar kan jag inte ge dig ett exakt svar. Det som råder generellt är att styrelsen är behörig att företräda föreningen i förhållande till tredjeman. Samma behörighet tillkommer firmatecknare, se 6 §. Styrelsen och firmatecknaren får dock inte utan stöd av stadgarna eller beslut tagna av föreningsstämman överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år (37 § SFL).Sammanfattningsvis är min bedömning att avtalet kan vara ogiltigt om din fråga gäller att säljaren inte kunde binda föreningen. Gäller din fråga istället en nyttjanderätt, så kan det vara giltigt.Jag hoppas detta har gett dig en ingång till juridiken men vill också förmedla att lawline erbjuder via familjensjurist en mer utförlig hjälp i ärendet. Med vänlig hälsning

Kan grannen förbjuda mig att ha fest?

2015-12-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! jag och min bror ska ha fest i vår lägenhet. Skrev på fem lappar och informerade våra grannar om festen. nu säger vår granne bredvid vår lägenhet att festen ska va "nästan tyst 8" och helt tyst 10. Annars kan "någon" ringa polisen osv. Hon klagade samtidigt på att vi hade duschat sent. problemet med detta är att festen börjar sju och det är ganska svårt att hålla sig till en timmas fest. Har jag rätten till att ha fest senare? Vad är det lagen säger? Och vad kan detta ha för följder?
Alexandra Wikner |Du nämner inte om det är en bostadsrättslägenhet eller en hyresrättslägenhet. Det påverkar inte svaret, men vilken lagreglering som man kan stödja sig på. Jag har i mitt svar förutsatt att ni ska ha festen en fredag- eller lördagskväll. Handlar det om en vardag ställs högre krav på att sena kvällar och nätter ska vara relativt "tysta".Är det en bostadsrätt står i 9 § i bostadsrättslagen att "när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas." Här ser man att det är en avvägning mellan rätten att faktiskt använda sin lägenhet, men inte störa grannarna på ett sätt som de inte "skäligen bör tåla". Av formuleringen är tydligt att man som boende i en bostadsrättsförening får räkna med en viss störning från sina grannar. Att ha fest eller att grannen spelar musik är ett typiskt exempel på en sådan störning. Exakt vad som är en störning som skäligen inte bör tålas får avgöras från fall till fall, men att man har rätt att ha fest i sin lägenhet enstaka gånger är fastslaget i praxis. Vad gäller klockslag så kan bostadsrättsföreningen ha ordningsregler mm, och att en vardag ha fest till långt in på natten är kanske inte tillåtet enligt de reglerna. Att under en fredags- eller lördagskväll ha fest efter kl 22 är dock inget som generellt ses som en otillåten störning. Är det en hyresrätt så är det Jordbalkens 12 kap som blir tillämpligt. I 12 kap 25 § står att "När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas". Det blir här samma bedömning som gåtts igenom ovan. Så, om du och din bror inte haft upprepade fester nätterna igenom eller på annat sätt stört grannarna så finns det inga hinder mot er fest, och ni behöver inte rätta er i de tidsangivelser som grannen påstått. Att informera grannarna i förtid med lappar ger dessutom övriga hyresgäster en möjlighet att vara förberedda på att det kan bli lite högljutt.Vad som kan hända om ni har festen fast grannen inte vill? Rent generellt ingenting. Grannen kan ringa polisen eller störningsjour om denne önskar, men så länge festen inte är stökig eller mer högljudd än en normal fest händer inget mer än att ni kan bli ombedda att sänka volymen en aning. Om man upprepat stör sina grannar på ett vis som är mer än vad de skäligen bör tåla kan man i slutänden bli vräkt, men det är inget som sker på grund av en fest. Så ni kan ha er fest, men kanske kan ni av god vilja, fastän ni inte måste, dämpa musiken så mycket det går efter kl 22 - 23 för att tillmötesgå grannen utan att spoliera hela festen?Vänligen,