Samfällighet

2012-09-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi är en samfällighetsförening som har fått problem med kommunen ang. en tolkningsfråga om vem som ska stå för besiktningskostnaderna av våra lekplatser. Föreningen sköter området utanför alla fastigheter, dvs klipper gräs o.dyl. Kommunen äger marken. Enligt kommunen ska föreningen betala besiktningskostnaderna eftersom den sköter lekplatserna, men i P.o.B-lagen står det att markägaren ska betala. Små föreningar får stora kostnader varje år. Hoppas ni löser problemet.
Dhurata Hasani |Hej, Tack för er fråga. Enligt plan och bygglagen (PBL) 6: 21 ansvarar en kommun för underhållet av allmänna platser som kommunen är huvudman för. Allmän plats defineras enligt 1: 4, samma lag, som en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för gemensamt behov. Inget i er fråga pekar på att er lekplats inte skulle uppfylla detta krav. Att vara huvudman för en allmän plats innebär kort att man ansvarar för ordning och underhåll. I och med att er samhällighetsförening sköter området utanför fastigheterna, tyder detta på att det är det är föreningen som är huvudman för lekplatsen (om denna ligger inom området utanför fastigheterna). Detta innebär att kommunen inte är huvudman för er lekplats trots att kommunen är markägare och att man därför inte ansvarar för underhållet av lekplatsen enligt 6:23 PBL. Enligt 6:23 PBL regleras ansvaret istället i anläggningslagen (AnL). 15 § 2 st AnL uppger att kostnaderna för anläggningens drift fördelas utifrån andelstal för varje fastighet. (Andelstalet bestämmes efter vad som är skälig med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen). Detta innebär att det är ni, samfällighetsföreningen som ansvarar för besiktningskostnaderna.

Flera restauranger i samma fastighet - konkurrens

2012-09-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Juridisk frågor och råd gällande fastighetsrätt, hyresgäst rätt, tillstånd, etc. Jag har funderingar och behöver lite rådgivning över vilka rättsliga medel eller åtgärder man kan vidta mot en fastighetsägare/fastighetsbolag som hyr ut lokaler för restaurangverksamhet då det redan finns en aktiv på samma fastighet (som ej är en galleria). Funderingar: -Behöver inte fastighetsägaren någon form av godkännande/tillstånd från kommunen, andra affärsverksamheter (restaurang), hälso- & miljö avd. eller dylikt? -Bryts inte någon avtal, rätt eller lag om en fastighet har mer än en restaurangverksamhet? -Finns det inte någon konkurrenslag som reglerar denna typ av problem? -Har tidigare fastighetsägares muntlig utlovande att ingen annan restaurangverksamhet kommer tillåtas i samma fastighet betydelse? -Finns det någon villkor/regel i hyreskontrakt som motsäger denna typ av händelse.
Thomas Hefner |Hej -Det finns ingen särskild lag eller rättsprincip inom fastighetsrätten som reglerar hur många restauranger som får finnas på en viss fastighet. Därför strider det inte heller mot någon lag. Det finns inte heller någon konkurrenslag som reglerar problemet. Eftersom syftet med konkurrenslagar är att främja konkurrensen skull det strida mot sådana lagars syften att på något sätt begränsa konkurrensen. Ett utlovande från fastighetsägaren kan vara bindande, men det beror väldigt mycket på omständigheterna. Ett ensidigt utlovande är inte bindande, eftersom det inte utgör något avtal. Det måste ha varit så att fastighetsägaren har lovat detta i utbyte mot något annat, en rimlig motprestation, för att det skall kunna bli juridiskt bindande. Det kan mycket väl finnas villkor i hyreskontrakt som inte tillåter detta, men utan att ha sett det avtal som använts i det här fallet kan jag inte säga något.

Hyresvärdes konkurs samt utmätning av fastighet

2012-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi ska hyra en villa. Hyresavtal på 2 år till att börja med. Min fråga är, vad händer med oss om husägaren ej sköter sina lån och huset går till kronofogden? http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45
jacob sandelin |Hej ! Kul att du kommer till oss på lawline för svar på din fråga. Jag skall försöka svara den på bästa möjliga vis. Alla frågor beträffande hyra regleras i Jordabalk (1970:994) 12 kap. även känd som hyreslagen. I 29 - 31 paragrafen behandlas konkurs och utmätning, http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45. 29, 30 regerar hyresvärdens konkurs respektive utmätning av denne, och är således de paragrafer som är av intresse för frågan. Paragraferna anger att Hyresavtalet upphör omedelbart efter uppsägning vid hyresvärdens konkurs eller utmätning av fastigheten, se 6 paragraf 2 st. 2 men. I de fall hyresvärden försätts i konkurs eller fastigheten utmäts efter det att hyresgästen fått tillträde saknar du som hyresgäst speciella rättigheter, utan du får själv se till att bevaka dina egna intressen i konkursen eller utmätningen. Hoppas detta hjälper och lycka till. Jacob

Uppsägningstid för hyresavtal

2012-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har problem med vår gamla hyresvärd. Han anser att vår uppsägning via post inte duger och att han bara godtar uppsägning mellan 11/6 - 1/9 och då är frågan. Den 17/6 lämnade vi nycklarna till honom ska vi då betala hyra till 1/9 eller gäller det från 1/6- 17/6??? tacksam för vägledning
Hannah Jakobsson |Hej! Tack för din fråga. Inledningsvis skriver du i din fråga att din hyresvärd endast godtar uppsägningar mellan 11/6 -1/9. Jag tolkar detta som att din fråga rör sig om hur lång uppsägningstiden för ditt hyresavtal bör vara.(?) Om inget annat framgår av ditt hyreskontrakt gäller tre månaders uppsägningstid för ett hyresavtal som varat i tre månader eller längre. Detta innebär att om kontraktet sägs upp under juni månad gäller uppsägningstiden under de tre nästkommande månaderna. Uppsägningstiden för hyresavtalet sträcker sig då över månaderna juli, augusti och september. Hyra ska betalas även under hyresavtalets uppsägningstid. Då datum räknas efter kalendermånad ska hyra betalas från det datum som hyresavtalet sades upp och tre kalendermånader framåt. Aktuella lagrum för hyra går att finna i Jordabalken 12 kap, https://lagen.nu/1970:994. Med Vänlig Hälsning

Avhjälpande av miljöskador

2012-09-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag köpte i vintras en fastighet av min hemkommun som ägt den i 20. Detta är och har alltid varit en villatomt. I dagarna har jag nu fått reda på att marken är förorenad. Vem bär ansvaret för detta. Vid köptillfället vart jag ej upplyst om detta.
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Som utgångspunkt gällande miljöskador gäller principen om att förorenaren betalar enligt 2:8 miljöbalken (MB). Den ansvarige för den förorenade marken är därför i första hand verksamhetsutövaren, alltså den som bedriver eller som i detta fall har bedrivit/vidtagit åtgärd som bidragit till föroreningskadan. Ansvaret regleras i 10:2 MB och gäller även tidigare utövare av verksamheten. Åtgärder som den skyldige ska vidta finns i 10:4 MB och innebär att man i skälig omfattning ska utföra eller bekosta behövliga åtgärder för att avhjälpa föroreningsskador etc. I andra hand svarar fastighetsägaren enligt 10:3 MB. Ansvaret är subsidiärt och förutsätter att man inte kan hålla någon verksamhetsutövare ansvarig. En annan förutsättning är att fastighetsägaren vid sitt förvärv känt till föroreningen eller då borde upptäckt dem, för villaköpare eller annan privatbostad svarar fastighetsägaren dock bara vid vetskap. Ansvaret för fastighetsägaren bestäms utifrån en skälighetsbedömning. I och med att du inte var upplyst om föroreningen vid köptillfället tycks detta krav inte vara uppfyllt och torde innebära att du inte kan bli ansvarig. Viktigt att veta: trots att du som fastighetsägare inte blir ansvarig för avhjälpande av miljöskadorna kan du ändå komma att bli ersättningsskyldig i skälig utsträckning för den värdeökning på fastigheten som en efterbehandling medför enligt 10:9 MB.

Olovligt byggande av väg?

2012-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bakgrund: Jag har en lagerbyggnad i norrland som jag besöker någon gång per år. Nu senast ser jag att någon har varit och gjort en väg (!) delvis över min mark bara någon meter bakom byggnaden, troligen förra sensommaren. Jag misstänker kommunen och och den lokala maskinfirman för det. Det är väl bla egenmäktigt förfarande och hur mycket skadestånd kan man begära för det ?
Jonathan Boman Pesonen |Hej, tack för din fråga. Eftersom jag inte har tillgång till närmare information angående hur markförhållandena ser ut, är det förenat med vissa svårigheter att säkert uttala sig om frågan. Men om med utgångspunkten att någon har dragit en väg över din privata tomtmark så skulle svaret bli att det givetvis ej är tillåtet. Precis som du nämner är egenmäktigt förfarande (8:8 BrB) den beskrivning jag skulle använda. För att det ska kunna betraktas som egenmäktigt förfarande krävs att någon olovligen rubbar din besittning, vilket i fallet skulle vara att anlägga en väg över din tomtmark. Nivån på skadeståndet kommer beräknas på hur stor skada du har lidit av denna olovliga rubbningen, förmodligen ungefär vad det kostar för dig att återställa marken till ursrungsskick, men prata med en jurist om dina anspråk så kan han hjälpa dig vidare i ditt ärende.

Ersättning för färdigställande av hus

2012-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo separerade från ett nybyggt hus som inte var riktigt färdigbyggt. Min sambo flyttade ut och jag var tvungen att bo kvar för att färdigställa huset för försäljning. Jag vill nu att min fd. sambo skall vara med att betala halva räntekostnadern för den tiden jag bodde där innan huset blev sålt. Kan jag ställa det kravet? Tilläggas skall att jag hade ett dubbelboende pga. mitt arbete
Alexander Engström |Hej! Jag utgår i mitt svar ifrån att ni tillsammans köpt huset och således äger det gemensamt, huset är nämligen endast samboegendom om ni köpt det tillsammans, se 3 § sambolagen (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20030376.htm). Enligt lagens 23 § krävs din sambos samtycke för att försäljning skulle få ske, vilket verkar ha givits. Enligt 2 § samägandelagen (http://www.notisum.se/Pub/Doc.aspx?url=/rnp/sls/lag/19040048.htm) krävs även samtycke av samtliga ägare för "vidtagande av åtgärd i husets förvaltning" vilket bör innefatta även färdigställandet av huset som du beskriver. Förutsatt att din sambo gått med på färdigställandet bör du kunna kräva ersättning för räntekostnaderna för den tid då du byggt färdigt huset. Eftersom räntekostnaderna varit nödvändiga för att genomföra färdigställandet bör de ses som en del av detta och du bör kunna kräva ersättning för dem på samma sätt som för material och liknande. Om du på eget bevåg valt att färdigställa huset innan försäljningen utan din sambos samtycke torde du dock få stå för dessa kostnader själv. Med vänliga hälsningar,

Upplösning och omprövning av samfälligheter

2012-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag undrar vad som krävs för att gå ur en samfällighet. Om vårat område inte vill vara en samfällighet längre. Vi är ca 25 hus?
Niklas Lewenhard Gren |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. För att på bästa sätt kunna besvara er fråga skulle jag egentligen behöva veta vilken typ av samfällighet det rör sig om samt hur samfälligheten förvaltas av er delägare. Olika regler gäller nämligen för samfälligheter bildade enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) och samfälligheter bildade enligt anläggningslagen (1973:1149). Följande kan emellertid sägas. För att upplösa en samfällighet bildad enligt *fastighetsbildningslagen* måste en lantmäteriförrättning göras. Det blir då aktuellt att genomföra en fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen. Genom en fastighetsreglering kan er fastighetsindelning ändras så att samtliga delägares andelar förs över till en enskild fastighet. Samfälligheten upphör då automatiskt eftersom definitionen för en samfällighet i 1 kap. 3 § fastighetsbildningslagen inte längre är uppfylld. För samfälligheter bildade enligt *anläggningslagen* (s.k. gemensamhetsanläggningar) gäller andra regler för upplösning. Exempel på gemensamhetsanläggningar är enskilda vägar, parkeringsplatser, grönområden, avloppsanläggningar m.m. Beslut om gemensamhetsanläggning gäller för all framtid, men kan upphävas genom en omprövningsförrättning enligt 35 § anläggningslagen. Vid en omprövning gäller samma villkor som när en gemensamhetsanläggning nybildas. För att gemensamhetsanläggningen ska kunna upphävas krävs emellertid att förhållandena för anläggningsbeslutet har ändrats väsentligt, t.ex. att deltagande fastigheter inte längre har någon användning för gemensamhetsanläggningen. Ansökan om omprövningsförrättning görs hos lantmäterimyndigheten. Som ni ser är reglerna om samfälligheter relativt snåriga. Ett avslutande råd är därför att ni vänder er direkt till lantmäterimyndigheten med ytterligare frågor. Lantmäterimyndigheten kan även kan förse er med de blanketter ni behöver för att ansöka om att upphäva/ompröva samfälligheten. Vänligen Niklas