Skoluppgift

2014-03-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Här kommer min fråga, en gammal tentafråga från 2012 som jag inte kan ta mig igenom. Johansson har sedan en tid haft ekonomiska problem. Problemen kulminerade den 1 oktober förra året då hans fastighet, Bärby 1:1, utmättes på begäran av C-banken. Medelsfördelning efter den exekutiva auktionen är beräknat att ske den 1 april i år(2012). Följande anspråk gör gällande:1. A-banken har en fordran mot Johansson på 335 000 kr, varav 300 000 kr avser kapital och 55 000 kr avser ränta. Som säkerhet för sin fordran har banken två pantbrev i fastigheten, dels ett från 1982 på 100 000 kr, dels ett från 1983 på 200 000 kr. 2. B-banken har en fordran på 400 000 kr (360 000 kr kapital, 40 000 kr ränta) och panträtt avseende en inteckning från 1986 om 200 000 kr och en från 1992 om 200 000 kr. 3. C-banken har en fordran om 300 000 kr (200 000 kr kapital, 100 000 kr ränta). Banken har säkerhet i en inteckning från 1995 om 400 000 kr. 4. D-banken har en fordran om 100 000 kr (90 000 kr kapital, 10 000 kr ränta). Som säkerhet för fordran har banken ett pantbrev från 1997 på 100 000 kr. 5. Grannen Pettersson har enligt ett skriftligt avtal från 1990 rätt till båtplats på Johanssons fastighet. Avtalet har skrivits in som servitut 1990. 6. Den andra grannen, Svensson, åberopar ett arrendeavtal från 2001 vilket skrevs in samma år.Kostnaderna för försäljningen (förrättningskostnaderna) uppgår till 35 000 kr. Referensräntan uppgår till 2 procent. Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. Glöm inte att ange eventuella lagrum i delfrågorna ovan. Skulle bli jätteglad om ni kunde hjälpa mig med denna fråga!
Henrik Holmén |Hej! Vi uppskattar att du vänder dig till Lawline med din fråga, men vi har som policy att inte besvara skoluppgifter eller liknande. Att upprätta en sakägarförteckning kan vara krångligt, men det handlar i huvudsak om att arbeta metodiskt och därmed undvika enkla misstag. Beakta årtal, fordringsägare, eventuella ägarhypotek m.m. Om du inte finner någon användbar svarsmall råder jag dig att studera lagtext och lämplig kurslitteratur. Lycka till!Med vänlig hälsning, 

Byggnadstillbehör

2014-02-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej När min son nyligen flyttade in i sin lägenhet hade förre hyresgästen lämnat sin diskmaskin. Ett övertagande genom köp hade nämnts i diskussionerna men något avtal träffades aldrig. Diskmaskinen fanns sålunda kvar vid tillträdet. Kan min son hävda att den avflyttade hyrestagaren förverkat rätten till maskinen?
Louise Eskesen |Hej, och tack för din fråga!Vad som anses vara tillbehör till en fastighet regleras i Jordabalken 2 kap (https://lagen.nu/1970:994). I ert fall blir det fråga om diskmaskinen kan anses vara byggnadstillbehör enligt JB 2 kap 2 §.Lagrummet stadgar att fast inredning som är ägnat för stadigvarande bruk hör till byggnaden. Begreppet ”stadigvarande bruk” innebär att föremålet typiskt sett ska vara till nytta oavsett vem som äger fastigheten och att det finns ett objektivt samband med byggnaden. I NJA 1996 s. 139 (https://lagen.nu/dom/nja/1996s139) bedömdes en diskmaskin utgöra byggnadstillbehör, vilket det troligtvis kan anses vara även i ert fall. Eftersom den avflyttade hyresgästen inte tydligt avtalat med er om det motsatta så har diskmaskinen blivit byggnadstillbehör.Vänliga hälsningar, 

Skoluppgift

2014-01-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Jag studerar på Bäckängsgymnasiet i Borås har fått ett skolarbete inom juridik och kan

 inte klargöra, samt ta reda på vad som är rätt, så vore bra om ni skulle kunna hjälpa mig med mitt juridikfall som jag har har fått tilldelad. ____ Iris bor i en hyresrättslägenhet. Hon är missnöjd med tapeterna och pratar med sin hyresvärd om detta. Hyresvärden tycker att tapeterna är i rätt bra skick, men kan ändå tänka sig att byta tapeterna (eftersom det var 13 år sedan lägenheten tapetserades om senast). Dock så får Iris bara välja mellan 3 tapeter. En är vit med gula blommor på. Den andra är grön och har blåa fiskar på. Den tredje är orange med rosa snäckor på. Iris tycker att alla tre tapeter är fula och hon vill välja tapeterna själv. Hyresvärden går med på att utföra tapetseringen, men att om Iris vill ha en annan sorts tapet så får hon betala tapeterna själv. Sagt och gjort. De nya tapeterna kommer upp på väggarna. Iris är dock inte helt nöjd. Hon installerar ett titthål i sin ytterdörr. Hyresvärden blir arg. Hyresvärden säger att Iris skulle ha sagt till om detta innan hon installerade titthålet. Hyresvärden vill därför att Iris betalar både för skadan som ytterdörren har fått (=att hon får betala för en ny dörr utan titthål) och att hon får betala arbetskostnaden för tapetseringen i efterhand som ”plåster på såren” för hyresvärden. Iris protesterar. Hon kan förstå kostnaden för dörren, men hon säger att hon inte behöver betala för tapetseringen i efterhand. I situationen hamnar Iris i bråk med sin hyresvärd. Har hyresvärden rätt att ta ut en kostnad av Iris för dörren och tapetseringen? Eller kan Iris klara sig undan med en tillsägelse/varning. Vad gäller?
Louise Eskesen |Hej! Lawline har som policy att inte besvara skoluppgifter. Du bör hitta svaren i din kurslitteratur. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Läxhjälp besvaras inte

2014-01-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej Detta ären tenta fråga som jag undrar över. Jag vet att sidoöverenskommelse i köpkontrakt är ogiltigt och man kan som köpare risker betala det priset som stå på köpkontraktet. Men är det andra risker om man bestämmerattman skriver 200 000 på köpkontrakt men betalar 2 000 000 (marknadsvärde)under bordet. Med vänlig hälsning, Tina
Simon Adolfsson |Hej!Lawline besvarar inte frågor rörande läxor. Dina svar finner du i din kurslitteratur.Mvh,

Intoleranta grannar till friköpt radhus

2014-03-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi bor i ett friköpt radhus med grannar i en riktning. Dessa grannar stör sig på att vi spelar musik, oavsett om det gäller från köksradion, tv eller stereo. Klagomålen har uteslutande kommit på eftermiddagen eller tidig kväll, våra småbarn gillar musik men sover senast klockan 20. Klagomålen har framförts på ett mycket otrevligt sätt och min fru känner sig oerhört kränkt. Grannarna är ett par i 50-årsåldern och har 3 tonårsbarn som inte gör något väsen av sig, hela familjen för en mycket tillbakadragen tillvaro. Även barnen känner sig illa till mods då det ibland råkar hamna en boll hos grannarna, dessa är då mycket hotfulla mot barnen. Vi har försökt prata med grannarna men de är inte intresserade av en dialog. Även andra grannar samt tidigare ägare av radhuset har upplevt samma. Vad gäller här, vad har vi för rättigheter att "andas" på normala tider?
Johan Olsson |Hej och tack för er fråga!För er situation så finns det egentligen väldigt få bestämmelser i lagen som reglerar grannförhållandet. Eftersom att ni bor i ett friköpt radhus så har ni inget hyresförhållande till någon hyresvärd, och därmed gäller inte 12 kapitlet i Jordabalken som innehåller bestämmelser om hur grannar ska uppträda mot varandra. I 3 kap 1§ Jordabalken som handlar om rättsförhållandet mellan grannar (se https://lagen.nu/1970:994#K3P1S1) finns visserligen en bestämmelse som säger att var och en ska ta hänsyn till omgivningen vid nyttjande av sin fasta egendom. Denna paragraf får dock främst ses som en allmän riktlinje och har en ganska begränsad betydelse i verkligheten, samt att kapitlet i huvudsak tar sikte på de boendes markanvändning och trädgårdsskötsel och att sådant inte vållar bekymmer för grannarna. Med detta sagt, så finns det alltså väldigt få regleringar i lag kring hur mycket (o)ljud som man i er situation får föra i närheten av sina grannar och på vilka tider som detta får ske. Det som möjligen skulle kunna vara aktuellt, om det rör sig om omfattande störningar, är ofredande enligt 4 kap 7§ Brottsbalken (se https://lagen.nu/1962:700#K4P7S1). Där framgår det av lagtexten att den som med oljud eller annat hänsynslöst beteende ofredar annan kan göra sig skyldig till just ofredande. Det kan till exempel vara fråga om att man medvetet stör de närboende genom att på ett hänsynslöst sätt använda sina högtalare eller liknande utrustning. Det krävs emellertid att handlandet kan sägas vara en kännbar fridskränkning med vanliga värderingar, det vill säga att det är fråga om ett onormalt beteende med störningar och oljud. Att spela musik på en rimlig ljudnivå och att ha barn som leker normalt intensiva lekar ska inte bedömas som ofredande. Att grannarna skulle vara extra känsliga tas ingen hänsyn till i lagen. Förutsatt att ni håller både musik och aktiviteter på en godtagbar nivå som inte skulle störa en ”normalperson” så har ni alla rättigheter på er sida. Med vänliga hälsningar,  

Servitut eller gemensamhetsanläggning?

2014-02-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har idag ett avtalsservitut för bilväg över grannens tomt då våt tomt inte ligger i anslutning till väg. Nu ska grannen dela av din tomt och vill ändra servitutet till gemensamhetsanläggning. I det ska skrivas in att vi alla tre ansvarar för underhåll av väg och snöskottning vilket är ok. Har vi något att förlora på att byta ett avtalsservitut mot en gemensamhetsanläggning?
Miranda Lymeus |Hej!När en gemensamhetsanläggning har inrättats svarar de deltagande fastigheterna gemensamt för underhållet. Hur kostnaderna för underhåll mm. ska fördelas bestäms vid förrättningen enligt anläggningslagen 15 § och grundas bl.a. på vilken nytta varje fastighet har av anläggningen. Eftersom att gemensamhetsanläggning inrättas genom lantmäteriförrättning kommer förrättningskostnader uppstå och dessa fördelas mellan deltagarna efter vad som är skäligt, se anläggningslagen 29 §. Den stora (negativa) skillnaden för er som tidigare haft avtalsservitut kommer alltså att vara att ni kan drabbas av kostnader relaterade till gemensamhetsanläggningen. Du kan läsa mer om gemensamhetsanläggningar på Lantmäteriets hemsida http://www.lantmateriet.se/Fastigheter/Aga-tillsammans/Gemensamhetsanlaggningar/. Lagrummen hittar du https://lagen.nu/1973:1149.Med vänlig hälsning,

Fotograferingsförbud?

2014-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man hindra folk från att fotografera och filma i en galleria genom att sätta upp skyltar om fotoförbud? Vad har fastighetsägaren för möjligheter om personer bryter mot fotoförbudet. Vad får väktare/ordningsvakt göra om någon bryter mot fortoförbudet?
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.När du besöker en galleria och där finns en skylt med fotoförbud ingås ett avtal, rent juridiskt, mellan dig och den som äger lokalen. Det finns ingen paragraf som behandlar det här direkt, utan faller inom avtalsfriheten. Däremot begår du inte ett brott om du fotograferar trots ett fotoförbud utfärdat av lokalägaren. Väktare och ordningsvakter är helt olika saker. En väktare har inte mer behörighet än en civilperson och kan endast använda sig av envarsgripande - se 24 kap. 7 § rättegångsbalken. En väktare kan avvisa dig från platsen men får inte avlägsna dig utan få i sådana fall tillkalla polis. En ordningsvakt har flertalet polisiära befogenheter. Emellertid tycker inte jag att något rättsligt stöd fungerar för att en ordningsvakt skall kunna avvisa eller avlägsna en person som brutit mot ett föreskrivet fotoförbud. En ordningsvakt får, med stöd av 13 § polislagen, avvisa, avlägsna eller omhänderta en person som stör den allmänna ordningen. Under begreppet "allmän ordning" torde man inte kunna hävda att en person som fotograferar stör denna allmänna ordning, vare sig det finns ett föreskrivet fotoförbud eller ej. 

Definitioner i PBL

2014-01-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag undrar om det finns defintion om sammanhållen bebyggelse vid icke detaljplanerat område? Mvh, Cecilia
Sofia Linder |Hej! Definitionen av sammanhållen bebyggelse är enligt plan- och bygglagen 1 kap. 4§ "bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark". Definitionen av bebyggelse är enligt samma paragraf "en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader". Härmed avses minst 3 byggnader. Med byggnader förstås "en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den". Definitionerna är generella och gäller alltid id tolkning av plan- och bygglagen oberoende av om det är ett detaljplanerat område eller inte.