Norsk fastighetsrätt

2014-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag bor i Norge, men jag hoppas att denna frågan har ett internationellt svar. I vår lägenhet har vi för 4:e gången på 2 år fått vägglöss. Vi orkar inte med detta mer, och jag misstänker att lägenheten måste renoveras helt, för att gå till grunden med problemet. Frågeställningen är vad som gäller med uppsägningstid i ett sådant fall. Vi har egentligen 3 månaders uppsägningstid, men går det att flytta ut med omedelbar verkan, då lägenheten är obeboelig?
Farhad Niroumand |Hej,Då din fråga berör norsk fastighetsrätt bör du kontakta en norsk jurist eller advokat för korrekt svar.Du hittar norska advokater via denna hemsida.Med vänlig hälsning,

Allemansrätt – utnyttja brygga?

2014-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en brygga som inte ligger på tomten utan lite bort. En granne har i flera år varit med och betalat en viss summa till underhåll för att fritt kunna använda. Bryggor är dyra. Nu säger grannen att den inte längre vill vara med och betala eftersom enligt allemanrätten kan de fritt använda vår brygga hur mycket de vill utan att vara med och betala. Har de rätt till det?
Harry Westerman Wood |Hej,Tack för din fråga!Din granne har rätt i att allemansrätten tillåter viss användning av annans brygga i de fall bryggan är placerad utanför tomtgränsen och inte synlig för ägaren (från bostaden). Det är dock inte tal om att fritt kunna använda bryggan hur mycket man vill. Istället får man tillfälligt utnyttja bryggan. I detta ingår bl.a. att lägga till med båt och bada. Så fort ägaren kommer är man dock skyldig att lämna bryggan; ägaren har rätt att utnyttja bryggan ifred utan hinder från annan.Det sagda gäller som sagt i de fall bryggan ligger utanför tomtgränsen och utom synhåll från bostaden. Ligger bryggan i direkt anslutning till tomten (sjötomt) gäller inte allemansrätten. I sådana fall blir bryggan istället så kallad tomtbyggnation som är privat och inte får utnyttjas av andra.Vänliga hälsningar,

Påtvingad försäljning av samägd sommarstuga

2014-05-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min sambo har en liten sommarstuga som han äger ihop med sina två andra syskon. Skötsel av tomt såsom gräsklippning plöjning av två små åkrar har skötts av min sambo och mig. Vi har nu tröttnat på att vara vaktmästare och undrar om man kan bli utlöst av de andra två eller om det kan säljas? 
Sanna Larsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Då syskonen tillsammans äger stugan regleras ägandet av lag om samäganderätt. Lagen ger inte din sambo möjlighet att kräva att syskon köper hans andel av stugan. Att påtvinga någon att köpa skulle vara svårt då kan inte kan förutsätta en möjlighet för alla parter att kunna köpa ut någon. Emellertid kan din sambo, om inte annat avtalats, begära att hela stugans säljs, även syskonens andelar. För att göra detta ska din sambo vända sig till en domstol och ansöka om att lägenheten ska säljas på en offentlig auktion, 6§ lag om samäganderätt. Om syskonen vill ha kvar stugan kan de då antingen ropa in stugan på auktionen. Alternativt att ni innan detta kan förhandla om att syskonen ska köpa ut din sambo om syskonen vill vara säkra på priset. Lag om samägande hittar du https://lagen.nu/1904:48_s.1Vänligen, 

Överlåtelseförbud i gåvobrev, gåva av fastighet

2014-04-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har i gåva 7 maj 2013 fått en fastighet av min tidigare pojkvän. Jag vill sälja men vet inte om jag kan utan hans tillstånd.Hans far har byggt detta sommarhus 1965 och min pojkvän fick det i arv 2010. Sedan 2010 har han varit skriven på adressen och är så fortfarande. Dock har han alltså givit mig fastigheten. I gåvobrev finns ett par klausuler såsom: "Fastigheten tillträdes i samband med detta gåvobrevs undertecknande.""Gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten.""Det givna liksom ersättning för och avkastning av detta skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom. De regler om rådighetsinskränkningar och övertaganderätt, som följer av vid vår tid gällande äktenskaps- och sambolagstiftning och lagstiftning om registrerat partnerskap, skall ej äga tillämpning på det givna, dess avkastning eller substitut.""Gåvoegendomen eller vad som trätt i dess ställe skall vid gåvotagarens frånfälle - till den del av egendomen då finnes i behåll - tillfala gåvotagarens bröstarvingar med den fördelning som följer av den legala arvsordningen."Då han har stora skulder till mig (ett par skuldebrev finns skrivna dock ej allt) och vägrar att betala dessa vill jag sälja fastigheten.Jag har varit skrivit på adressen en kort period 2012/2013, men är så inte längre. Kan jag sälja utan hans samtycke? Om inte kan jag då vräka honom från huset och istället hyra ut det på att på så vis få tillbaka skulden? MVH Camilla
Märta Ahlén |Hej Camilla och tack för din fråga!Det verkar som att formkraven för gåvobrevet är uppfyllda och jag lämnar därför formalian därhän. Generellt sett är det vid gåva av fastighet (vilket regleras i 4 kap. Jordabalken, se: https://lagen.nu/1970:994) vanligt med sådana förbud mot vidareöverlåtelse som det är fråga om här. En givare vill inte sällan begränsa gåvotagarens befogenheter när det kommer till att förfoga över fastigheten och detta är alltså möjligt. Angående din vilja och möjlighet att sälja fastigheten talar följaktligen villkoret "gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten" sitt tydliga språk: för att överlåta fastigheten krävs skriftlig bekräftelse på att din före detta pojkvän samtycker till att fastigheten försäljs. Rent praktiskt kan du inte sälja den utan hans tillstånd; det framgår normalt av fastighetsregistrets inskrivningsdel vilken typ av förfogandeinskränkningar som en fastighet är belastad med och en eventuell förvärvare hade helt enkelt inte kunnat få lagfart på fastigheten om den sålts. Se Beckman m.fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar (1 okt. 2011, Zeteo), kommentaren till 4 kap. 29 §. Det framgår inte av omständigheterna vilken slags uppgörelse som du och din tidigare pojkvän har träffat för hans boende på sommarhuset på fastigheten. Är hans boende i sommarhuset rotat i ren välvilja från din sida kan du absolut prata med honom och säga att du nu har för avsikt att hyra ut sommarhuset istället. Har ni ett hyresavtal måste uppsägningstiden i avtalet iakttas. Rörande skulden och skuldebreven har dessa egentligen, såvitt jag förstår, inget med fastigheten att göra – fastigheten är din och är din att hyra ut (så länge som inte begränsningar i gåvotagarens möjligheter att även upplåta fastigheten finns inskrivna i gåvobrevet). Skulden är din tidigare pojkväns och ska följaktligen betalas till dig i egenskap av den person som har rätt att kräva och uppbära betalning i skuldebrevslagens (se: https://lagen.nu/1936:81) mening. När själva skulden inte är tvistig, utan det förhållandet att den betalningsskyldige inte betalar har sin grund i att vederbörande inte vill eller kan, är det företrädesvis Kronofogdemyndigheten (KFM) som du ska vända dig till. Hos KFM prövas inte skulden i sak, utan KFM kommer att utfärda ett betalningsföreläggande mot din före detta pojkvän med skuldebrevet som grund. KFM tillhandahåller ett färdigt formulär för betalningsföreläggande, vilket du når här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html. Vad som händer efter att ansökan om betalningsföreläggande inkommit till KFM kan du läsa om via länken ovan. KFM kan i slutändan hjälpa dig med att driva in skulden (verkställa).Sammanfattningsvis kan du alltså inte utan din pojkväns samtycke överlåta fastigheten. Möjligheten att ”vräka” för att sedan hyra ut sommarhuset beror helt på den uppgörelse med stöd av vilken din tidigare pojkvän numera bor i huset. Rörande skuldebreven är det mest effektivt att vända sig till KFM med en ansökan om betalningsföreläggande, och förhoppningsvis kunna driva in skulden den vägen. Jag hoppas du fått svar på dina frågor och att allt ordnar sig för er.Vänligen,  

Försenad lagfartsansökan

2014-06-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Kan en köpare av fastighet strunta i att söka lagfart och sen söka lagfart på fastighet efter 22 år och få det beviljat?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Reglerna om lagfart finns i Jordabalken (JB), här.Lagfart är endast en formell registrering och det ändrar inte giltigheten i ett fastighetsförvärv. Att en köpare således försuttit tiden för ansökan har som utgångspunkt ingen annan effekt än den att man kan med vitesföreläggande bli anmodad av inskrivningsmyndigheten att inkomma med en ansökan, se JB 20:3.Vad som kan vara viktigt att veta är dock att den som faktiskt har lagfarten har möjlighet att göra inteckningar i fastigheten och få ut pantbrev. Denne kan även sälja fastigheten vidare och du har då risk att förlora fastigheten till en person som med stöd av dessa nya köpehandlingar söker lagfart innan dig. Det är alltså för din egen skull mycket viktigt att du skaffar dig lagfart så att du inte riskerar att bli av med din fastighet eller dylikt. Så länge du har alla de handlingar som behövs kommer du få din lagfart beviljad. Jag råder dig att söka lagfart så snart som möjligt och även för säkerhets skull kolla uppgifter om eventuella nya pantbrev i fastigheten hos inskrivningsmyndigheten. Lycka till!

Samäganderätt - tvångsförsäljning

2014-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om fyra personer äger en sommarbostad och tre vill sälja, men en inte vill. Finns det några regler för detta.
Simon Adolfsson |Hej! Ja, regler om detta finns. Jag nämner den reglering som jag snabbast kan komma att tänka på rörande när man kan se till att fastigheten säljs trots att alla delägare inte vill.Enligt 6 § Samäganderättslagen kan delägare till en fastighet begära att fastigheten utbjuds till offentlig auktion. Detta innebär att de tre som vill sälja kan se till att en tvångsförsäljning av fastigheten sker.Hoppas jag besvarade din fråga.Mvh,

Miljö - enskilt anspråk

2014-04-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i lägenhet på första våningsplanet. Precis intill fasaden nedanför mina lägenhetsfönster, både i kök och vardagsrum, finns det allmänna parkeringsplatser placerade av kommunen. Jag upplever diverse olägenheter i samband med dessa allmänna parkeringsplatser både vad gäller luftkvalité och bullernivå. På vintertid är det inte ovanligt att parkerade bilar värms upp med hjälp av tomgaskörning. Förutom att avgaser sipprar in i min lägenhet så blir jag uppenbart störd av bullret. Under sommartid när fönster hålls öppna så besväras jag av både avgaser och buller. När bilar backar in på parkeringsplats luktar hela rummet avgaser. Jag har målat om taket för att täcka mörka spår av sot ovanför fönster, likaså märks föroreningarna genom beläggningar på mina fönsterrutor. Mina grannar har liknande erfarenheter. Trafikavgaser har en rad olika potentiella hälsoeffekter. Exempelvis astma, luftvägsinflammation, lungödem och i vissa fall cancer (Hälsoeffekter av trafikavgaser - Rapport från yrkesmedicinska enheten 2000:3). Jag vill kunna känna mig trygg i min egen bostad. Hur lagligt det egentligen är att placera allmänna parkeringsplatser utmed fasaden på bostadshus? Men hänvisning till Miljöbalken anser jag det inte rimligt att detta får förekomma. Exempel på utdrag från miljöbalken; 1 Kap. Miljöbalkens mål och tillämpningsområde; 1§ 1. Miljöbalken skall tillämpas så att människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter oavsett om dessa orsakas av föroreningar eller annan påverkan. 2 Kap. Allmänna hänsynsregler; val av plats 6§ För en verksamhet eller åtgärd som tar i anspråk ett mark eller vattenområde ska det väljas en plats som är lämplig med hänsyn till att ändamålet ska kunna uppnås med minsta intrång och olägenhet för människors hälsa och miljön. 9 Kap. Miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd; definitioner 1§ Med miljöfarlig verksamhet avses; 2. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön genom annat utsläpp än som avses i 1 eller genom förorening av mark, luft, vattenområden eller grundvatten, eller 3. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för omgivningen genom buller, skakningar, ljus, joniserande eller icke-joniserande strålning eller annat liknande.Min fråga till er är; hur kan jag som drabbad medborgare driva frågan på bästa sätt? Ska jag vända mig till kommunens miljöenhet? Hur kan/bör går jag till väga? Tacksam för svar.
Malin Andreasson |Hej! Tack för din fråga. Som enskild är det tyvärr inte det lättaste att åberopa miljöproblem. En allmän parkering har detaljplanerats av kommunen och är belagd där den är tyvärr. När kommunen planerar vad som skall göras med olika områden används Plan- och bygglagen som du hittar https://lagen.nu/2010:900. När en kommun detaljplanerar ett område ingår i den processen att man skall samråda. Det vill säga att kommunen bland annat skall ge kända sakägare och andra berörda tillfälle till samråd 5 kap. 11§ PBL. Eftersom det verkar som att parkeringen fanns där när du flyttade in har du inte haft denna möjlighet.  Genom att flytta in i en bostad, efter att ha gjort undersökning av område och fastighet, har man indirekt accepterat standard. En parkeringsplats faller inte under miljöbalkens benämnelse så som du har anmärkt ovan tyvärr, utan miljöbalken tar främst sikte på verksamheter. Vad som kan komma att aktualiseras dock är att det enligt miljöbalkens regler kan vara aktuellt med ett enskilt skadestånd enligt 32 kap som du hittar https://lagen.nu/1998:808. Dock rör det sig återigen om en fastighet som skall ha orsakat skadorna, samt att skadan skall vara av större omfattning. Tyvärr är det så att trafiken har ökat i mängd och det innebär också ett ökat behov för parkeringsplatser. Tyvärr skulle en invändning av det slag du verkar vilja göra vara svår att få tillstånd. Jag tycker att du skall vända dig till din kommunen för att visa de skador du lidit på din fastighet samt anmärka de hälsorisker som du anser finnas med nuvarande förhållande. Om flera personer lämnar klagomål kan det hjälpa er till framgång och en kommun som är redo att bemöta dessa för att främja viljan hos er medlemmar. Lycka till! 

Fastighet utgör gåva

2014-04-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Gåva av fastighet från barn till föräldrar, går det till på samma sätt som från föräldrar till barn? Hur kan utformningen av handlingen se ut?Mvh.
Björn Sundin |Hej och tack för din fråga Jag tolkar din fråga så att gåvan som ska ges är mellan ett vuxet barn och dennes förälder. En gåva från en person under 18 år är inte giltig då personen saknar rättslig handlingsförmåga se Föräldrabalkens 9 kapitel (länk https://lagen.nu/1949:381#K9P1) När det är en fastighet som ska ges mellan två personer måste reglerna i Jordabalken (länk https://lagen.nu/1970:994#K4) följas enligt 4:29, exempelvis måste ett gåvobrevet vara skriftligt, innehållandes en överlåtelseförklaring samt bevittnat av två personer. Gåvobrevet ska också undertecknas av givare samt mottagaren.Önskar ni hjälp med att upprätta ett giltigt gåvobrev kan ni använda er av vår avtalstjänst här http://lawline.se/avtal/gavobrevVänligen