Läxhjälp besvaras inte

2014-01-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej Detta ären tenta fråga som jag undrar över. Jag vet att sidoöverenskommelse i köpkontrakt är ogiltigt och man kan som köpare risker betala det priset som stå på köpkontraktet. Men är det andra risker om man bestämmerattman skriver 200 000 på köpkontrakt men betalar 2 000 000 (marknadsvärde)under bordet. Med vänlig hälsning, Tina
Simon Adolfsson |Hej!Lawline besvarar inte frågor rörande läxor. Dina svar finner du i din kurslitteratur.Mvh,

Jordabalkens bestämmelser om tillbehör

2014-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka är förutsättningarna för att en sak ska komma i samma ägares hand enligt jb 2:4?
Christoffer Treutiger |Hej Max! Tack för din fråga. Förutsättningarna för att en sak ska komma i samma ägares hand enligt JB 2:4 är att samma person är juridisk ägare till både fastigheten och föremålet som tillförts. Detta kan ske genom en överlåtelse, men det är inte en förutsättning. Ett exempel är att en hyresgäst ersätter någonting i sin lägenhet som denne skadat och som sedan skall vara kvar när denne flyttar. Bestämmelsen är en undantagsbestämmelse för att klargöra de tidigare paragraferna i kapitel 2. JB 2:1-3 anger vilka föremål som kan ses som tillbehör till en fastighet och därmed ingå i den fasta egendomen. För att utgöra ett tillbehör och därmed fast egendom måste föremålet dock alltså ha samma ägare som fastigheten.   Ett bra exempel på när föremålet och fastigheten inte är i samma ägares hand är om en hyresgäst köper ett kylskåp och installerar detta i den lägenhet hen hyr. Detta ägs då av hyresgästen och är fortfarande att anse som lös egendom, och tillhör sålunda inte fastigheten eller byggnaden trots att det utåt sett kan se ut som ett tillbehör enligt JB 2:2 2 st. Detta undantag gäller så snart det är någon annan än fastighetsägaren som har tillfört ett föremål till fastigheten och omfattar således även om ett föremål tillförts fastigheten av misstag. Om det å andra sidan är fastighetsägaren som tillfört någonting till fastigheten så blir det lite annorlunda. Då gäller undantaget, det vill säga att föremålet inte blir införlivat i fastigheten, bara för så kallade industritillbehör. Dessa industritillbehör är det vanligt att man hyr eller leasar och då kvarstår äganderätten hos säljaren, och denna bestämmelse är till för att skydda dessa säljare. Detta gäller dock som sagt endast sådana föremål som kan kan kallas för industritillbehör enligt JB 2:3 och om fastighetsägaren tillför fastigheten andra föremål, såsom ett kylskåp, så införlivas dessa i fastigheten och säljarens eventuella äganderätt utsläcks. Hoppas du fick svar på din fråga.Vänligen

Expropriation - intrångsersättning

2013-11-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vet att kommunen ska lösa in mark som de ockuperat som tillhör min fastighet. exproporationslagen säger marknadsvärdet på marken ? Vad kan man kräva? Eller ska man överlåta det till Lantmäteriet för en reglering? Vilket är det bästa /smidigaste/billigaste tillvägagångssättet?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt expropriationslagen 4:1 har du, när del av fastighet har exproprierats, rätt till intrångsersättning med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Därutöver har du rätt till ett tillägg motsvarande 25 % av marknadsvärdesminskningen.Det man alltså gör vid expropriation av del av fastighet är att man jämför marknadsvärdet före, respektive efter, expropriationen. Ni får en ersättning som motsvarar minskningen av  marknadsvärdet med ett tillägg om 25 %.Med marknadsvärde förstås det pris som ni skulle skulle kunnat få vid försäljning på den allmänna marknaden. De vanligaste metoderna för att beräkna marknadsvärdet är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. I första hand används ortsprismetoden som går ut på en analys av köp på den fria marknaden på samma ort. I andra hand används avkastningsmetoden eller produktionskostnadsmetoden. Avkastningsmetoden innebär att man tar hänsyn till den sannolika framtida avkastningen från fastigheten för att genomföra en uppskattning av marknadsvärdet. Produktionskostnadsmetoden innebär först en beräkning av kostnaderna för att skaffa en fastighet av motsvarande art, sedan en nedräkning med hänsyn till värdeminskning på grund av ålder och bruk. Ansökan om expropriation ges in till regeringen, men prövas vanligen av länsstyrelse eller lantmäteriet. Lantmäteriet har normalt goda förutsättningar att värdera fastigheten.Expropriationslagen finns https://lagen.nu/1972:719

Nyttjanderätt till lada på annans mark

2013-10-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min far har sedan 1960 disponerat en lada som stod på hans fars och mors mark. Idag ägs marken av ett brorsbarn, som hävdar att min far inte har rätt att använda ladan mer. I ett telefonsamtal skulle han bryta upp låset och sätta dit ett eget. Gäller det muntliga avtal som min far har ? Han skulle få använda ladan så länge han ville sade hans far och mor. Alla nu levande i byn vet att pappa alltid 'haft' ladan för sina grejer.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej och tack för din fråga!Frågor som rör fast egendom (mark) behandlas i Jordabalken. Reglerna är tämligen omfattande och det finns flera former av upplåtande av fast egendom (upplåtelse är när man exempelvis lånar eller hyr ut ett föremål, till skillnad från när man säljer eller ger bort det, vilket kallas för överlåtelse).Det förefaller som att den form av upplåtande som din far har njutit är en s.k. nyttjanderätt, eftersom att det har rört sig om en upplåtelse utan vederlag, som med andra ord kallas för en benefik upplåtelse. En sådan överenskommelse kan vara antingen muntlig eller skriftlig.Nyttjanderätt till fast egendom regleras i Jordabalkens sjunde kapitel (JB 7:1). Häri ges att när en fastighet som "belastas" med en nyttjanderätt så följer som huvudregel nyttjanderätten inte med i överlåtelsen så till vida säljaren inte informerar om nyttjanderätten för nye ägaren, eller om nyttjanderätten grundas på ett skriftligt avtal. Ett undantag från detta ges dock i JB 7:14, där sägs att nyttjanderätten kan gälla mot även nye ägaren ifall denne borde ha känt till nyttjanderätten.Rättsläget kring ladan verkar alltså inte helt klarlagt, och det verkar långt ifrån omöjligt att din far har rätt att fortsätta nyttja ladan. Om inte den nya ägaren är väldigt säker på att han har någon form av rätt till ladan så kan det förefalla lite vådligt av denne att bryta upp lås och sätta dit egna, eftersom att detta skulle kunna bedömas vara  egenmäktigt förfarande eller olaga intrång ifall det är din far som har nyttjanderätt (eller eventuellt annan rätt) till ladan.En nyttjanderätt kan sägas upp, men en det måste avgöras huruvida upplåtelsen av nyttjanderätten är tidsbestämd eller menad att gälla för all framtid, som följer av JB 7:5. Vad bedömningen landar i påverkar rätten att säga upp nyttjanderätten, och den eventuella uppsägningstid som då bör gälla. En upplåtelse som gäller för all framtid är svårare att säga upp, men det är  inte helt omöjligt att göra så. Dock så bör då en skälig uppsägningstid iakttas.Fram tills dess att den nye ägaren kan frambringa bättre argument än era till varför ladan är hans borde han alltså avvakta med sitt agerande. Ifall han inte godtar era argument så kan det vara på sin plats för er att söka vidare juridisk hjälp där er fråga kan undersökas mer ingående.vänligen,

Definitioner i PBL

2014-01-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag undrar om det finns defintion om sammanhållen bebyggelse vid icke detaljplanerat område? Mvh, Cecilia
Sofia Linder |Hej! Definitionen av sammanhållen bebyggelse är enligt plan- och bygglagen 1 kap. 4§ "bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark". Definitionen av bebyggelse är enligt samma paragraf "en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader". Härmed avses minst 3 byggnader. Med byggnader förstås "en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den". Definitionerna är generella och gäller alltid id tolkning av plan- och bygglagen oberoende av om det är ett detaljplanerat område eller inte.

Kackerlackor - begär sänkt hyra

2013-12-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har haft kackerlackor i min hyreslägenhet sen våren 2013. Flyttade ut med barnen i Augusti men har fortsatt betala hyra. Har intyg på allergi mot kackerlackor.Har inte fått rätt bemötande av hyresvärden. Har jag rätt till skadestånd för sveda och värk? Vart kan jag vända mig? Har anmält detta till Miljökontoret, hyresgästföreningen,Länsstyrelse.
Farhad Niroumand |Hej,Tack för din fråga. Du har rätt till hyresreduktion för ohyra om du har "men" av ohyran. Du skriver att du har ett intyg på allergi vilken bör falla under detta. Är besvären stora ska du begära hyressänkning från det att du har anmält problemet tills djuren är borta. Hur stor hyressänkning det kan bli beror på hur stora men du har haft. Men en bra utgångspunkt är 15 procent. Är problemen stora så kan det bli mer. Du kan även kräva skadestånd för förstörda möbler. Men sådana processer är komplicerade och även frågan om sänkt hyra kan ha sina risker att driva i tingsrätt. Du bör istället träffa en överenskommelse med din hyresvärd. Om värden säger nej, kontakta Hyresgästföreningen. Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av hyresrätt och andrahandsuthyrning

2013-10-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, har en fråga angående andrahandsuthyrning m.m. Min sambo och jag har flyttat ihop i ett gemensamt köpt hus och hon skall nu skriva sig där. Hennes son som är 24 år vill bo kvar i lägenheten. Fråga ett är kan jag överlåta hyreskontraktet på honom eller inte? Han har bott där tillsammans med min nuvarande sambo och hans syster de senaste 15 åren. Fråga 2 Han har nu kommit in på en 3-årig utbildning på annan ort där han har fått studentbostad. För att få studiemedel på orten verkar det som att han måste vara skriven på den nya adressen under tiden han studerar. Frågan är då om han (eller min sambo) har rätt att hyra ut lägenheten i andra hand tills dess att han har avslutat studierna?
Sanna Larsson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Efter att ha läst din fråga är jag inte säker om det är du eller din sambo som står på kontraktet till lägenheten? Du nämner att du vill överlåta kontraktet till din sambos son, men skriver även att din sambo ska hyra ut lägenheten i andra hand. För att vara säker på att besvara din fråga så kommer jag förklara vad som gäller i de olika situationerna.  Då din fråga gäller en hyresrätt så är det jordabalken, kapitel 12 (https://lagen.nu/1970:994) som reglerar så väl överlåtelse av hyresrätten som en andrahandsuthyrning. Gällande överlåtelse av hyresrätten så säger huvudregeln att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke (32§). Från denna huvudregel finns undantag och hyresnämnden kan, om undantagen är tillämpliga, lämna tillstånd till en överlåtelse och hyresvärden måste då rätta sig efter beslutet. Undantaget gäller om en hyresgäst, som inte längre avser bo i sin lägenhet, vill överlåta denna till någon närstående som hyresgästen varaktigt sambor med. Hyresnämnden godkänner då överlåtelsen om värden skäligen kan nöja sig med förändringen (34§). Som närstående räknas barn, föräldrar, syskon och närmare släktingar. Även den som hyresgästen bor tillsammans med och som på grund av särskilda omständigheter har kommit att stå hyresgästen särskilt nära anses närstående. För att vara samboende så ska man ha ett gemensamt hushåll och använda lägenheten gemensamt, samboendet måste ha pågått i tre år för att anses varaktigt. Ansökan om överlåtelsen måste göras i anslutning med att hyresgästen lämnar lägenheten. Personen som ska ta över kontraktet måste kunna betala hyra, samt inte anses olämplig på grund av personliga kvalifikationer, då anses överlåtelsen inte skälig för hyresvärden. Är det din sambo som står på hyreskontraktet till lägenheten är möjligheterna att överlåta kontraktet goda.  Hon och sonen har den relation som krävs. Även tiden för samboendet är uppfyllda, då det pågått under 15 år. För att hyreskontraktet ska kunna överlåtas måste sonen och din sambo ha bott i, samt använt, lägenheten gemensamt. För att en överlåtelse ska godkännas så måste sonen kunna betala hyra samt inte anses olämplig som hyresgäst. Är hyreskontraktet ditt så är det svårare att påstå att ni har den relationen som krävs för att överlåta kontraktet då ni inte är släkt. För att du ska få överlåta kontraktet måste det föreligga omständigheter som gör att du och din sambos son har kommit varandra särskilt nära. I rättsfall så har en svärdotter kunnat beaktas som närstående. Rätten fokuserar på om parterna har utvecklat en relation jämförbar med den mellan en förälder och ett barn. Det är denna relation du måste kunna visa att ni har om du vill överlåta kontraktet. Övriga kriterier bedöms på samma sätt som om din sambo står på kontraktet men utifrån din och sonens relation. Alltså är det ditt och sonens samboende och varaktigheten av detta som ska bedömas. Gällande andrahandsuthyrningen så får uthyrningen inte genomföras utan hyresvärdens samtycke (40§), men även här finns undantag då hyresnämnden kan godkänna en uthyrning vilken hyresvärden måste acceptera. Både studier på annan ort samt särskilda familjeförhållande är sådana undantag. Förutom förekomsten av något av dessa skäl så krävs det även att beaktansvärda skäl föreligger för att hyresnämnden ska godkänna andrahandsuthyrningen. Beaktansvärda skäl kan vara att hyresgästen vill behålla anknytningen till lägenheten. Hyresgästen ska ha påtagliga skäl att inte kunna använda lägenheten, samt måste visa att denne vill återvända till lägenheten. Ett särskilt familjeförhållande som är anledning att få tillstånd att hyra ut i andra hand är att testa att vara sambo. Eftersom du och din partner redan bott tillsammans så tror jag din partner skulle få svårt att hyra ut lägenheten i andra hand. Att sonen kan få tillstånd att hyra ut lägenheten är mer sannolikt. Detta då det är möjligt att hyra ut lägenheten vid studier. Jag råder er att först prata med hyresvärden om situationen och försöka komma överens. Om hyresvärden inte vill godkänna en överlåtelse eller andrahandsuthyrning så kan ni vända er till hyresnämnden. Finner de att ni uppfyller vad som krävs så godkänner de överlåtelsen och andrahandsuthyrningen och hyresvärden måste då rätta sig efter detta. Vänligen, 

Fastighetstillbehör

2013-10-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har skilt oss och en av oss bor kvar i huset. Nu tvistar vi om granitplattor som blev över när vi lade en gång till vår entré. De överblivna plattorna har legat undanlagda i ett hörn av trädgården, de var inte med i den värdering av huset, som gjordes vid bodelningen. Är vi båda ägare till plattorna eller tillhör de den som bor kvar i huset?
Victoria Lindberg |Tack för din fråga.Avgörande för din fråga blir om man ska anse att plattorna är tillbehör till fastigheten eller inte. Regler om tillbehör till fast egendom finns i jordabalken JB 2 kap. Enligt 2 kap 2§ JB omfattar tillbehör till byggnad fast inredning eller annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden. Så om plattorna kan anses vara så infogade i fastigheten att de är att se som ett tillbehör tillhör de den som bor kvar i huset.Är plattorna inte att se som tillbehör räknas de in i ert giftorättsgods och ska ingå i bodelningen, vilket innebär att ni båda har rätt till plattorna. Hoppas det gav svar på din fråga. Hälsningar,