Inteckning i fastighet, betydelsen av när bodelningsavtal upprättades och anmälan till Skatteverket om bodelning under äktenskapet gjordes

2015-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |År 1995 skilde vi oss. Bodelningsavtal upprättades 95.08.14 och vi ansöker om skilsmässa. Dom från Tingsrätten är daterad 1995-08-25. Jag tilldelas del i fastigheten som samägs med mina barn från ett tidigare äktenskap, Vi bygger ut fastigheten i omgångar med lån från bank. Senast 2013 en om/tillbyggnad som fastighetsinskrivningsnämnden först hade synpunkter på, men efter vi presenterat ovan nämnda bodelningsavtal var det inga problem. Nu i år tas ytterligare lån med fastigheten som säkerhet. Nu godtar inte inskrivningsnämnden bodelningsavtalet med motiveringen att avtalet skrevs före ansökan om äktenskapsskillnad. De menar att först ska ansökan göras för att därefter upprätta bodelningsavtalet. Min fråga; är detta rätt? Vilket lagrum åberopas? Jag trodde att tillsammans med ansökan om skilsmässa ska bodelningsavtal bifogas. Det går ju inte om deras uppfattning är riktig. Jag hoppas ni kan räta ut mina frågetecken. Med tack på förhand.
Märta Ahlén |Hej och tack för att du vänt har dig till Lawline med din fråga!Till att börja med: jag har märk under tiden jag har jobbat med den här uppgiften att frågan är lite för sparsamt formulerad för att jag ska kunna ge ett säkert svar. Det blir en del spekulationer nedan, vilka hade kunnat minimeras om det bara hade stått klart bl.a. vilken typ av bodelning som genomförts, t.ex. om den anmälts till Skatteverket först (vilket måste göras vid bodelning under äktenskapet, men aldrig ska ske om bodelning görs i samband med makars skilsmässa) vilket hade bekräftat att bodelning skett under äktenskapet. Nu redogör jag istället för bodelning i generella termer nedan; dock mest för att införa någon form av buffert eftersom jag inte är helt säker på hur omständigheterna "bodelningsavtal upprättades 1995-08-14 och vi ansökte om skilsmässa. Dom från Tingsrätten är daterad 1995-08-25" ska tolkas. Det ska sägas att det är viktigt att skilja på bodelningen och bodelningshandlingen; bodelningen består av flera steg emedan bodelningsavtalet är det avtal varigenom bodelningen avslutas och som bevisar att makarna är överens om hur bodelningen gjorts, dvs. hur makarnas tillgångar har fördelats. Vem som helst kan alltid registrera denna bodelningshandling hos skatteverket, oavsett i vilket sammanhang bodelning genomförs, alltså oavsett under äktenskap eller i samband med skilsmässa (se här). Eftersom bodelningshandling har upprättats leder det mig till den omedelbara slutsatsen att bodelning också har förrättats – under äktenskapet, precis innan ansökan om skilsmässa. Någonting i det korta tidsspannet och möjligheten för makar att begära att bodelning med anledning av äktenskapsskillnad skall förrättas "genast", dvs. redan när talan om äktenskapsskillnad väcks, leder mig dock till att vara mer övergripande, om inte annat i pedagogiskt syfte. Jag ska börja med att redogöra lite allmänt för hur bodelningsreglerna ser ut idag och när bodelning enligt gällande rätt "ska" ske.9 kap. 1 § (9:1) Äktenskapsbalken (ÄktB) innehåller den grundläggande bestämmelsen om när bodelning ska förättas. Paragrafens första mening föreskriver att makars egendom ska fördelas mellan dem genom bodelning när ett äktenskap upplöses. Enligt ÄktB 1:5 är ett äktenskap upplöst vid den ene makens död eller skilsmässa. I fallet skilsmässa är det i sin tur när domen på äktenskapsskillnad vinner laga kraft som äktenskapet i rättslig mening anses upplöst (ÄktB 5:6). Därav följer att bodelning som utgångspunkt ska ske när domen på skilsmässa är lagakraftvunnen. Det finns emellertid en möjlighet för makarna gemensamt, eller enskilt, att begära att bodelning med anledning av äktenskapsskillnad skall förrättas "genast." ÄktB 9:4 andra meningen medger, om någon av makarna 1) begär bodelning 2) när ett mål om äktenskapsskillnad pågår, att bodelning förrättas omedelbart. En sådan begäran kan framställas redan när talan om äktenskapsskillnad väcks, dvs. när ansökan om äktenskapsskillnad ges in till tingsrätten – så fort mål om skillnad anses "pågå" (angående formuleringen "mål om äktenskapsskillnad pågår", se ÄktB 9:12). Är makarna överens om äktenskapsskillnad och bodelning kan bodelningsförfarandet således komma i gång redan samtidigt med att gemensam ansökan om äktenskapsskillnad ges in till tingsrätten (Regeringens proposition om Äktenskapsbalk m.m., 1986/87:1 s. 147).Är makarna ense (överens om såväl att bodelning överhuvudtaget ska ske som hur egendomen skall fördelas) får de dessutom efter skriftlig anmälan om bodelning till Skatteverket (som måste registrera anmälan för att denna ska bli giltig enligt ÄktB 16 kap.) förrätta bodelning även under äktenskapet, utan att något mål om äktenskapsskillnad pågår. Verkan av en med stöd av andra stycket förrättad bodelning blir den att det genom bodelningen blir klarlagt vad vardera maken i fortsättningen äger. Den egendom som en make tilläggs genom en sådan bodelning blir vidare inte enskild. Den utgör i stället alltjämt giftorättsgods, med följden att den kan komma att ingå i en senare bodelning mellan makarna, t.ex. vid äktenskapets senare upplösning. Vill makarna utesluta all giftorättsgemenskap i samband med bodelningsuppgörelsen, får de samtidigt upprätta ett äktenskapsförord om detta. Inget sägs om att bodelningsavtalet som upprättades 1995-08-14 (i nära anslutning till att ni ansökte om och också fick en dom på skilsmässan) har registrerats i behörig ordning efter anmälan till Skatteverket enligt 9:1 st. 2 och 16 kap. ÄktB. Nu kort om lagfartsansökan, genom vilken nya ägarförhållanden till en fastighet registreras, t.ex. vid fastighetsköp, arv, bodelning etc. Inskrivning av lån i fastigheten, inteckning, varom fråga är här, görs av fastighetsägaren.En ansökan om lagfart kan beviljas på en bodelningshandling som upprättats såväl under pågående äktenskap som med anledning av äktenskapsskillnad. I det förra fallet, bodelning under äktenskap, ska anmälan om bodelning ha lämnats in till Skatteverket för registrering innan bodelningshandlingen upprättas för att lagfart ska beviljas med bodelningshandlingen som grund. En kopia av till Skatteverket ingiven anmälan om bodelning (med Skatteverkets ankomststämpel) bör nämligen bifogas lagfartsansökan (mer här). Här frågar jag mig: har så skett? Har anmälan om bodelning gjorts i behörig ordning (se här) innan bodelningsavtalet upprättades 1995-08-14? I det fallet att bodelning sker med anledning av äktenskapsskillnad ska bodelningshandlingen i original och en bestyrkt kopia bifogas lagfartsansökan (här).Det avgörande är alltså vilken verklighet som döljer sig bakom formuleringen "bodelningsavtal upprättades 1995-08-14 och vi ansökte om skilsmässa." Anser Skatteverket och inskrivningsnämnden bodelning ha genomförts under äktenskapet? Har anmälan om bodelning i så fall lämnats in till Skatteverket för registrering innan bodelningshandlingen upprättades 1995-08-14? Om nej, har inte lagfart beviljats med bodelningshandlingen som grund? Med sin motivering att bodelningsavtalet "skrevs före ansökan om äktenskapsskillnad", menar inskrivningsnämnden att bodelningsavtalet skrevs "innan mål om äktenskapsskillnad pågick" och alltså ska ses som bevis för bodelning under äktenskapet, "utan att något mål om äktenskapsskillnad pågår", varför lagfart hade krävt anmälan om bodelning till Skatteverket före bodelningsavtalets upprättande? Det är meningslöst för mig att fortsätta spekulera i detta – lagfartsfrågan har ni utan tvivel själva svaret på.Givet att fallet anses falla in under det tredje alternativet ovan – dvs. som bodelning under äktenskapet – och inskrivningsnämnden "inte godtar" bodelningsavtalet daterat 1995-08-14 (med motiveringen att bodelningsavtalet skrevs före ansökan om äktenskapsskillnad) eftersom de håller det som en bekräftelse på bodelning under äktenskapet gäller dock, dessutom, följande. Den genom bodelning under äktenskapet uppdelade egendomen kommer alltjämt att anses utgöra giftorättsgods givet att "senare bodelning mellan makarna, t.ex. vid äktenskapets senare upplösning", som kunde gjort egendomen till enskild, inte kommit till stånd. Om så skulle din situation vara direkt lik den, om vilken rättsfallet NJA 2009 s.747 handlar. Omständigheterna i det målet (vilka jag inte ska redogöra för här) aktualiserade tillämpning av 7 kap. 5 § första stycket 1 ÄktB, som föreskriver att make inte utan den andra makens samtycke får låta inteckna fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Klart är i detta fall att du "tilldela[t]s del i fastigheten som samägs med mina barn från ett tidigare äktenskap", m.a.o. att fastigheten inte längre utgör makarnas gemensamma bostad. Sådant samtycke krävs emellertid, enligt tredje stycket, också då den fasta egendomen inte utgör makarnas gemensamma bostad men är giftorättsgods. Detta får konsekvenser enligt 22 kap. 4 § första stycket 3 Jordabalken, enligt vilken ansökan om inteckning ska förklaras vilande, om sökanden 1) är gift samt 2) andra makens samtycke fordras enligt ÄktB:s bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse enligt ÄktB inte har getts. Bestämmelsen anses, trots ordalydelsen ("är gift"), tillämplig även när makarna inte längre är gifta, om fastigheten är giftorättsgods men bodelningen inte gjorts (NJA 1968 s. 169). Mot bakgrund av det här resonemanget frågar jag mig alltså om inskrivningsnämnden helt enkelt efterlyser exmakens samtycke och i väntan därpå förklarat ärendet vilande. Jag råder er sammanfattningsvis alltså att kontakta nämnden och begära klarhet i hur de ser på omständigheterna kring bodelningsavtalets upprättande 1995-08-14 och ansökan om skilsmässan (tätt därefter). Vilket lagrum av de ovan nämnda har detta scenario aktualiserat, har de fattat sitt beslut med utgångspunkten att bodelning skett under äktenskapet (i motsats till "i samband med dess upplösning")? Krävs, så som jag redogjort för ovan, exmakens samtycke? Inskrivningsnämnden har när allt kommer omkring ju fattat ett beslut, varför det är enklast att vända sig dit för att få klart besked om vilken grunden för detta är. Jag önskar er lycka till! Har du några följdfrågor eller önskar du att jag förtydligar något i mitt svar är du välkommen att kontakta mig!Vänligen,

Klassificering av djur som lös egendom

2015-01-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har förstått det som att hundar, katter och sällskapsdjur i övrigt i juridisk mening klassificeras som "sak" på samma sätt som en tv eller annat lösöre.Gäller samma i tex EU?Stämmer det och var hittar jag lagtexten som säger att det är så?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Det stämmer att sällskapsdjur räknas som en ''sak'', alternativt lös egendom i juridisk mening enligt den svenska rättsordningen. Den EU-rättsliga regleringen som har övergripande reglering för samtliga EU-länder omfattar inte klassificering av djur. Hur ett djur klassificeras är istället beroende på vilket lands rättsordning man ser till. För att komma vidare med din fråga bör du informera dig om klassificeringen av djur enligt det land och den rättsordning du är intresserad av. Det finns inget lagrum som konstaterar att djur är egendom. Det bestäms dock av 1 kap 1 § jordabalken som fastställer vad som utgör fast egendom, allt annat är att räkna som lös egendom och detta inkluderar även djur. Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Otillåten fällning av grannes träd

2014-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vår granne har fällt ner en björk som står på vår tomt när han tog ner fler träd på sin tomt. Han har inte talat eller infromerat oss något alls innan. Hur gör man här? Polisanmälan? Skadestånd till oss? 
Kim Shaw |Hej, tack för din fråga.Att fälla ett träd som tillhör annan kan utgöra skadegörelse enligt 12 kap brottsbalken. Om ni vill kan ni polisanmäla händelsen så får polis och åklagare utreda om gärningen kan leda till åtal. Vad gäller skadestånd. Om det är så att grannen har fällt ert träd, kan det vara så att förutsättningarna för skadeståndsskyldighet är uppfyllda.Om åklagaren väljer att väcka åtal mot er granne, finns möjligheten att åklagaren kan komma att föra talan om skadestånd som ett enskilt anspråk i samband med brottmålsprocessen. I annat fall kan ni föra en civilrättslig talan mot er granne. I ett sådant fall är det ni som måste stämma er granne genom att väcka talan vid behörig tingsrätt. Hoppas detta var svar på dina frågor.Vänligen,

Har min mor rätt till ersättning för nedlagt arbete på min sommarstuga?

2014-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Har fått en sommarstuga som gåva ,så jag äger den Men min mor tycker om att vara där också ,så hon målar o fixar I stugan. Om jag skulle tänka mig att sälja stugan, kan hon kräva del av vinsten? Då hon säger att hon har sparat kvitton på vad hon gjort . Jag har inte sagt att hon ska göra något i stugan. Mvh 
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Om du är ensam ägare till sommarstugan är det du och enbart du som får del av eventuell vinst (och för all del eventuell förlust) vid en försäljning av sommarstugan. Har du och din mor inte avtalat om att hon ska få ersättning i någon form för att hon målat och pysslat där har hon heller ingen juridisk rätt till detta. Om hon lagt ner stora summor på målning och pyssel av stugan, och detta inneburit en värdeökning, så skulle det rent moraliskt måhända anses lämpligt att hon fick ersättning för det. Det kan också tänkas att hon gjort det i tron att hon skulle kompenseras för det vid en ev försäljning. Men rent juridiskt kan hon inte kräva någonting. Vänligen,

Skyldighet för efterlevande sambo att ansöka om lagfart

2015-02-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej. Min fråga lyder: en vän till mig har levt som sambos och bor i en egen vila som är betald. Dom har ägt hälften var. Hennes sambo har avlidit och har en dotter som nu får ta hans andel i huset. Kan Dottern genom att skriva på ett formuär på banken överlåta sin del till den dödes sambo. Hon vill det. Måste hon som ska få ta över dotterns del ansöka om ny lagfart på den delen så hon blir ägare till hela fastigheten,eller räcker det med att skriva det som en överlåtelse. Kostar det något att göra så här och kan man göra detta?mvh E.N.
Julia Tigerström |Ett dödsbo består av den avlidnes tillgångar och skulder. Den avlidnes arvingar är dödsbodelägare. Även en efterlevande sambo är dödsbodelägare till dess att eventuell bodelning skett (till skillnad från vad som gäller för äkta makar är bodelning inte obligatoriskt för sambor – för mer information om detta, se sambolagen (2003:376)). Genom arvskifte tillfaller egendom i dödsboet de olika arvingarna.Ett dödsbo behöver inte söka lagfart i annat fall än när det överlåter fastigheten. Dödsboet behöver alltså bara söka lagfart om överlåtelse ska ske innan arvet skiftats. Om arvskifte skett är det istället den arvinge som tilldelats fastigheten som ska söka lagfart. Det är obligatoriskt för arvingen som tilldelats fastigheten att söka lagfart, oavsett om denne ska överlåta fastigheten eller inte.Om dottern vill överlåta sin del av fastigheten till den avlidnes sambo ska en köpehandling upprättas och undertecknas av dem båda. Köpehandlingen gör överlåtelsen giltig. I köpehandlingen ska köpesumman och en förklaring av dottern att fastigheten överlåts på den avlidnes sambo finnas med. Om dottern vill skänka sin del av fastigheten till den avlidnes sambo gäller samma regler. En gåvohandling ska alltså upprättas och undertecknas av dem båda för att gåvan ska vara giltig. Gåvohandlingen ska innehålla information motsvarande den i en köpehandling. Dottern ska söka lagfart för sin del av fastigheten. Om arvskifte skett söker hon lagfarten i egenskap av delägare av fastigheten. Om arvskifte inte skett söker hon lagfarten i egenskap av dödsbodelägare. När överlåtelsen till den avlidnes sambo skett, ska sambon i sin tur söka lagfart. Blanketter för ansökan om lagfart finns på Lantmäteriets hemsida. Vid köp av fastighet blir köparen skyldig att betala stämpelskatt. Sådan skyldighet föreligger inte om fastigheten förvärvats som gåva. Oavsett om förvärvet är ett köp eller en gåva ska en expeditionsavgift betalas för lagfarten. Avgiften är för närvarande 825 kr. På Lantmäteriets hemsida hittar du aktuell information om fastighetsrelaterade avgifter. Svaren är hämtade från 18 och 23 kap. ärvdabalken (1958:637), 4 och 20 kap. jordabalken (1970:994) och stämpelskattelagen (1984:404).

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2014-12-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och mitt ex äger en fastighet tillsammans med 50% var. Vi har lån på 550.000 och fastigheten är värd ca. 600.000. Banken beviljar inte att han tar över min del av lånen, och han vägrar sälja. För tillfället sköter han kostnaderna för lånen, men jag vill bli kvitt dem för att börja om på nytt. Vad har jag för alternativ när han inte går att resonera med? Kan jag tvinga fram en försäljning? Och i så fall hur går jag till väga? MvH Patima
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!När två personer tillsammans äger en fastighet, regleras förhållandet i samägandelagen (https://lagen.nu/1904:48_s.1). Huvudregeln är enligt 2 § att samtliga ägare måste samtycka till olika åtgärder med egendomen, däribland en "total" försäljning. Det finns dock en möjlighet enligt 6 § samma lag för varje delägare att ansöka hos domstolen att egendomen säljs genom offentlig auktion. I så fall säljs alltså hela fastigheten, och det blir inga problem att betala av lånet. Om en annan delägare kan visa på "synnerliga skäl för anstånd" kan dock sådan försäljning inte ske. Dessa synnerliga skäl varierar från fall till fall, men ett exempel på vad som har ansetts vara sådana skäl är att det har varit ett särskilt dåligt konjunkturläge och att annan delägare därför skulle göra ekonomisk förlust. Tänkbart är också att det kan beaktas om en av delägarna bor på fastigheten. Om några sådana skäl föreligger, kan man naturligtvis ändå ansöka om försäljning senare.Rent praktiskt innebär en försäljning att värdering måste företas, likaså annonsering och andra kostnader. Dessa kostnader delas enligt 15 § samägandelagen mellan er som är samägare (i ert fall 50/50). Självklart delas inkomsten för försäljningen på samägarna, vilket innebär att ni får hälften var.Sammanfattningsvis kan du ansöka hos domstolen om att fastigheten skall säljas på offentlig auktion. En annan sak är att du självklart i teorin får sälja din andel när du vill och till vem du vill, men att sälja 50 % av en fastighet till någon utomstående blir ju sällan aktuellt.Lycka till, och hoppas att svaret är till någon hjälp!Hälsingar,

Avsluta ett ärende hos hyresnämnden

2014-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Om en lägenhet hyrs ut i andrahand och sen blir hyresgästen uppsagd, samt att ärendet går vidare till Hyresnämnden, kan man bara annullera tvisten genom att flytta ut och acceptera hyresvärdens beslut om uppsägning och på sätt stoppa ärendet från att gå vidare?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Tvistelösningsinstitutet i hyresnämnden bygger på att båda parter är villiga att samarbeta för att nå en lösning, om en part inte längre vill medla i tvisten avbryts därför förfarandet.Så du kan enkelt avsluta ärendet genom att meddela hyresvärden att du accepterar beslutet om uppsägning, och vidare bör hyresvärden eller du meddela hyresnämnden att ni inte behöver fortsätta ärendet. Lycka till!Vänligen,

Grannens träd hänger in på vår tomt

2014-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi är i omvänd situation som står om träd och granar. Vi är grannen som har en granne som trotts påstötningar och kontakt med kommunen sågar de inte bort sina grenar som nu efter 10 år hänger mer än 5m in över gränsen och över vårt hus. Det är ca 10-12 granar ca 20 m höga och även ett stort antal lövträd. Hur och vad kan vi göra? Ni skriver att skadestånd kan utkrävas om träden skadas eller dör. Det är ju för oss en omöjlighet att vara säkra på innan vi ev. sågar ner grenarna. Träden savar kåda och barr i stora mängder som gör att den del av tomten är berörd är obrukbar och gör att vi berörs av en massa extra arbete för att hålla rent.
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!I Jordabalkens 3 kap. 1 § slås fast att fastighetsägare är skyldig att ta "skälig hänsyn" till sin omgivning, och i 2 § står att om rot eller gren tränger in in på en fastighet och det medför olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Om att ta bort dem kan antas medföra betydande skada för den som äger trädet/häcken/etc ska dock denne först ges tillfälle att själv ta bort roten eller grenarna. Observera här att man talar om rot och gren i lagen, stammar får man inte röra även om de hänger/sträcker sig in på er tomt. Ni ska alltså först bereda grannen tillfälle att själv ta ner det som hänger/växer in på er tomt. Detta tycks ni ha gjort eftersom även kommunen varit involverad men grannen ändå inte åtgärdar problemet.Skälig tid ska ges för honom att åtgärda problemet, och där har kring 6 månader nämnts i praxis. Av din fråga verkar det gått längre tid än så utan att grannen gjort någonting åt problemet. Det är alltså ur det perspektivet fritt fram för er att själva ta bort de delar som hänger in över tomten. Däremot måste ni iaktta försiktighet så du inte skadar häcken mer än nödvändigt när det görs. Det är alltså inte så att minsta skada på träden innebär ett skadeståndsansvar, men man får heller inte vara vårdslös eller medvetet skada träden när man beskär de delar som hänger över er tomt. Som du själv påpekar är det tyvärr så att det är svårt att innan bedöma om ett träd kommer att skadas av en viss åtgärd. Någon som professionellt sysslar med att fälla och beskära träd kan antagligen ge ett kvalificerat omdöme om risken (stora träd med dåliga rötter skulle ju t ex kunna falla av att ena sidans grenar beskärs och liknande), men säkert kan man nog aldrig uttala sig. I en eventuell tvist kommer dock er grannes skyldigheter och ovilja att hörsamma anmodan om att själv åtgärda problemet att ställas mot eventuellt skada som ni orsakat. Rent generellt så om arbetet utförts professionellt och enligt vedertagen kunskap osv är risken för skadestånd inte särskilt stor. Men någon garanti finns tyvärr inte.Min rekommendation är att ni anlitar expertis om vad som behöver göras och får ett kostnadsförslag för detta, och sedan återigen talar med grannen. Kanske vill även han att träden ska ansas, men vill eller kan inte stå för kostnaden, och ni kan nå en samförståndslösning om ni anser det vara värt att betala för att lösa problemet. Lycka till!Vänligen,