Innefattar allemansrätten användning av en privatbrygga?

2016-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En bryggförening har anlagt en brygga på mark som föreningen har servitut på. Föreningen har satt upp en skylt att bryggan endast får användas av föreningens medlemmar. Min fråga är om inte allemansrätten gäller här, d.v.s. att det är tillåtet för andra att bada från bryggan.
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga! Allemansrätten är inte definierad i någon författning, utan är en lagstagdad sedvänja, 2 kap. 15 § 4 st Regeringsformen och 7 kap. 1 § Miljöbalken. Dessa två lagrum beskriver allmänheten och dess rätt att fritt få ströva i naturen, samt den skyldighet att inte förstöra eller skapa olägenheter för ägarens rätt. Skulle nedskräpning och hög volym förekomma konstant och i större utsträckning då är detta något som skulle begränsa själva allemansrätten. Eftersom allemansrätten är en sedvänja innebär det att praxis utgör det absolut största materialet för att kunna avgöra din fråga. Allemansrätten är svårt att tydligt definiera och sätta gränser för, men nedan följer rättsfall som får sätta i alla fall de yttre gränserna och kunna ge vägledning i din fråga. NJA 1996 s. 495 sätter stopp för allemansrätten vid konstant utnyttjande av annans mark som leder till skador och olägenheter som klart överstiger vad man ska tåla i fråga om allemansrätt. Skulle bryggföreningen välja att ta ut skälig ersättning för allmänhetens användande i gengäld att de sköter underhållet så skulle detta vara tillåtet, HFD 2012 ref.70. Ur dessa rättsfall, men även ur själva lagtexten som beskriver sedvänjan, är er rätt till en privat brygga för att bada, simma, åka skridskor och töja en båt tillfälligt, allt inom allemansrätten. Detta är givetvis förutsatt att varken bryggan eller marken om kring lider skada eller olägenheter. Med andra ord: Ert användande av den privata bryggan är helt okej så länge som ni inte förstör eller skräpar ner så att bryggan eller marken förstörs! Hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Vad gäller vid s.k. räkningsmål?

2016-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi har för kort tid sedan fått en gemensamhetsanläggning (väg) genom en lantmäteriförättning. Vi fick, i vår tycke, en för dyr faktura. Vi accepterar andelstalen vi tilldelats. Men kan samfällighetsföreningen agera ombud och föra en grupptalan för de fastighetsägare som vill överklaga fakturan (sk räkningsmål) från lantmäteriförättningen i mark och miljödomstolen? eller måste varje fastighetsägare själva överklaga sin del av fakturan?Vilken typ av kostnader kan vi räkna med uppstå i ett räkningsmål?
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga! Precis som ni beskriver är detta ett förrättningsförfarande, 4 kap. 33 § FBL och 30 § Anläggningslagen, som ska överklagas inom 4 veckor till mark och miljödomstolen, 15 kap. 6 § FBL. Det är som ni beskriver ett s.k. räkningsmål som ni har för handen. Ett räkningsmål innebär att ni inte har en motpart, 5 kap. 2 § 3 st lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. De rättsfall som finns på området och som särskilt rör dina frågor är en dom från Mark och överdomstolen, MÖD 2015:33,och en från tingsrätten i Umeå, HD T 1470/12. Sammanfattningsvis drar jag följande slutsatser från dessa rättsfall: De kostnader som lantmäteriet har för förättningen brukar sällan ifrågasättas och den uppdelning man kan göra med kostnader görs emellan sakägare, 2 kap. 6 § FBL. För att svara på din fråga om samfällighetsföreningen kan föra er talan, blir svaret nekande. Ni lär som sakägare enskilt överklaga beslutet till mark och miljödomstolen som sedan kommer pröva er klagan gemensamt. Däremot kan en av er överklaga beslutet och resterande dra fördel från det, om denna sakägare når framgång med överklagandet, 16 kap. 11 § FBL. När det kommer till ersättning för rättegångskostnader så kommer ni oavsett utgången i målet få betala dessa själva, då ni ej kommer ha en motpart, 16 kap. 14a § FBL. Det enda undantag som beskrivs från denna regel är synnerliga skäl. Synnerliga skäl är alltid svåra att uppnå, MÖD 2015:33 och NJA 2015 s 374 är rättsfall där det första inte hade rätt att få ersättning av staten för rättegångskostnader men det andra rättsfallet så fick det sina rättegångskostnader ersatta. Slutsatsen jag drar av dessa rättsfall och den information du har givit mig är att ni skulle möta svårigheter att få era rättegångskostnader ersatta. Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning för att skriva en ansökan till mark och miljödomstolen, rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger. Jag hoppas du fått svar på din fråga! Med varma hälsningar

Fråga om möjlighet att utfå styrelsearvode i en samfällighetsförening

2016-03-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilken möjlighet finns det för en styrelse i en samfällighet att ta ut styrelsearvode?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Förfarandena i och med en samfällighetsförening regleras i lag om förvaltning av samfälligheter. Vad gäller styrelsens arvode, såvitt sådan finns, i en samfällighetsförening regleras inte det ingående genom lagtext. Detta förmodat för att samfällighetsföreningar vida kan skilja sig i art och omfattning. Därför har möjligheterna till styrelsens arvode lämnats att helt och hållet beslutas inom föreningarna själva genom sina stadgar. Följer stadgarna den typiska mallen för samfällighetsföreningar bör dem föreskriva att beslut om tilldelning av arvode samt dess storlek skall fattas årligen av den ordinarie föreningsstämman. Härigenom kan föreningen besluta att antingen dela ut en fast klumpsumma som det sedan är upp till styrelsen att fördela sinsemellan, eller om ett dedikerat belopp till varje styrelseledamot. Vanligtvis tar då ordföranden och ibland även kassören en större del än ledamöterna, eftersom dessas arbetsbörda vanligtvis är tyngre. Stämman kan även besluta om tid för utbetalning av styrelsearvodet, såvitt detta inte redan finns föreskrivet i föreningens stadgar. När det kommer till arvodets storlek finns det sällan några konkreta tumregler att förhålla sig till. Detta därför att, likt ovan anfört, samfällighetsföreningar kan komma att skilja sig vida i art och omfattning och så även dess nödgade arbetsinsats för förvaltning. Rimligtvis bör arvodet återspegla normalgraden av den nedlagda arbetsbördan i och med uppdraget med hänsyn till arbetets art och eventuella krav på specifik kompetens. Med vänlig hälsning,

Sälja sin del av en samägd fastighet

2016-03-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejJag är delägare (25%) till en lantbruksfastighet utan byggnader. Kan jag sälja min del (25%) till en villig köpare även om de två andra delägarna inte är villiga att sälja sina andelar. Att åberopa samäganderätten och begära försäljning av hela fastigheten är inte aktuellt i nuläget. Allt detta beror på att jag börjar bli till åren och inte orkar med skötseln. Tackar på förhand för svar.
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.Enligt 2 § samäganderättslagen krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över en samägd fastighet i dess helhet. Försäljning av fastigheten ses som ett förfogande. Motsatsvis kan man utläsa av lagen att varje delägare fritt kan förfoga över sin del av fastigheten. Detta innebär att du kan sälja dina 25% av fastigheten även om de andra delägarna vill ha kvar sina andelar.En annan sak att tänka på är att samäganderättslagen är dispositiv, vilket betyder att om det finns ett avtal mellan delägarna som säger något annat än lagen, så är det avtalet som har företräde.Vänliga hälsningar,

Osämja mellan grannar

2016-04-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne ville inte vara med att betala staket, vi anlitade en firma som gjorde det och vi betalade, staketet sattes 25 cm in på vår tomt för alla evantuliteter. Jag sa till grannen att denne inte fick ha några klätterväxter på vårt staket, inte heller ställa plankor och räfsor och andra verktyg emot det, men nu är det massor av plankor och snöskyfflar m.m.. Grannen bråkar med oss dagligen. Vad ska jag göra? Vad har jag för laglig rätt emot grannen, då det är mitt staket som står 25 cm in på min tomt?
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Hur grannar ska förhålla sig till varandra beskrivs i Jordabalkens (JB) 3 kap. Ni har all rätt att ta ner klätterväxter som växer över tomtgränsen (här 3:2 JB), men inte förstöra själva rötterna som befinner sig på grannens fastighet, eftersom själva klätterväxtens rötter utgör fastighetstillbehör, precis som skog skulle göra för en skogsägare, enligt 2 kap. 1 § JB. Ni har även underhållsskyldighet för staketet som är på er tomt, så ni gör i princip vad ni vill. Anser ni att klätterväxter eller liknande är ogräs som är inne på eran tomt då tar ni bort det.Om ni inte har tagit kontakt med Lantmäteriet då borde ni göra det. Lantmäteriet kan utreda frågor kring gräns, men även skriva in i fastighetsregistret att ni har underhåll för staketet så att nästa ägare inte hamnar i konflikt kring detta.Staketet är erat rent ekonomiskt och om det står på er tomt utgör det även fastighetstillbehör, enligt 2 kap. 1 § JB. När er granne utan lov använder det som är erat kan antingen 12 kap. 1, 2 §§ (här) 8 kap. 11, 8, eller 9 §§ (här) Brottsbalken bli tillämpliga. Dessa reglerar när er granne skadar eller rubbar besittningen, alltså eran användning och bruk, som ni har av ert staket. Det ni kan göra är att anmäla alla situationer som orsakat osämja till polisen.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Bestämmande av pris och övertagande av samägd fastighet

2016-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är två syskon som samäger ett fritidshus. Hur bestämmer vi pris och vem som ska få köpa huset, om båda vill ta över det, och inte dela fastigheten?
Johan Kristoffersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen lagregel som bestämmer hur ni ska värdera fastighetens värde, utan det är något som ni får komma överens om själva. Förslagsvis kan ni ta dit en mäklare som gör en värdering av fastigheten.Det finns heller ingen lagregel som bestämmer vem av er som ska få ta över fastigheten, utan det måste ni komma överens om själva. Däremot så är samäganderättslagen tillämplig på ert samägande av fastigheten. För det fall ni inte kan komma överens om vem som ska ta över fastigheten kan en av delägarna enligt 6 § Samäganderättslagen ansöka om tvångsinlösen av fastigheten hos tingsrätt mot en annan delägares vilja. Vänligen,

Ge bort andel i fastighet

2016-03-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger 1/4 del i ett fritidshus med totalt tre delägare. Jag tänkte nu ge bort min andel till min far. Skriver man ett gåvobrev? Måste de två andra delägarna Godkänna det?
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Gåvobrev behöver man när man vill ge bort något som är värdefullt, t.ex. som i ditt fall en del av en fastighet. Med gåvobrevet kan du reglera själva överlåtelsen och skriva villkor som skapar en trygghet för både dig och din far. Vd överlåtelse av fastigheter krävs det att ett gåvobrev upprättas för att gåvan ska bli juridiskt giltig. Detta på grund av att det finns särskild formkrav vid fastighetsköp enligt 4 kapitlet i Jordabalken. I andra fall, då det inte handlar om en gåva i form av fastighet, brukar det räcka med att gåvan överlåts genom en besittningsövergång från gåvogivaren till gåvotagaren. Lawline tillhandahåller en tjänst där du kan få hjälp med att formulera gåvobrevet och vad det ska innehålla - det hittar du genom att klicka här. Eftersom du äger fastigheten tillsammans med två andra ska man tillämpa samäganderättslagen gällande frågan om de andra delägarna måste samtycka till din gåva. Av den lagen framgår det att om någon av delägarna vill förfoga över fastigheten i dess helhet så krävs samtliga delägares samtycke. Detta innebär alltså att det inte är möjligt för dig att ge bort hela fastigheten.Det framgår dock inte av lagen att det krävs samtliga delägares samtycke när en delägare endast vill förfoga över sin andel i fastigheten. Det är därför möjligt för dig att ge bort din andel till din far utan att de andra två delägarna godkänner gåvan. Om du är intresserad av en mer detaljerad paragrafhänvisning så följer detta av 2 § Samäganderättslagen. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma till oss. Mvh,

Fråga om fastighetsrättsliga begrepp

2016-03-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Inom det fastighetsrätten förekommer orden hävning och bättre rätt.Vad betyder ordet hävning?Vad betyder ordet bättre rätt?När tillämpas/används hävning?När tillämpas/används bättre rätt?Vad är skillnaden på hävning och bättre rätt?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din juridiska frågeställning!Begreppsfiguren hävning så som den förekommer i exempelvis Jordabalk (JB) 4 kap 11-13 §§ innebär att köpet går åter. Här finns vissa tillägg som utgör en strävan mot att rätthandlande part ska ersättas i sådan mån att denne når ekonomisk status motsvarande status vid tidpunkten inför köpet. När man fastighetsrättsligt talar om bättre rätt är det exempelvis istället vid s.k. tvesala-, hävd- och godtrosförvärvssituationer (JB kap. 16-18) man avser där det kan förekomma fler än en ägare som – till synes – är den rättmätige ägaren. Tvesala kan inträffa om en fastighet sålts till fler än en köpare, hävd om ett föregående förvärv företagits genom exempelvis svek eller hot och slutligen godtrosförvärvet som för en godtroende förvärvare kan komma att utsläcka oegentligheter som annars fråntagit denne äganderätten. Jag hoppas att jag i tillräcklig mån lyckats kristallisera dessa begrepp för dig. Med vänlig hälsning,