Flera restauranger i samma fastighet - konkurrens

2012-09-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Juridisk frågor och råd gällande fastighetsrätt, hyresgäst rätt, tillstånd, etc. Jag har funderingar och behöver lite rådgivning över vilka rättsliga medel eller åtgärder man kan vidta mot en fastighetsägare/fastighetsbolag som hyr ut lokaler för restaurangverksamhet då det redan finns en aktiv på samma fastighet (som ej är en galleria). Funderingar: -Behöver inte fastighetsägaren någon form av godkännande/tillstånd från kommunen, andra affärsverksamheter (restaurang), hälso- & miljö avd. eller dylikt? -Bryts inte någon avtal, rätt eller lag om en fastighet har mer än en restaurangverksamhet? -Finns det inte någon konkurrenslag som reglerar denna typ av problem? -Har tidigare fastighetsägares muntlig utlovande att ingen annan restaurangverksamhet kommer tillåtas i samma fastighet betydelse? -Finns det någon villkor/regel i hyreskontrakt som motsäger denna typ av händelse.
Thomas Hefner |Hej -Det finns ingen särskild lag eller rättsprincip inom fastighetsrätten som reglerar hur många restauranger som får finnas på en viss fastighet. Därför strider det inte heller mot någon lag. Det finns inte heller någon konkurrenslag som reglerar problemet. Eftersom syftet med konkurrenslagar är att främja konkurrensen skull det strida mot sådana lagars syften att på något sätt begränsa konkurrensen. Ett utlovande från fastighetsägaren kan vara bindande, men det beror väldigt mycket på omständigheterna. Ett ensidigt utlovande är inte bindande, eftersom det inte utgör något avtal. Det måste ha varit så att fastighetsägaren har lovat detta i utbyte mot något annat, en rimlig motprestation, för att det skall kunna bli juridiskt bindande. Det kan mycket väl finnas villkor i hyreskontrakt som inte tillåter detta, men utan att ha sett det avtal som använts i det här fallet kan jag inte säga något.

Hyresvärdes konkurs samt utmätning av fastighet

2012-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi ska hyra en villa. Hyresavtal på 2 år till att börja med. Min fråga är, vad händer med oss om husägaren ej sköter sina lån och huset går till kronofogden? http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45
jacob sandelin |Hej ! Kul att du kommer till oss på lawline för svar på din fråga. Jag skall försöka svara den på bästa möjliga vis. Alla frågor beträffande hyra regleras i Jordabalk (1970:994) 12 kap. även känd som hyreslagen. I 29 - 31 paragrafen behandlas konkurs och utmätning, http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45. 29, 30 regerar hyresvärdens konkurs respektive utmätning av denne, och är således de paragrafer som är av intresse för frågan. Paragraferna anger att Hyresavtalet upphör omedelbart efter uppsägning vid hyresvärdens konkurs eller utmätning av fastigheten, se 6 paragraf 2 st. 2 men. I de fall hyresvärden försätts i konkurs eller fastigheten utmäts efter det att hyresgästen fått tillträde saknar du som hyresgäst speciella rättigheter, utan du får själv se till att bevaka dina egna intressen i konkursen eller utmätningen. Hoppas detta hjälper och lycka till. Jacob

Uppsägningstid för hyresavtal

2012-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har problem med vår gamla hyresvärd. Han anser att vår uppsägning via post inte duger och att han bara godtar uppsägning mellan 11/6 - 1/9 och då är frågan. Den 17/6 lämnade vi nycklarna till honom ska vi då betala hyra till 1/9 eller gäller det från 1/6- 17/6??? tacksam för vägledning
Hannah Jakobsson |Hej! Tack för din fråga. Inledningsvis skriver du i din fråga att din hyresvärd endast godtar uppsägningar mellan 11/6 -1/9. Jag tolkar detta som att din fråga rör sig om hur lång uppsägningstiden för ditt hyresavtal bör vara.(?) Om inget annat framgår av ditt hyreskontrakt gäller tre månaders uppsägningstid för ett hyresavtal som varat i tre månader eller längre. Detta innebär att om kontraktet sägs upp under juni månad gäller uppsägningstiden under de tre nästkommande månaderna. Uppsägningstiden för hyresavtalet sträcker sig då över månaderna juli, augusti och september. Hyra ska betalas även under hyresavtalets uppsägningstid. Då datum räknas efter kalendermånad ska hyra betalas från det datum som hyresavtalet sades upp och tre kalendermånader framåt. Aktuella lagrum för hyra går att finna i Jordabalken 12 kap, https://lagen.nu/1970:994. Med Vänlig Hälsning

Försäljning av samägd fastighet

2012-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre syskon som övertagit föräldrarnas lantbruksfastighet för 5-6 år sedan. Två vill sälja en vill inte medverka vad göra?
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. När två eller flera samfällt äger en fastighet eller lös sak är Lag om samäganderätt tillämplig på det inbördes förhållandet, se https://lagen.nu/1904:48_s.1. Samäganderätten baserar sig på grundtanken att ingen av samägarna utan de andra ägarnas tillåtelse ska kunna förfoga över fastigheten (eller saken) så länge detta inte är brådskande (så som exvis. en brådskande reparation av en vattenläcka som annars riskerar att förstöra fastigheten). Det enligt 2 § i Lagen om samäganderätt. Det finns dock en möjlighet för en samägare som inte längre vill ha kvar fastigheten att få denna utbjuden till försäljning, vilket stadgas i 6 § samma lag. Enligt 6 § Lagen om samäganderätt har varje delägare till fastigheten rätt att ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion. Det gäller under förutsättning att det inte finns något avtal samägarna emellan som säger att en samägare inte äger rätt att förfara enligt 6 § (se ovan). Om en samägare (eller i ert fall alla samägare utom en) ansöker till tingsrätten om detta ska fastigheten utbjudas på offentlig auktion så länge inte en samägare (i ert fall den samägare som inte vill sälja) lyckas uppvisa synnerliga skäl för anstånd. För att få fastigheten såld bör ni därmed ansöka till tingsrätten om att fastigheten ska utbjudas på offentlig auktion. Vänligen

Olovligt byggande av väg?

2012-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bakgrund: Jag har en lagerbyggnad i norrland som jag besöker någon gång per år. Nu senast ser jag att någon har varit och gjort en väg (!) delvis över min mark bara någon meter bakom byggnaden, troligen förra sensommaren. Jag misstänker kommunen och och den lokala maskinfirman för det. Det är väl bla egenmäktigt förfarande och hur mycket skadestånd kan man begära för det ?
Jonathan Boman Pesonen |Hej, tack för din fråga. Eftersom jag inte har tillgång till närmare information angående hur markförhållandena ser ut, är det förenat med vissa svårigheter att säkert uttala sig om frågan. Men om med utgångspunkten att någon har dragit en väg över din privata tomtmark så skulle svaret bli att det givetvis ej är tillåtet. Precis som du nämner är egenmäktigt förfarande (8:8 BrB) den beskrivning jag skulle använda. För att det ska kunna betraktas som egenmäktigt förfarande krävs att någon olovligen rubbar din besittning, vilket i fallet skulle vara att anlägga en väg över din tomtmark. Nivån på skadeståndet kommer beräknas på hur stor skada du har lidit av denna olovliga rubbningen, förmodligen ungefär vad det kostar för dig att återställa marken till ursrungsskick, men prata med en jurist om dina anspråk så kan han hjälpa dig vidare i ditt ärende.

Ersättning för färdigställande av hus

2012-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo separerade från ett nybyggt hus som inte var riktigt färdigbyggt. Min sambo flyttade ut och jag var tvungen att bo kvar för att färdigställa huset för försäljning. Jag vill nu att min fd. sambo skall vara med att betala halva räntekostnadern för den tiden jag bodde där innan huset blev sålt. Kan jag ställa det kravet? Tilläggas skall att jag hade ett dubbelboende pga. mitt arbete
Alexander Engström |Hej! Jag utgår i mitt svar ifrån att ni tillsammans köpt huset och således äger det gemensamt, huset är nämligen endast samboegendom om ni köpt det tillsammans, se 3 § sambolagen (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20030376.htm). Enligt lagens 23 § krävs din sambos samtycke för att försäljning skulle få ske, vilket verkar ha givits. Enligt 2 § samägandelagen (http://www.notisum.se/Pub/Doc.aspx?url=/rnp/sls/lag/19040048.htm) krävs även samtycke av samtliga ägare för "vidtagande av åtgärd i husets förvaltning" vilket bör innefatta även färdigställandet av huset som du beskriver. Förutsatt att din sambo gått med på färdigställandet bör du kunna kräva ersättning för räntekostnaderna för den tid då du byggt färdigt huset. Eftersom räntekostnaderna varit nödvändiga för att genomföra färdigställandet bör de ses som en del av detta och du bör kunna kräva ersättning för dem på samma sätt som för material och liknande. Om du på eget bevåg valt att färdigställa huset innan försäljningen utan din sambos samtycke torde du dock få stå för dessa kostnader själv. Med vänliga hälsningar,

Upplösning och omprövning av samfälligheter

2012-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag undrar vad som krävs för att gå ur en samfällighet. Om vårat område inte vill vara en samfällighet längre. Vi är ca 25 hus?
Niklas Lewenhard Gren |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. För att på bästa sätt kunna besvara er fråga skulle jag egentligen behöva veta vilken typ av samfällighet det rör sig om samt hur samfälligheten förvaltas av er delägare. Olika regler gäller nämligen för samfälligheter bildade enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) och samfälligheter bildade enligt anläggningslagen (1973:1149). Följande kan emellertid sägas. För att upplösa en samfällighet bildad enligt *fastighetsbildningslagen* måste en lantmäteriförrättning göras. Det blir då aktuellt att genomföra en fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen. Genom en fastighetsreglering kan er fastighetsindelning ändras så att samtliga delägares andelar förs över till en enskild fastighet. Samfälligheten upphör då automatiskt eftersom definitionen för en samfällighet i 1 kap. 3 § fastighetsbildningslagen inte längre är uppfylld. För samfälligheter bildade enligt *anläggningslagen* (s.k. gemensamhetsanläggningar) gäller andra regler för upplösning. Exempel på gemensamhetsanläggningar är enskilda vägar, parkeringsplatser, grönområden, avloppsanläggningar m.m. Beslut om gemensamhetsanläggning gäller för all framtid, men kan upphävas genom en omprövningsförrättning enligt 35 § anläggningslagen. Vid en omprövning gäller samma villkor som när en gemensamhetsanläggning nybildas. För att gemensamhetsanläggningen ska kunna upphävas krävs emellertid att förhållandena för anläggningsbeslutet har ändrats väsentligt, t.ex. att deltagande fastigheter inte längre har någon användning för gemensamhetsanläggningen. Ansökan om omprövningsförrättning görs hos lantmäterimyndigheten. Som ni ser är reglerna om samfälligheter relativt snåriga. Ett avslutande råd är därför att ni vänder er direkt till lantmäterimyndigheten med ytterligare frågor. Lantmäterimyndigheten kan även kan förse er med de blanketter ni behöver för att ansöka om att upphäva/ompröva samfälligheten. Vänligen Niklas

Återtagandeförbehåll vid fastighetsöverlåtelse

2012-03-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller när det handlar om äganderättsförbehåll vid överlåtelse av fastighet. Tack!
Leo Andersson |Hej! När det gäller återtagandeförbehåll vid överlåtelse av fastighet är det först viktigt att göra skillnad mellan köp och gåva, eftersom regleringen delvis är olika. Detta har motiverats av att det ansetts rimligare att en gåvogivare har en mer långtgående rätt att göra inskränkningar på grund av handlingens natur (man får anta att en gåva görs av fri vilja). Formkraven vid köp av fast egendom framgår av jordabalkens fjärde kapitel (https://lagen.nu/1970:994 ). Återtagandeförbehåll är en sorts svävandevillkor som regleras i 4:4 JB. För att ett återtagandeförbehåll ska vara giltigt måste detta intas i köpehandlingarna, 4:3 JB. Detta innebär vidare t.ex. att köparen inte kan få annat än en vilandeförklarande lagfart enligt 20:7 p. 13 JB, och därmed inte är den rätte ägaren fullt ut i alla avseenden (han inte får inte upplåta panträtt t.ex.). För att motverka allt för osäkra ägandeförhållanden under längre tid har vissa begränsningar rörande detta införts. För sådana svävande villkor finns det därför en maxlängd på 2 år för att villkoret ska vara giltigt. Viktigt att notera är att om man kommer överens om ett återtagandeförbehåll som sträcker sig längre i tiden än 2 år blir alltså hela köpet ogitligt. Om någon tid inte framgår av köpehandlingarna så anses tiden vara 2 år. Om det istället är fråga om en gåva gäller i huvudsak samma regler som vid köp enligt 4:29 JB. Dock gäller enligt 4:30 en generösare regel vid svävandevillkor mot gåvogivaren när det gäller tidsaspekten. Istället för att enbart tillåta en svävandetid på 2 år ges ett längre åtagandeförbehåll verkan mellan parterna även om tiden är längre. Detta innebär i praktiken att säljaren inte efter två år har någon rätt att kunna återta fastigheten om den trots förbehållet säljs, men att han då kan gå emot sin köpare och utkräva motsvarande gåvans värde i pengar. Med vänliga hälsningar,