Deposition förbrukad vid misskötsamhet?

2016-02-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har ett par som hyr min bostadsrätt i andra hand. De har misskött sig genom att störa grannarna, ljugit för mej och hotat mej och en av grannarna, samt upprätt olämpligt.De har nu blivit vräkta, och kräver tillbaka depositionen. Måste jag betala tillbaka depositionen eller är det skäl nog att inte göra det? Tyvärr står det inget i kontraktet att vid misskötsel utgår återbetalning av depositionen.
Martin Persson |Vid depositionsavtal är det lydelsen som avgör sådana frågor. Finns det inget i avtalet som stipulerar att exempelvis misskötsel medför att depositionen anses förbrukad är det mycket svårt att rättfärdiga ett sådant innehållande.Vänligen,

Överlåtelse av fastighet till barn - vad gäller vid gåva och försäljning till underpris?

2016-02-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om vi flyttar till Portugal kan vår fastighet i Sverige skrivas över på barnen då man inte får äga någonting i Sverige eller måste den säljas till marknadspris.Om man i god tid skriver över allting på barnen ett till två år innan flytt , vad blir kostnaden för barnen och skulle detta kunna fungera juridiskt då?Tacksam för svar! Familjen P.
Isabel Ekström |Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Vad ni kan göra är att antingen sälja fastigheten till era barn eller ge fastigheten i gåva till barnen. Det finns inget hinder mot att ni säljer fastigheten under marknadspris – ni (fastighetsägarna) kan själva sätta priset för fastigheten vid en försäljning. I båda dessa alternativa lösningar följer dock vissa konsekvenser.En skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva är att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (föräldrarnas) skattemässiga situation, detta framgår av inkomstskattelagen (IL) 44:21 och denna regel kallas för kontinuitetsprincipen. Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren/barnen senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan ni (gåvogivarna) köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren. Eftersom fastigheter i regel ökar i värde med tiden kan den ökade kapitalvinstskatten ses som en ”kostnad” för barnen. Istället för att ge fastigheten i gåva till era barn kan ni också välja att sälja fastigheten till era barn. Som ovan sagts finns inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris brukar kallas "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning/betalning. I praxis har man fastslagit att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva och då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation. Vill ni undvika att kontinuitetsprincipen skall gälla bör ni vid en försäljning så fall sätta priset för fastigheten över fastighetens taxeringsvärde - då behandlas försäljningen som en vanlig avyttring och fastighetsägarna (föräldrarna) beskattas för den kapitalvinsten som uppstår.En annan konsekvens av att ge bort en fastighet i gåva till barn eller att sälja en fastighet till underpris är att en sådan gåva anses utgöra förskott på arv, detta framgår av Ärvdabalken (ÄB) 6:1. Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär helt enkelt att när arv skall fördelas efter föräldrarnas död så kommer fastighetsvärdet som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare är era gemensamma barn och de får lika stora delar av fastigheten, blir detta inget problem eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar skall ärva lika stor del från sina föräldrar. Om ni däremot har särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan skall utgöra förskott på arv eller inte. Om ni inte vill att gåvan skall utgöra förskott på arv, måste ni ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som ni upprättar (se nedan) eller i annat skriftligt dokument. Juridiskt sett finns inget hinder mot sådana här typer av överlåtelser. Om ni väljer att ge fastigheten i gåva till barnen måste ni dock försäkra er om att ni upprättar ett skriftligt gåvobrev som uppfyller de formkrav som ställs enligt lag, se Jordabalken (JB) 4:29 som hänvisar till JB 4:1. Ett skriftligt gåvobrev gällande fastigheten måste skrivas för att gåvan skall bli giltig. Det är inte svårt att upprätta ett gåvobrev men om ni är osäkra på vilka uppgifter som gåvobrevet skall innehålla kan ni använda er av vår egen avtalsmall, se länk här. Om ni har ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får ni gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan. Lycka till.

Köpe av lägenhet till dotter

2016-01-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har för avsikt att hyra en lägenhet så att min 20-åriga, studerande dotter med CSN-inkomst kan flytta hemifrån. Tanken är att jag står på kontraktet, men hon är den som är skriven i lägenheten.Kan min dotter vara skriven i lägenheten utan att jag är det? Kan min dotter stå på kontraktet tillsammans med mig? Måste jag vara skriven där, och spendera de antal nätter som krävs av Skatteverket, för att detta ska fungera? Har jag rätt att ha en inneboende skriven på adressen, eller behöver det vara en C/o adress för henne? Tacksam för snabbt svar.
Yvette Lind |Tack för att du vänder dig till Lawline med din frågeställningAv din fråga blir jag lite osäker om du tänkt ange lägenheten som dubbel bosättning för egen del och därmed dra av det på skatten sedan? Iochmed att du ställer frågan om du behöver spendera antalet nätter Skatteverket kräver?Om du INTE tänkt använda lägenheten för egna skattemässiga skäl kan jag inte se några hinder för att din dotter står skriven på den fast du äger den.Om du tänkt använda bostaden som dubbel bosättning för skattemässiga skäl kan din dotter bo där då hon räknas till din familj. För avdrag krävs dock att du har övernattat på arbetsorten och att avståndet mellan bostadsorten och arbetsorten är längre än 50 kilometer.Vid osäkerhet kan du kontakta Skatteverket för mer informationJag hoppas svaret varit till hjälp

Försäljning av andel i fastighet

2016-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har 50% i en parfjällstuga där vi är två st delägare. Vi äger den privat båda två. Jag vill sälja min del men helst hela fastigheten. Han vill inte sälja. Vad gäller? Vatten avlopp el mm är gemensamt i fastigheten.
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I och med att ni tillsammans äger fastigheten blir samäganderättslagen tillämplig (1 § SamägL). Du får sälja din egen andel i fastigheten även om den andra delägaren motsätter sig det, om ni inte tillsammans har upprättat avtal med överlåtelseförbud eller med förköpsrätt för den andra delägaren (2 § SamägL e contrario).Det finns dessutom möjlighet för dig att få hela fastigheten såld på offentlig auktion enligt 6 § SamägL, om ni inte har avtalat att det här inte ska vara möjligt. En ansökan om försäljning av fastigheten ska då göras hos tingsrätten, som beviljar ansökan så länge den andra delägaren visar synnerliga skäl att inte sälja fastigheten. Ett sådant skäl kan t.ex. vara att försäljningspriset kan antas bli särskilt lågt pga konjunkturläget (se NJA 1974 s 490). Hör gärna av dig om du har fler frågor!Med vänliga hälsningar,

Förvaring av barnvagn i trapphus

2016-02-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi har en medlem i vår förening som hävdar att familjen har rätt att förvara sin barvagn i trapphuset utanför sin dörr. Det ät ganska trångt just i den delen av trapphuset. Finns det i några lagar eller förordningar som reglerar den här frågan?Gunilla Lundholm
Moa Bodin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Barnvagnsägaren har inte någon absolut rättighet att få förvara sin barnvagn i trapphuset. Enligt lag så ska nödvändiga åtgärder för brandsäkerhet vidtas, varav att hålla trappuppgången fri för utrymning vid brand är en av dem. Genom den lagen så kan förbud mot barnvagnar i trapphus göras. Kammarrätten har även i en dom fastslagit att just barnvagnar är ett löst föremål som kan förbjudas att ha i trappuppgångar, för brandsäkerhetens skull.Du kan även läsa mer om det på en tidigare Lawline fråga HÄR, och en artikel HÄR för att få mer information.Har du fler frågor om det här ämnet, får du gärna kommentera här nedanför så ska jag besvara dem. Jag hoppas att mitt svar gav dig hjälp!Vänligen,

Fråga om ogiltighet trots formenligt giltigt köp av fastighet

2016-01-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka möjligheter finns att häva en försäljning av en fastighet som är såld med hjälp av en av två bröstarvingar till fastighetsägaren,Fastighetsägaren är 95 år och jag anser att fastighetsägaren är manipulerad av den ena bröstarvingen.Fastighetsägaren är inte omyndigförklarad.
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastigheter finns den relevanta lagstiftningen i Jordabalken (JB). För köp av fastighet uppställs ett strikt sk. formkrav, vilket måste ha vidtagits för att förvärvet i första hand ska anses vara giltigt. Formkravets utformning framgår av JB 4:1. Jag förutsätter här att fastighetsägaren redan har sålt fastigheten i enlighet med dessa formkrav och att den nya ägaren agerat i god tro samt har beviljats lagfart. JB uppställer trots detta vissa situationer där ett formkravsenligt godtrosförvärv likväl inte behöver vara giltigt. En av dessa situationer framgår av JB 18:3 2p som säger att ett köp, oavsett god tro, inte är giltigt om den: ”rätte ägaren, när han utfärdade den handling på vilken äganderätten grundats, var… omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning…”. Det komplicerade i din frågeställning utgörs av huruvida den forne fastighetsägaren nu kan komma att anses att ha varit för stunden oförståndig eller klensinnad och därmed förledd i sådan grad att den godtroende köparens förvärv kan anses som ogiltigt. För den bedömningen och även en bedömning om det överhuvudtaget kan komma att gå att bevisa krävs en mer omfattande utredning, särskilt beträffande hur fastighetsöverlåtaren själv upplever situationen. Är det även flera eventuella underliggande arvsrättsliga aspekter i frågan kan det finnas möjlighet till en annan vändning. För att gå vidare i ärendet och undersöka om det faktiskt kan föreligga förutsättningar för ogiltighet i det förevarande fallet rekommenderar jag att du tar kontakt med en juridisk rådgivare, som kan sätta sig in i samtliga förutsättningar. Tid hos sådan kan snabbt och smidigt bokas genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Bristfällig städning

2016-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Har köpt en bostadsrätt och säljaren hade inte tömt och städat källarförrådet. Enligt köpekontraktet är hon skyldig att göra detta. Vi påtalade detta och säljaren skickade några personer att tömma, men de städade inte. Jag påpekade detta, men säljaren vägrade. Vi tog dit städfirma som städade och hade foto-dokumenterat innan hur det såg ut. Har skickat faktura till säljaren för städning, som hon nu bestrider utan annat skäl än att hon inte tycker det finns skäl. Det är inte en stor summa, 360 kr. Finns det överhuvudtaget någon möjlighet att driva detta vidare och isåfall till vilken instans ska jag vända mig?
Martin Persson |Tack för din fråga.Eftersom ditt handlande verkar såväl rimligt som korrekt och säljaren är allt annat än medgörlig blir nästa steg att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten gällande detta. När stämningen väl delges säljaren brukar detta vara incitament nog att betala sin skuld om man är medveten om sitt felaktiga handlande. Skulle så inte göras blir det ett domstolsärende i form av förenklat tvistemål på grund av dess ringa värde.Vänligen,

Delägares samtycke till renovering av samägd fastighet

2016-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre barn som har fått ärva en lägenhet, två av oss vill renovera upp den något, medan den tredje inte alls vill det! Kan man gå på majoritetsbeslut i frågan eller måste fullständig konsensus till?
Desirée Wiberg Hammar |Hej och tack för din fråga!Du skriver att ni är tre syskon som äger en lägenhet tillsammans. Ni omfattas därför av lagen om samäganderätt (1 §). Enligt 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att vidta åtgärder i fastigheten. Dock har en eller flera delägare rätt att vidta åtgärder utan allas samtycke, om den/de andra delägarna är förhindrade att delta i beslutet p.g.a. sjukdom eller dylikt och åtgärden inte tål att skjutas upp. Det kan exempelvis handla om en åtgärd som måste vidtas snarast för att fastigheten inte ska förfalla. Av din fråga att döma verkar det inte röra sig om en så pass brådskande situation. Därmed krävs samtycke från er alla för att få renovera lägenheten. Hör av dig om du undrar något mer!Med vänliga hälsningar,