Bostadsrättsföreningens rätt att bryta upp förråd

2013-09-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening som just har gjort en genomgång av våra förråd i fastigheten. Vi har funnit två förråd med bastanta dörrar där ingen av styrelsens nycklar passar. Ingen betalar hyra för dessa förråd och vi vet inget om vad de kan innehålla. Har vi rätt att bryta oss in i dessa förråd? Vänliga hälsningar och tack på förhand!
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Angående förråd i bostadsföreningar finns ingen lagreglering, och i första hand brukar detta regleras i föreningens stadgar. Er "rätt" att bryta sig in i dörrarna beror på vem det är som har nyckeln till dem och vilket anspråk denne har på uttrymmet bakom dörren. Man kan som huvudregel säga att om man tar sig in någonstans där man inte har rätt att vara så begår man olaga intrång eller hemfridsbrott.Det är inte omöjligt att dessa förråd har överlåtits med bostadsrätter, och därmed är kopplade till någon lägenhet utan att detta har gått genom styrelsen. I så fall skulle en medlem i bostadsrättsföreningen vara den ansvarige för förrådet. Eftersom att bostadsrättsföreningen enligt lag är skyldig att föra en medlemsförteckning skulle man utifrån detta kunna undersöka ifall någon medlem i föreningen i första hand känner vid dörrarna, innan man tar till kofoten. Att ingen betalar hyra för förråden utesluter inte att någon har rätt till dem. Detta skulle personen i fråga kunna stöda på t.ex. överlåtelsedokument när denne förvärvade bostadsrätten.Är detta inte fallet får man undersöka ifall någon utanför föreningen skulle ha anspråk på förråden. Ifall ägande- eller hyresrätt föreligger har ni inte rätt att bryta er in i dörrarna och skulle riskera åtal om intrånget inte uppskattades.Å ena sidan har bostadsrättsföreningen en rätt till sin egen fastighet, men å andra sidan så kan enskilda personer ha rättigheter kopplade till delar av fastigheten. Om ärendet inte är akut (i stil med att det läcker ut vatten genom dörrkarmen) så rekommenderar jag er att grundligt undersöka att föreningen inte har ett avtal med någon utomstående om nyttjandet av uttrymmet bakom dörrarna, samt att ingen medlem i föreningen heller anser sig (och ha stöd för) att uttrymmet är deras, innan ni bryter er in genom dörrarna. vänligen,

Nyttjanderätt i fastighet vid överlåtelse

2013-09-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan ett muntligt nyttjanderättsavtal vara giltigt vid en försäljning av belastande fastighet? Avtalet är ingått i vittnens närvaro.
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om fast egendom hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Det finns inget formkrav för avtal gällande nyttjanderätt i fastighet. Muntliga avtal är alltså gällande mellan nyttjanderättshavaren och upplåtaren. Vid en försäljning av fastigheten så kan det dock bli problem vid en tvist mellan rättighetsinnehavaren och förvärvaren. Som huvudregel så ska den äldsta rätten ges företräde framför den yngre vilket innebär att nyttjanderätten ska ges företräde. Det finns dock ett undantag; om överlåtaren är i god tro gällande nyttjanderätten och överlåtaren är först med att få sin rätt inskriven så är nyttjanderätten inte gällande mot förvärvaren (JB 17 kap 1 § och 2 § 3 st och 7 kap 14 §).Om det istället hade funnits ett skriftligt nyttjanderättsavtal och rättighetsinnehavaren hade tillträtt fastigheten innan överlåtelsen så hade rättighetsinnehavaren haft företräde även framför en godtroende förvärvare (JB 7 kap 13§).Med vänliga hälsningar

Inskränkningar i allemansrätten

2013-09-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag har en fråga om allemansrätten! Igår beträdde jag en åker som är skördad på spannmål, alltså en s.k. "stubbåker". Jordbrukaren har också sått in engelskt rajgräs mellan raderna som en så kallad "fånggröda". Detta är ett gräsmattegräs som finns som gräsfrö i ALLA gräsmatteblandningar och tar ingen som helst skada av att beträdas. En fånggröda är en växt som ska vara grön och vars rötter ska behålla näring i jorden under tiden mellan stubbåker och plöjning (för att minska urlakning. Grödan skördas aldrig utan besprutas i oktober eller januari med Roundup och plöjs sedan ner). Som biolog och botanist är det en trivial självklar kunskap för mig att detta gräs inte på något sätt kan ta skada av att beträdas. Jag blev stoppad av markägaren när jag beträdde den och när jag artigt och ursäktande försökte hävda min allemansrättsliga rättighet blev vi tvungna att tillkalla polis för att reda ut vem som hade rätt. Polisen gick emellertid på jordbrukarens linje och menade 2 saker: 1. att eftersom två åsikter stod emot varandra: bondens om att jag gör skada på grödan (han kunde inte precisera hur) och min, så kunde de inte säga något om skadan. De ansåg att om tveksamhet förelåg så skulle jag fråga markägaren om lov och om han sa nej respektera detta. 2. Polisen tog fram en text från Riksdagens hemsida - jag vet tyvärr inte vad det var för dokument - där man kunde läsa en mening som de visade mig som löd såhär: "Allemansrätten gäller däremot inte på åkermark och plantage". och "I fråga om mark som ligger utanför allemansrätten måste man fråga markägaren om tillstånd för att beträda marken". Jag kan tyvärr inte återfinna dessa utdrag när jag slumpmässigt söker på riksdagens hemsida idag och jag undrar om polisen slumpmässigt fått upp utdrag ur någon motion? Jag har noga läst Bertil Bertilssons bok "Allemansrätten - Vad säger lagen" på Naturvårdsverket, och som jag tolkar hans beskrivning så är det fundamentala att man INTE skadar marken. Jag antar att jag kan ha fel i min sak här, men om jag har rätt så är det en mycket viktig fråga för mig. Markägaren äger mycket mark runt vårt hus och som biolog och uppvuxen i skogsbygd är det ovant och nedslående att Eslöv, skåne rymmer så mycket svårtillgänglig mark. Markägaren har också stoppat mig när jag promenerat i hans skog och på hans vägar. Jag har konstant haft en tillmötesgående ursäktande attityd fram till konfrontationen igår, där jag bad om ursäkt men artigt försökte argumentera och till slut ansåg att vi måste hitta en tredje part som kan hjälpa oss. Polisen sa till mig att jag nästa gång det blir konflikt måste bevisa att jag är oskyldig genom att ta fram något dokument där det framgår vad jag har rätt till. Min partiska bild av deras bemötande var också obehaglig för den ene polisen sa till mig i saker i stil med "Den här marken ägs av den här mannen, och om nån klampade in på din tomt så skulle du så klart bli förbannad. Det är självklart att man ska fråga om lov innan man går på någon annans mark. Allemansrätten medför också skyldigheter och där ingår att inte förstöra som du gjort". Jag kände mig felbehandlad av polisen! Jag är djupt tacksam för ett svar, hur kort det än må vara! Vänlig hälsning
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Allemansrätten regleras i regeringsformen 2 kap 5 § 4 st. och utgör en rätt att vistas och ha tillgång till naturen trots att någon annan äger marken. Likväl som allemansrätten är en rätt för allmänheten är det samtidigt ett ingrepp i äganderätten för den som äger marken i fråga. Därför måste också allemansrätten begränsas i vissa situationer och det måste då göras en avvägning mellan å ena sidan markägarens rättigheter och å andra sidan allmänhetens behov av tillgång till naturen. Allemansrätten är grundlagsskyddad och inskränks genom olika lagar så som stadganden i brottsbalken eller miljöbalken, men också genom skadeståndsrättliga regler. I brottsbalken 12 kap. 4 § stadgas att den som tager olovlig väg över tomt eller plantage, som därav kan skadas, kan dömas till böter. Att ta olovlig väg ska tolkas som att även gående till fots inräknas under förutsättning att det inte finns en befintlig väg/gångstig. Med plantage inryms under vissa förutsättningar en åker, men det som är frågan i ditt fall är då främst om det planterade gräset tar skada. Enligt paragrafen krävs dock inte att det sker en faktisk skada utan endast att det finns en risk att det uppstår skada. Det bör också tilläggas att allemansrätten inte är klart definierad i lag och hur omfattande rätten är är därför svårt att avgöra. Det finns få avgöranden av domstol som tolkar allemansrätten och dess innebörd. Även om det finns uttryckliga inskränkningar likt 12 kap 4 § brottsbalken så framstår det som om allemansrätten inte omfattar allt brukande av naturen som inte uttryckligen är förbjuden. Vissa beteenden kan därför falla utanför allemansrätten trots att det inte är förbjudet. Det är som sagt en avvägning mellan markägarens rättigheter och allmänhetens tillgång till naturen som inte är helt enkel. Det avgörande är dock att brukandet av marken i fall som inte överhuvudtaget är reglerade inte medför skada för markägaren. Med hänsyn till allt detta är möjligen det bästa alternativet att respektera markägarens uppfattning och inte beträda åkern. Här verkar ni dock besitta särskild kunskap på området och är kanske bättre lämpad än många andra att avgöra huruvida skada kan uppstå eller inte. Som sagt är emellertid risken för skada tillräckligt för att det inom ramen för 12 kap. 4 § brottbalken ska anses vara ett brott och allemansrätten slutar definitivt, och förmodligen en bit innan, något är att betrakta som olagligt. Regeringsformen https://lagen.nu/1974:152Brottsbalken https://lagen.nu/1962:700#A2 Hoppas att svaret är till hjälp,Med vänlig hälsning

Allemansrättens tvingande karaktär

2013-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har fått skriftligt från min granne som har en gård på 17 ha att jag inte får beträda hans mark och att inte allemansrätten gäller min familj. Kan man anmäla detta och i så fall till vem ?
Thomas Hefner |Hej,Allemansrätten är garanterad i grundlagen Regeringsformen 2 kap 15 § 4 stycket, som lyderAlla ska ha tillgång till naturen enligt allemansrätten oberoende av vad som föreskrivits ovan.Den kan alltså inte inskränkas genom disposition, och din grannes meddelande är därmed utan verkan. Däremot gäller inte allemansrätten för tomtmark, åkermarker och nyplanterad skog, att beträda dem kräver därför tillstånd från ägaren.   Din granne har inte begått något brott genom meddelandet, men meddelandet har det inte heller någon betydelse för era rättigheter enligt allemansrätten.  

Dispositionsrätt av samägd fastighet.

2013-09-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |3 delägare i en fritidsfastighet äger 1|2,1|3, 1|6. Har hälftenägaren rätt att disponera huset 6 månader per år, tredjedelsägaren 4 månader och sjättedelsägaren 2 månader?
Thomas Hefner |Hej,Samägandet av fastigheter regleras i Lag om samäganderätt som du hittar https://lagen.nu/1904:48_s.1. För en samägd fastighet finns det inga regler för dispositionen. Anledning är nog främst att det kan vara svårt och kostsamt att med statliga medel se till att sådana efterlevs mellan delägarna. Tanken är istället att om delägarna inte kan komma överens om hur fastigheten skall användas så skall den säljas. Därför skall enligt 6 § godset bjudas ut till försäljning, om så bara en enda delägare begär det hos rätten. Enda villkoret är att delägaren inte genom ett avtal lovat andra delägare att inte göra så. Alternativt kan, enligt 3 §, godset förvaltas av god man under tid som delägarna inte kan komma överens om hur det skall användas. 

Medgivande för att vidta uppförandet av komplementsbyggnad närmare än 4,5 meter från tomtgräns

2013-09-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi ingick en muntlig överenskommelse eller avtal, om man nu vill, med en granne om att bygga en friggebod inom gränsen för 4,5 meter till tomtgräns innan sommaren. Nu är bygget är halvfärdigt och grannen har kontaktat oss och sagt att han först inte gillar placering på dörr. Vi har sagt att vi ändrar på detta. Men nu vill han ytterligare skriva ett avtal som säger att vi får tillstånd till att ha friggeboden på sin plats men i fall då han säljer så kan han om köparen inte vill att friggeboden står där det är placerat har rätt att kräva att vi ska riva den. Vad gäller i detta läge? Kan vi bevisa vårt ursprungliga muntliga avtal? Vi var 2 personer och han var ensam vid tidpunken vid det muntliga avtals tillfället. Vi har inte som avsikt att skriva på ett sådant avtal han nu föreslår. Vänligen
Thomas Hefner |Hej,Enligt 9:4 PBL, som du hittar https://lagen.nu/2010:900#K9 (notera andra stycket), får man bygga en friggebod (benämnt komplementbyggnad) närmare tomtgränsen än 4,5 meter om den berörda grannen lämnar medgivande. Er granne har tidigare lämnat ett medgivande, och ni har påbörjat åtgärden. Frågan är dels om grannen har rätt att ta tillbaka sitt medgivande samt om det ens kan anses vara ett avtal som ni har ingått, och inte endast ett villkorat medgivande. Om det är ett medgivande så bör man inte kunna ta tillbaka det. Medgivandet gäller för att vidta uppförandet. Ni har vidtagit det. Därmed spelar grannens vidare dispositioner inte någon roll eftersom medgivande endast gäller vidtagande av uppförande av byggnaden. Det finns inte heller något som säger att uppförandet kräver bygglov om grannen senare inte vill att byggnaden står där. Denne har redan medgett att man vidtar ett uppförande av byggnaden.Om det är ett avtal så är det det ursprungliga avtalet gällande och kan endast ändras genom gemensam partsvilja. Eftersom ett placeringen av dörren antagligen inte är en avtalsprestation av något värde så är det sannolikt dock inte att anse som ett avtal, utan ett medgivande enligt PBL. Vare sig det anses vara avtal eller medgivande är den vanligaste formen av bevisning är just vittnen. Att använda vittnen för att bevisa ett muntligt avtal är naturligt, och det är sannolikt att du har en bevisfördel eftersom du har ett vittne och han inte har något. Samtidigt är man vid bevisvärdering alltid fri att göra en egen bedömning om vad som är mest trovärdigt och sannolikt, då man, med väldigt få undantag, inte är bunden av några regler alls om hur bevis skall bedömas. 

Upplösning av samägande genom offentlig auktion - lägsta pris

2013-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Upplösning av samägande. Vi är fem delägare som har en jordbruksfastighet tillsammans varav fyra vill nu upplösa detta. En mäklare har värderat fastigheten till 4 milj. Den femte delägaren vill sätta ett lägsta pris på 5,8 milj. Enbart för att förhindra en försäljning till utomstående. Kommer tingsrätten att avslå denna framställning och gå på mäklarens värdering?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 9 § samäganderättslagen har tingsrätten, på yrkande av delägare, rätt att bestämma ett lägsta pris för försäljning på offentlig auktion. Det är tingsrätten som har sista ordet och sätter minimipriset. Om delägarens yrkade belopp skulle anses för högt är tingsrätten alltså fri att sätta ett lägre minimipris.Om det belopp som delägaren begär i ditt fall är för högt eller inte kan inte jag bedöma med säkerhet. Dock tycks det vara i högsta laget om det överstiger en värdering av en oberoende mäklare. Det är ju ett minimipris det skall röra sig om.Samäganderättslagen finns https://lagen.nu/1904:48_s.1

ALLEMANSRÄTTEN OCH FISKE

2013-08-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag var precis på semester i min sommarstuga i Västervik. Jag spenderar en hel del av tiden på Östersjön och fiskar. Då jag var i en Vik och fiskade, såg jag att en båt kom körandes - ut från vassen. Jag valde att köra in, och där låg en insjö. Efter att ha fiskat en stund körde en båt i fullfart och avvisade oss argt från platsen och berättade att det var en privat insjö, och att jag inte fick fiska där. Min fråga lyder: Hur fungerar detta? Har jag, eller inte rätt att fiska med handredskap i sjön? Sjön är kopplad med en 20 meters 1-2 meters "kanal" till insjön. Tacksam för svar.
Hampus Sabel |Hej,Som regel ger dig allemansrätten rätt att färdas med båt på privata insjöar, endast i undantagsfall är detta inte tillåtet. I sådana fall rör det sig oftast om känsliga naturområden eller dylikt.Fiske är dock inte inkluderat i allemansrätten och är därför som regel inte tillåtet utan tillstånd. I havet, Vänern, Vättern, Mälaren, Hjälmaren och Storsjön i Jämtland får man fiska fritt med handredskap men i andra vattendrag krävs tillstånd. På Naturvårdsverkets hemsida (http://www.naturvardsverket.se/Om-Naturvardsverket/Publikationer/ISBN/8100/91-620-8161-6/) finns en utmärkt guide till allemansrätten.Jag hoppas att mitt svar varit till hjälp. Hör gärna av dig om du skulle ha ytterligare frågor.Vänligen,