Förpliktelse för samägare i fastighet?

2013-07-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! I ett gåvobrev står det att jag och mina syskon äger en fastighet gemensamt enligt Samäganderättslagen. Nu behöver en brygga renoveras på fastigheten. Det är en nödvändig renovering eftersom den nuvarande bryggan är i mycket dåligt skick. Vi är samtliga villiga att ansvara solidariskt för den kostnad detta kommer innebära förutom en av oss. Min bror vill inte vara med och betala för att renovera bryggan. Min fråga är om han är tvungen att göra det enligt Samäganderättslagen eller om han har rätt att avstå? Gör det någon skillnad att renoveringen är nödvändig och ganska brådskande? Tacksam för svar snarast! Stort tack.
Filip Henriksen |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Vad gäller samäganderätt i detta fall är utgångspunkten tvärtom - en delägare kan inte tvingas att delta i en åtgärd (exempelvis att bygga denna brygga). Skyddssyftet vad gäller samäganderätt är precis tvärtom - att skydda en delägare och hans äganderätt (lott) i godset. Det är snarare så att din bror kan sätta stopp för detta bryggbygge och vända sig till tingsrätten. Så, hur blir det då? Din bror äger alltså denna fastighet tillsammans med er. Om det skall vidtas några åtgärder krävs hans samtycke (generellt) men han kan inte förpliktas att stå för brobygget om han inte vill.I avtalsrättslig kontext ingår ni exempelvis med en entreprenör att bygga denna brygga. Således är det ni som sluter avtalet om bryggbygget som är solidariskt ansvariga för att betala detta. Er bror kan således inte krävs på någon typ av förpliktelse. Allt gott!Filip Henriksen

Kan man göra någon form av reparationsfond?

2013-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min mor har ett litet nerslitet torp och vill att hennes sparpengar skall gå till att reparera/ riva det den dagen hon går bort. Kan hon göra någon form av reparationsfond? Hon vill att alla hennes sparpengar skall gå till detta.Hon har bara mig av hennes barn kvar i livet, men har 5 barnbarn. Tacksam för svar.
Amanda Rasmusson | Hej, och tack för din fråga till oss på Lawline! Det kan naturligtvis utryckas en önska i testamente från arvlåtare till arvtagare, men detta kan också vara svårt att kontrollera exempelvis vid klander eller tvist om testamentet. Om det är din mors vilja att pengarna ska gå till torpets försorg skulle ett alternativ för er vara att starta en stiftelse redan nu. En stiftelse äger i princip sig själv som juridisk person och har varken ägare eller medlemmar. En stiftelse bildas vanligen genom att egendom enligt förordnande av en eller flera stiftare avskiljs för att varaktigt förvaltas självständigt för ett bestämt ändamål. Ett sådant stiftelseförordnande kan utgöras av till exempel ett gåvobrev, ett testamente eller ett beslut i ett protokoll. Det ska även göras en förmögenhetsöverföring i enlighet med förordnandet. Den som tar emot egendomen ska ha åtagit sig att förvalta egendomen enligt stiftelseförordnandet.  Vänligen,    

Grannar som spelar hög musik

2013-04-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Lawline! Jag bor i ett hyreshus och i flera veckor så har mina grannar spelat hög musik varje helg. Det skrämmer mina hundar och jag kan inte sova. Finns det något lagligt stöd som jag kan använda för att få dem att sluta?
Farhad Niroumand |Hej Sonja,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Något generellt förbud mot att spela musik i sin lägenhet finns inte. Även om det inte uttryckligen står i lagen är det allmänt accepterat att man inte får störa sina grannar efter klockan 22 på kvällen och före klockan 08 på morgonen. Men det innebär inte att dina grannar kan spela hur mycket och hur högt de vill på annan tid av dygnet. Prata med dina grannar och hjälper inte det bör du ta upp frågan med hyresvärden. I annat fall kan du ansöka till hyresnämnden som kan besluta att värden ska göra något åt saken. Vänliga hälsningar,

Inneboendes hyresavtal

2013-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag är inneboende i ett rum på 12kvm och hyresvärden håller på med personangrepp och ändrar på hur jag ska nyttja rummet och resterande utrymme i lägenheten. Det finns inget i avtalet som säger när jag ska städa och ej heller med vad. Hyresvärden går även in i mitt rum och snokar och lägger sig i vad jag har för saker och hur jag använder rummet. Situationen är ohållbar och jag undrar om jag kan häva avtalet då jag anser att hon har brutit vårt avtal. Det finns avtal skrivet på hur lång tid jag ska hyra det och även en inventarielista där det ingår saker som jag får använda men som hon har plockat undan eftersom hon anser att jag inte ska använda dom längre.
Johanna Forsberg |Hej! Tack för din fråga!Eftersom ni har ett avtal på hur lång tid du ska hyra rummet kallas ditt hyresavtal för ett hyresavtal på bestämd tid. För sådana avtal gäller den uppsägningstid ni angett i avtalet. Men trots att ni har ett hyresavtal som säger något visst om hur länge du ska hyra rummet så har du alltid rätt till tre månadersuppsägningstid, Jordabalken (JB) 12 kap 5 § st 1. Har ni i hyresavtalet kommit överens om hur vissa gemensamma utrymmen ska användas får din hyresvärd inte ändra eller upphäva detta utan din vilja. Om du inte går med på en ändring av hyresvillkoren måste din hyresvärd vända sig till hyresnämnden för att kunna ändra i avtalet (JB 12 kap 2 § st 3 och 12 kap 54 §). Din hyresvärd har alltså inte rätt att utan vidare ändra i hyresvillkoren. Om du vill häva hyresavtalet, dvs säga upp avtalet att upphöra i förtid, krävs oftast att det rör sig om fel eller så kallade brister i lägenheten som gör att du inte kan använda lägenheten. Man säger då att hyresvärden inte uppfyllt sin skyldighet att ställa lägenheten till hyresgästens förfogande. I ditt fall verkar det inte vara sådana fel varför det kan bli svårt att ”häva avtalet” (JB 12 kap 16-18 §§).Vad gäller den frågan om din hyresvärd har rätt att gå in på ditt rum utan ditt tillstånd så är svaret nej det har din hyresvärd inte rätt till. Det kan vara en brottslig handling och detta bör du upplysa din hyresvärd om. Om det fortsätter kan du göra en polisanmälan.  Vänliga Hälsningar

Formkrav och avtalsinnehåll vid gåva av fastighet

2013-07-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Hur formellt ska ett gåvobrev av fastighet mellan makar se ut. Kan man skriva det som löpande text som ett brev eller måste man stapla upp det med punkter? Vad måste finnas med?
Joel Sandin Persson | Hej, Först skall kommenteras dina funderingar om avtalets yttre form och presentation. Något strikt regelverk om hur avtal eller närmaste bestämt, gåvohandlingar, skall skrivas finns inte. Det man skall sträva efter är att rättshandlingen blir uttömmande och tydlig. Allt handlar om att man senare skall kunna gå tillbaka och förstå vad parterna kom överens om. Därför rekommenderar jag dig att stapla upp punkter så att man lätt kan orientera sig och hitta i gåvobrevet. Med det sagt menar jag inte att man skall sträva efter en lång punktlista. Tvärtom är det fördelaktigt med utförliga beskrivningar om vad man kommit överens om i löpande text, allt för att senare undvika missförstånd. Vad därefter angår din fråga om det rena innehållet i avtalet så finns det rörande fastighetsöverlåtelser vissa krav för att gåvan skall anses giltig och därför möjliggöra att förvärvaren (gåvotagaren) får lagfart på fastigheten. Det som skall finnas med är följande: Uppgift och underskrift om/av vem/den som överlåter och vem/den som förvärvar fastigheten. För att gåvotagaren dessutom skall kunna få lagfart på fastigheten måste överlåtarens underskrift styrkas av två vittnen. Sålunda måste gåvobrevet också innehålla en sådan vittnesförklaring där två personer styrker överlåtarens underskrift. Uppgift om köpeskillingen; eftersom det rör sig om gåva skall denna då anges till 0 kr. En överlåtelseförklaring; detta innebär att gåvogivaren förklarar i handlingen att denne överlåter äganderätten till fastigheten. En sådan kan förmulerast.ex. på följande sätt: ”Jag make 1 överlåter härmed fastigheten XXX genom gåva till make 2” Vidare bör andra eventuella villkor med gåvan eller liknande också anges. Har ni ytterligare funderingar är ni alltid välkommen att ställa en ny fråga!Med vänlig hälsning,

samägande av semesterboende i Spanien

2013-06-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min flickvän ska köpa en semesterbostad i spanien, av olika anledningar kommer hon att stå som ägare. Jag undrar om det finns något sätt att skydda mig i händelse att något händer henne eller att vi gör slut, vi är inte gifta och är särbos. med vänliga hälsningar.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga.Som jag tolkar din fråga är du lite ute efter att både äta kakan och ha den kvar, eftersom att din flickvän ska stå som ensam ägare samtidigt som du ska ha en säkerhet i fastigheten.Jag skulle rekommendera dig att söka kvalificerad juridisk hjälp för att skydda dig från en stor eventuell ekonomisk förlust, i det fall att en tvist om fastigheten uppstår. Din situation kompliceras av att fastigheten ligger i Spanien, och att tvister om äganderätten till den med största sannolikhet kommer att behandlas enligt spansk lagstiftning. Jag kan enbart ge dig vägledning på det svenska rättsområdet, och jag kan inte alls garantera att de svenska reglerna överenstämmer med de spanska. Därav kommer mitt råd till dig att söka kvalificerad rådgivning.Mina snabba eftersökningar har givit att samägande i Spanien behöver registreras för att gälla, och däri ligger problemets kärna. Ett snabbt och enkelt råd är att ni upprättar ett skuldebrev där du erhåller en fordran på din flickvän som svarar mot värdet av den andel av fastigheten som du har rätt till. Annars så kan man göra associationsrättsliga lösningar, d.v.s. att man startar ett företag eller förening som skulle stå som ägare, men det är oklart om den lösningen skulle passa er.Den svenska familjerätten är till föga hjälp för er, med undantag för att ni skulle gifta er.Det enklaste sättet för dig att skydda dig är genom giftermål, eftersom att du då skulle ha en giltig "fordran" på fastigheten i form av anspråk på giftorättsgods. Detta skulle gälla samtidigt som din partner står som ägare. Se ÄktB kap 7-13. Anspråket aktualiseras enbart när äktenskapet upphör, vilket det gör genom skilsmässa eller dödsfall. Dessa regler gäller inte för sambos, och kan ej heller avtalas att generellt gälla civilrättsligt mellan parterna (Lagutskottets betänkande 1986/87:18). Som sagt vågar jag dock inte svära på att ett svenskt giftorättsanspråk skulle fungera problemfritt gentemot ägandet av en fastighet som är inskriven i Spanien.Att du i framtiden skulle hävda att s.k. "dold äganderätt" har förelegat vore utsiktslöst, eftersom att den praxisen enbart gäller mellan sambos. Sambos definieras i Sambolagen 1 § som två personer som bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll.Möjligheten finns förstås för din flickvän att i sitt testamente tillförordna semesterbostaden till dig, men det skyddet gäller enbart vid dödsfall, och kan ändras närsom din flickvän behagar. Därtill finns risken att testamentet klandras av andra arvingar, ifall de finner skäl för det.Alltså bör du söka kontakt med någon som är väl förtrogen med både det spanska rättssystemet och det svenska.Du kan finna det här, http://www.familjensjurist.se/i-spanien.Lycka till och allt gott för semestern!Vänligen

Lagfartskostnader vid överföring av fastighet genom bodelning

2013-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min man och jag ska separera men ej skiljas. Har anmält om bodelning. Vi äger en fastighet ihop. Jag ska köpa ut honom. Blir det någon lagfartskostnad? Fastigheten ska sedan säljas när jag hittat ny bostad. Är detta bästa väg att gå? Mvh Rita Svensson
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Eftersom lagfarten har betydelse vid exempelvis belåning av fastigheten är det bästa att lagfarten avspeglar de rätta ägandeförhållandena. Som jag förstår det betalas endast expeditionsavgiften (825 kr) för lagfarten, däremot ingen stämpelskatt.  Här finns bra information:http://www.lantmateriet.se/Global/Fastigheter/%c3%84ndra%20%c3%a4gare/Blanketter%20och%20Information/inskrivning_handledning.pdfLycka till!Med vänlig hälsning

Försäljning av samägd fastighet.

2013-04-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vill gärna få veta vad som gäller vid en samägd fastighet där två av ägarna vill sälja och två vill köpa och där man inte kommer överens om köpeskillingen. Kan man begära att fastigheten säljs på auktion ? Kan man som ägare ropa in fastigheten själv och kan man ange ett max/min pris?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Situationen du undrar över regleras i samäganderättslagen, se https://lagen.nu/1904:48_s.1.Som huvudregel krävs att samtliga delägare är överens vid förfogande över fastigheten i sin helhet eller för vidtagande av åtgärd i fastighetens förvaltning - till exempel vid en försäljning, se 2 §.Förutsatt att ni delägare inte har avtalat om annat och att de övriga delägarna inte kan visa på synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att fastigheten för gemensam räkning ska säljas på offentlig auktion, se 6 §.Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas, vilken tar hand om affären och bestämmer försäljningsvillkoren. Om någon av er delägare yrkar det, kan tingsrätten bestämma vilket lägsta pris som ska gälla, se 8 § och framåt.Det finns inget hinder mot att ni delägare lämnar bud i auktionen. Lycka till, hoppas att ni kan komma överens!Med vänlig hälsning,