Tillträde till hyreslokal

2016-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Jag hyr en lokal i två plan, som är uppsagd av mig. Jag undrar ifall fastighetsägaren får gå in utan mitt medgivande. Han har utan tillåtelse varit inne med en arkitekt, som tagit mått för att fastighetsägaren vill göra om övre plan till lägenhet. Vad jag kan läsa mig till får han visa lokalen för potentiella hyresgäster, men inte utföra något jobb. Har jag tolkat lagtexten på rätt sätt?
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En hyresgäst disponerar i princip den förhyrda lokalen exklusivt men har i vissa fall skyldighet att ge hyresvärden tillträde till lokalen. Jag ska i det följande återge de situationer då denna skyldighet kan aktualiseras. Av 12 kap 26 § Jordabalken följer att en hyresvärd har rätt att omedelbart få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Vad som avses med förbättringsarbeten är faktiska förbättringsarbeten i lokalen och reparationer. Att tillträdet inte kan uppskjutas utan skada kan tillexempel handla om en situation då en vattenskada uppstått i lokalen som genast måste åtgärdas. Detta kan också avse besiktningar. Av samma paragraf framgår också att hyresgästen inte är skyldig att visa lokalen för en spekulant på huset innan hyresavtalet löpt ut medan en sådan skyldighet istället träder i kraft när lägenheten är ledig till uthyrning. För sådana förbättringsarbeten som är mindre brådskande och som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten får hyresvärden utföra arbete i lokalen under förutsättning att tillsägelse från hyresvärden skett minst en månad i förväg. Vill hyresvärden utföra annat arbete, sådant som inte är brådskande och som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, får hyresgästen inom en vecka från det att hen fick meddelande om detta säga upp hyresavtalet till upphörande. Det faktum att din hyresvärd tillträtt lokalen med en arkitekt för att ta mått bör kunna ses som en form av besiktning vilket i sig föranleder en rätt för hyresvärden att få tillträde till lokalen utan uppskov. Men när det gäller besiktningar är dessa ofta inte brådskande i den mening att ett kortare dröjsmål medför skada såsom ovan nämnts och anses därmed inte betyda att hyresvärden alltid har rätt att få tillträde omedelbart för att genomföra besiktningen. Hyresvärden måste i varje enskilt fall bedöma hur angeläget det är att få tillträde till lokalen för besiktning och därefter välja en tidpunkt som inte orsakar större olägenhet för hyresgästen än nödvändigt. Sammanfattningsvis innebär detta att hyresvärden inte bör haft rätt att omedelbart få tillträde till lokalen under de premisser hen berett sig tillträde i detta fall och att en otillåten inskränkning av din nyttjanderätt begåtts. Att du sagt upp hyresavtalet påverkar inte din nyttjanderätt och ger därmed inte hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen när helst den vill. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor men behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger!

Gåva av fastighet när givaren avlider innan lagfart sökts

2016-11-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Undrar om ett gåvobrev av fastighet är upprättat med underskrift av både givare och mottagare, och två utomstående har bevittnat brevet. Är gåvobrevet giltigt om givaren skulle avlida, och man inte hunnit flytta över lagfarten på fastigheten.
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån de omständigheter du beskriver i frågan så är gåvobrevet juridiskt giltigt. Därför spelar det ingen roll om givaren hunnit avlida innan ni hunnit flytta över lagfarten, gåvobrevet i sig utgör ett giltigt överlåtelseavtal som givaren skrivit under och godkänt. Därför kommer ni endast behöva visa på gåvobrevet när ni ansöker om lagfart och eftersom det är bevittnat av två utomstående personer så borde Lantmäteriet godkänna er ansökan om lagfart. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Formkrav vid gåvobrev gällande fastighet

2016-11-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är 2 syskon som fått lagfart på vår förälders hus Jag vet ej hur det gått till då mitt syskon fixat det självJag har ej fått se något gåvobrev, vet ej vad det står och har inte skrivit på något papperBorde jag ha skrivit på gåvobrevet ?kan det bli problem vid försäljning av huset?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastigheter finns det vissa lagstadgade formkrav för överlåtelser, dessa regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB ska en överlåtelsehandling avseende fast egendom uppfylla följande krav:SkriftlighetUnderskrivet av gåvogivaren och gåvomottagarenUppgift om köpeskilling (i detta fall uppgår denna till noll eftersom det rör sig om en gåva)Överlåtelseförklaring av gåvogivaren Enligt 4 kap. 1 § 3 st. JB är överlåtelser som inte uppfyller dessa krav ogiltiga och enligt 4 kap. 29 § JB följer att detta även gäller för gåvor. Således råder jag dig att snarast försöka få tag på gåvobrevet och skriva under detta, det finns en risk att du inte ses som civilrättslig ägare vid en ev. försäljning och då inte får ta del av köpeskillingen när fastigheten säljs. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad gäller oväsen i förhållande till grannsämja och JB 3:1?

2016-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Man brukar ju säga att det ska vara tyst i tex ett hyreshus ..hotell campingplats med mera. Vad gäller *ute på landet * utanför stadsplanerat område ? Samma regler där ? När kan man begära att det ska vara tyst ? Finns det någon Lag på att det ska vara tyst ? Vänlig Hälsning
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte från frågan exakt vilken typ av plats du vill veta mer om. Då du frågar om vad som gäller ute på landet, så kommer jag utgå från att frågan gäller förhållandet mellan grannar i glesbebyggda bostadsområden. Det finns väldigt lite lagtext som reglerar vad som gäller i en sådan miljö, men ledning kan tas i jordabalkens tredje kapitel (JB kap 3). Du kan se närmre på denna lag här.I JB 3:1 står det att när någon nyttjar sin egen eller annan persons fasta egendom, så ska skälig hänsyn tas till omgivningen. Detta brukar sägas ge uttryck för att alla ska försöka bevara en god grannsämja. Det finns inte några regler som säger att det måste vara tyst eller som anger särskilda tider för hur och när det får föras oväsen. En bedömning om vad som är skäligt måste göras med hänsyn till det enskilda fallet.När det gäller flerbostadshus med bostadsrätter och hyresrätter finns det inte heller någon lag som reglerar detta. I vissa fall väljer t ex en enskild bostadsrättsförening att utforma gemensamma ordningsregler för sina medlemmar. Om det inte finns sådana ordningsregler gäller det även i en sån miljö att grannar ska visa varandra skälig hänsyn. Det finns alltså inte någon i lag uttryckt klar skillnad på vad som gäller i tätbebyggda områden respektive ute på landet. Alla är skyldiga att visa skälig hänsyn till omgivningen och detta innebär bland annat att anpassa ljudnivåer så att grannar inte blir störda. I allmänhet sägs det ofta att det ska vara lugnt - men inte nödvändigtvis helt tyst - efter kl. 22:00 på kvällen under vardagar. Det är inte en rättslig reglering, men kan fungera som en bra utgångspunkt, eftersom många anser att det är lämpligt. SammanfattningDet går tyvärr inte att ge ett klart svar på din fråga. Lagen anger endast att alla ska visa sin omgivning skälig hänsyn. Detta kan t ex betyda att man inte ska föra oväsen som stör omgivningen under nattetid. Dock måste det avgöras i varje enskilt fall vad som är skälig hänsyn. Det bästa man kan göra när man upplever att någon inte visar skälig hänsyn, är att prata med personen och försöka komma överens om hur problemet kan lösas.Rör det sig om mycket allvarliga störningar som inte upphör efter försök att prata med personerna i fråga, så kan det vara fråga om ett brott. I dessa fall kan man kontakta polisen.Jag hoppas att du med detta har fått lite mer klarhet i frågan. Om något behöver förtydligas är du välkommen att kommentera med en följdfråga.Vänliga hälsningar,

Formkrav på gåva av fastighet samt förskott på arv

2016-11-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min far vill överlåta sitt hus till min yngre bror genom en gåva. Hur går proceduren till med tanke på att han har fler barn.O kostar överlåtelen något?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om din far vill överlåta ett hus till en av sina söner så görs detta genom att ett gåvobrev upprättas. Gåvobrevet måste uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken (JB) eftersom den regeln även gäller för gåvor enligt 4 kap. 29 § JB.Formkraven är följande; skriftligt, undertecknat av gåvogivaren och gåvomottagaren, överlåtelseförklaring, uppgift om köpeskilling (som i detta fall blir noll), samt beteckning på den fastighet det gäller. Gåvobrevet bör även bevittnas av två utomstående personer, annars kommer gåvomottagarens lagfartsansökan att förklaras vilande. Att upprätta gåvobrev kostar i sig ingenting. Däremot kan det tillkomma en kostnad när gåvomottagaren ansöker om lagfart. Eftersom du skriver att fin far har fler barn så kan regeln om förskott på arv bli tillämplig, 6 kap. 1 § ärvdabalken (ÄB). Detta innebär att när er far så småningom går bort så ska värdet på fastigheten räknas av från det arv som den sonen skulle ha fått. Värderingen sker vid gåvotillfället, varför det är det nuvarande värdet som ska räknas bort, 6 kap. 3 § ÄB. Dock, om din far skriver i gåvobrevet att det inte ska räknas som förskott på arv, så ska det inte heller göra det. Då kommer den son som fick fastigheten även få ta del att arvet som vanligt. Sammanfattningsvis så ska din far upprätta ett gåvobrev i enlighet med de formkrav jag beskrivit ovan. Detta gåvobrev bör även bevittnas av två utomstående personer. Gåvan kommer vid en framtida arvsituation att anses som förskott på arv, varför värdet på fastigheten vid gåvotillfället ska räknas av från det arv den sonen som får fastigheten skulle ha fått. Dock gäller detta inte om det står i gåvobrevet att gåvan inte ska räknas som förskott på arv.Hoppas detta besvarade din fråga!Med vänlig hälsning,

Sälja andel i samägd fastighet

2016-11-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min Syster Äger 50 % var av en fastighet, som vi har en gemensam lagfart på efter vår framlidne mor. Om jag gör en värdering av fastigheten, kan jag sälja min del till mina två söner som är villig att köpa helst 100% procent av fastgiheten, men min syster vill ej gå med på detta.
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du har äganderätten till halva fastigheten är det fritt fram för dig att förfoga över denna andel såsom du vill, du kan därför sälja din andel till dina två söner utan problem. Däremot kan du inte tvinga din syster att sälja hennes andel till dina två söner. Det du skulle kunna göra är att påkalla en tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen, då kommer hela fastigheten att bjudas ut på offentlig auktion och på så sätt kan dina söner förvärva hela fastigheten. Med då finns det en risk att en utomstående köpare bjuder högre och vinner auktionen. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Tvångsförsäljning av samägd egendom

2016-11-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre delägare (syskon) till en sommarstuga med friköpt tomt vid en sjö. Jag vill nu sälja min del ochjag antar att vi tar ut en oberoende värderingsman och sedan får de betala mej en tredjedel av vad tomten är värd.Vad händer om de vägrar köpa, säg att de inte har råd? Kan jag då tvinga fram en extern försäljning?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du och dina syskon äger sommarstugan tillsammans så blir lag om samäganderätt (samäganderättslagen) tillämplig.Enligt lagens 6 § så kan en av delägarna ansöka om att den samägda egendomen utbjudes till försäljning på offentlig auktion (s.k. "tvångsförsäljning"). Detta görs genom en ansökan hos tingsrätten. Tingsrätten utser då en god man som ska ta hand om auktionen och sedan fördela köpeskillingen, 8 § samäganderättslagen. Sammanfattningsvis så kan du alltså få till stånd en tvångsförsäljning av hela fastigheten genom att ansöka hos tingsrätten om detta, detta kostar i nuläget 900 kr (se här). Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Ta bort grannens överhängande grenar

2016-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi har i 11 år försökt få våra grannar att ta bort grenar som nu hänger mer än 4,5 m in på vår tomt och nu även vårt hus, utan resultat.Vi har blivit hotade och polisanmäld när vi nu i höstas tog hit ett företag för att ta bort grenarna.Vi har begärt att Huddinge kommun ska hjälpa oss att ge grannarna ett förläggande att ta bort grenarna.Det resulterade i att Huddinge kommun , enligt PBL 8 kap § 15 inte anser att det är " en betydande olägenhet" och att de inte kan hjälpa oss att vidta någon åtgärd.Vi har nu betalt företaget för ogjort arbete och känner oss förtvivlade och ledsna.Vad ska vi göra Hur kan vi få bort grenarna.Vårt hus blir förstört av barr, löv och växande mossa på grund av att träden hänger in över huset.Vi kan inte nyttja en stor del av tomten på grund av savande granar , barr och löv som faller ner.Vänligen
Daniel Scharff |Hej,tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Reglerna rörande grenar och rötter som tränger över tomtgränser finns i 3 kap. 2 § jordabalken .Där stadgas att om gren eller rot tränger över tomtgränsen och orsakar olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Ägaren till den tomt som de överträngande träden står på ska dock först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas ge betydande skada för denne.En stam som hänger över en tomtgräns får man inte röra. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det är att likställa med att ta bort trädet helt.Man bör ge ägaren i ca sex månader på sig att vidta dessa åtgärder. Underrätta gärna genom brev, så att bevisning finns om ärendet tas upp senare. Gör inte grannen något är det fritt för grannen att själv kapa överträngande grenar och rötter. Det bör dock göras med stor försiktighet. Skulle träden dö som resultat av grannens ingrepp kan han bli ersättningsskyldig. Att på eget initiativ vidta åtgärder kan innebära en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse.Vad gäller vem som betalar för nedtagningen av din grannes grenar som hänger över er tomt innehåller jordabalken inga bestämmelser som ger någon rätt att kunna begära ersättning av de kapade grenarna från din granne. Det får man med alltså bekosta själv.Lycka till!Med vänliga hälsningar