Rätt att beskära överhängande träd och buskar

2015-08-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Grannens häck har en del träd som blivit fullvuxna träd och som är ca 50 år gamla. De träd som finns hänger in på vår tomt till 80%. Kan man tvinga grannen att ta ner träden?Vi kan inte ta ner dem då de förstör vår trädgård. Grannen säger att det är hans häck som han har planterat och vi inte får röra den. Häck? Det är fullvuxna träd!Tacksam för svar.Med vänlig hälsning
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga."Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom." så står det i 3 kap. 2 § Jordabalken (1970:994). Det innebär att ni, om grannen inte själv efter anmodan utför åtgärden inom några månader, själva får ta bort de grenar från buskarna som hänger över på er tomt. Man får däremot inte ta bort stammen överhuvudtaget, eller grenar i den utsträckning att busken/trädet dör, då kan man bli skadeståndsskyldig. Med vänliga hälsningar

Avvikelse från detaljplan, bygglov

2015-08-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Exploatörer till en tomt som angränsar till vår fastighet har planer på att bygga radhus resp. fristående villor. Detaljplanen medger byggnader i 2-plan men säger ingenting om placeringen. Nu är det beslutat att ett ihopsittande radhuskomplex ska placeras i anslutning till vår fastighetsgräns (där enbart enplanshus tillåts), övriga tomten ska bestå av friliggande villor. Vi tycker att det är bättre att placera radhusen på andra sidan av tomten som angränsar mot redan befintliga radhus i 2-plan och villorna mot vår gräns. Kan vi överklaga detta beslut? Den tillhörande illustrationsritningen till detaljplanen visar endast små grupper av radhus utspritt över området och skiljer sig markant från exploatörens plan. Kan detta betraktas som en avvikelse?
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om ni anser att byggnaderna varken är förenliga med detaljplanen eller syftet med denna så kan ni överklaga bygglovet till Länsstyrelsen enligt 13 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL.Illustrationer i en detaljplan har ingen egen rättsverkan. Detta innebär att de inte är juridiskt bindande. Oavsett detta ska bygglov inte meddelas om det strider mot detaljplanen, 9 kap. 30 § PBL. Det är dock tillåtet med mindre avvikelser, vilket t.ex. innebär att man byggt några decimeter för högt. Om en byggnad inte skulle anses helt förenlig med detaljplanen kan lov ändå beviljas, om den endast innebär en mindre avvikelse, men är förenlig med syftet med detaljplanen. Att det finns andra tvåplanshus i området tyder på att dessa anses tillåtna enligt detaljplanen. Om det verkligen inte är tillåtet, vilket verkar vara fallet, har ni en bra grund för ett överklagande. Ni kan ta kontakt med byggnadsnämnden i er kommun och be att få en kopia på relevanta planer för ert område samt bygglovsansökningar för de tvåvåningshus som byggts . Då kan ni jämföra grannbygget med de tidigare tvåplanshusen. Lycka till!

Problem med granne - vad göra?

2015-08-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne på balkongen 2 våningar upp kissar på min uteplats från sin balkong. Jag har sett honom begå handling men känns fel att skaffa mer bevis (film/bild). Hur går jag till väga?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Det framgår inte i din fråga huruvida du bor, om det är i en hyresrätt eller i en bostadsrätt, men när man bor i flerfamiljshus måste man acceptera ljud och andra störningar som hör till ett normalt liv. Att någon kissar på din uteplats är dock inte en störning som ska tolereras. Detta är ett oacceptabelt beteende som du absolut inte ska behöva leva med. Eftersom du vet vem det är som kissar på din uteplats råder jag dig först och främst att tala med den här personen. Tala om för grannen att det är ett oacceptabelt beteende och att det omedelbart ska upphöra. Om det mot förmodan inte sker någon förbättring råder jag dig att kontakta hyresvärden eller bostadsföreningen, beroende på din boendeform, och förklara din situation. Då ska värden/föreningen tillställa den boende en skriftlig varning om att omedelbart upphöra med beteendet. Om grannen trots skriftliga varningar inte ändrar på sitt beteende kan Hyresnämnden eller Socialnämnden kontaktas som därmed tar beslut i frågan. Kontakt med nämnderna behöver inte alltid göras, såvida det inte är tal om en bostadsrätt, utan hyresvärden/bostadsföreningen kan självklart på eget bevåg avhysa den störande grannen från sin lägenhet om förändring inte sker. Vid rättsliga tvister krävs alltid bevisning, en ganska omfattande sådan för att nå framgång. Det kan handla om förhör med grannar, loggbok över störningar som förekommit och så vidare. Dessvärre är bevisningen ofta ett återkommande problem i störningsärenden eftersom det oftast uppfattas som obehagligt att vittna mot sina grannar exempelvis. Bevisning är som sagt en viktig detalj men att smygfotografera andra människor ska helst undvikas.Jag önskar dig stort lycka till med ärendet för sådant här beteende ska du inte behöva leva med! Det är din uteplats och grannen ska visa både dig och övriga boende i huset respekt. Vänliga Hälsningar,

Överlåta fastighet till barn

2015-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Jag vill skriva halva min sommarstuga på min dotter.hur måste vi göra.Mvh.Karin Norell
Viktor Friberg |Hej och tack för din fråga!Den som är ägare till en fastighet måste ha lagfart på fastigheten. Om du vill skriva över fastigheten på din dotter måste din dotter således ansöka om lagfart och därigenom bli lagfaren ägare till fastigheten. För att kunna ansöka krävs bland annat en överlåtelsehandling. Du måste därför upprätta ett gåvobrev som både du och din dotter skriver under. I gåvobrevet kan ni ange villkoren för överlåtelsen och till exempel ange om din dotter ska överta lån eller liknande. Ett tips är att gå in på lantmäteriets hemsida, där det finns handledning som anger vilka uppgifter gåvobrevet ska innehålla.Tveka inte att höra av dig om du har ytterligare frågor.Bästa hälsningar,

Rätt att kapa överhängande grenar, höjdbegränsning?

2015-08-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi äger några träd som står en bit från tomtgränsen. Har förstått av tidigare inlägg att vår granne har rätt att kapa överhängande grenar över deras tomt så länge inte trädet dör. Min fråga, finns det någon höjdgräns på hur högt upp i trädet dessa grenar får kapas av grannen eller är det hela trädets höjd?
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det du skriver stämmer givetvis och kan utläsas av 3 kap. 2 § Jordabalken (1970:994), JB. Det är nästan obligatoriskt att först ge en granne möjlighet att åtgärda saken.Rätten att kapa överhängande grenar begränsas, precis som själva tomten, inte i höjd. Om en gren högt upp i luften höger över på ens tomt och medför olägenhet har man rätt att kapa den. Med vänliga hälsningar

Kostnad för lagfart vid gåva

2015-08-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur mycket kostar lagfart. Jag skall skänka en fastighet tillmina 3 döttrar. Tax,värdet är 807000.
Soroosh Parsa |Hej. Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Kostnaden för lagfart vid gåva består enbart i expeditionsavgift(er). Stämpelskatt utgår normalt inte vid gåva. Minsta expeditionsavgift är 825 kronor, men det kan variera beroende på antal förvärvshandlingar, olika förvärvade, eller servitut på fastigheten. Det kan alltså bli fråga om fler expeditionsavgifter.Mer om hur och på vad expeditionsavgift tas ut på kan du läsa på Lantmäteriets webbsida här.Vänligen

Problem med nyttjanderätt till sommarstuga.

2015-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HEJ Har en fråga angående min mamma och hennes bröder arvde ett hus av sin mamma. Sen dog den ene brodern för 2 år sedan. Han hade en sambo som dom lovade att få vara i hans stuga som ligger ihop med det huset dom ärvde, stugan ingick i arv eft mamman till alla syskonen. Nu vill ej sambon lämna nycklen till mamma och hennes bror för dom behöver komma in där. Hur går dom till väga? mvh
Niclas Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns i huvudsak två aspekter på din fråga jag vill uppmärksamma. Den första aspekten är äganderätten till egendomen och den andra är nyttjanderätten (vem som får använda stugan).Äganderätten. Den första aspekten rör äganderätten till stugan. Som jag förstår det så ärvde syskonen både huset och stugan (benämns nedan som "egendomen"), de har full äganderätt till egendomen. Det som är oklart är om den brodern som dog hade några barn eller om han skrivit testamente där hans äganderätt i egendomen övergick till hans sambo.Hade han egna barn så har förmodligen dessa ärvt hans del i egendomen, ärvdabalken 2:1. Hade han inte några barn men skrev testamente där sambon var ensam arvtagare eller en av arvtagarna så kan hon ha fått del i äganderätten till egendomen, ärvdabalken 9:1 se här.Har sambon förvärvat äganderätt till egendomen är det en fråga om hur ni ska hantera en egendom som ni äger andelar i, med andra ord en egendom som är samägd. Samäganderättslagen är den lag som reglerar gemensamt ägande av fastigheter. Lagen är delvis dispositiv vilket innebär att det är möjligt att avtala om att delar av den inte ska gälla. Vad jag förstår av din fråga så har det inte upprättats något avtal som reglerar ert gemensamma ägande av stugan, med andra ord gäller lagen i sin helhet i ert fall. Det som generellt kan anges är att beslut och förvaltning som rör egendomen kräver samtliga delägares samtycke, se samägandelagens 2 §. För mer information om samägandet vill jag hänvisa till min kollega, se http://lawline.se/answers/mojligheter-till-att-upplosa-samaganderatt-av-sommarstuga-pa-ofri-grund. Har inte sambon på något vis förvärvat äganderätt till egendomen så har din mamma och hennes bror/bröder full äganderätt även till stugan som jag förstår det. Har de full äganderätt blir detta en fråga om den före detta sambons nyttjanderätt till egendomen. Nyttjanderätten. Nyttjanderätt till fast egendom (mark) behandlas i Jordabalkens sjunde kapitel. Ett avtal om nyttjanderätt kan vara antingen skriftligt eller muntligt. Som jag förstår det har inte sambon blivit lovad exklusiv nyttjanderätt. Det hon har blivit lovad är tillgång till stugan, inte att den endast är hennes att använda. Det kan således rör sig om en "benefik upplåtelse" (nyttjanderätt till stugan utan vederlag) och/eller en "partiell nyttjanderätt" (nyttjanderätt som inte ger exklusiv besittningsrätt till stugan). Eftersom det inte framgår av dina uppgifter om avtalet är muntligt eller skriftligt kan utformningen av avtalet vara avgörande för hur situationen bäst kan lösas till er fördel. Har ni ett skriftligt avtal bör ni se över detta noga och försöka avgöra om det kan vara så att sambons agerande, i form av att vägra er tillträde, utgör ett avtalsbrott och om avtalet om nyttjanderätt därför inte längre är bindande. Detta skulle vara det enklaste då det skulle innebära att hon helt enkelt förverkat sin rätt att använda stugan och ni kan förbjuda henne att komma tillbaka. För en bedömning om ett sådant avtalsbrott inträffat bör ni söka ytterligare juridisk rådgivning.Är avtalet muntligt är det av yttersta vikt vad parterna faktiskt kommit överens om, och till sist vad parterna kan bevisa, för att veta vilka rättigheter vardera part har. Har man uttryckt något i stil med att "sambon skall få fortsätta använda stugan", utan tidsangivelse eller under vilka villkor nyttjanderätten kvarstår finns det flera argument som skulle kunna hjälpa er sak. Det skulle kunna vara så att nyttjanderätten är utan klar tidsangivelse och kan då sägas upp när som helst, med en skälig uppsägningstid. En skälig uppsägningstid skulle kunna vara ett år. Har den utlovats på livstid blir det svårt att säga upp nyttjanderätten, det är därför viktigt att ni utreder vad som faktiskt avtalats, JB 7:5, se här.Beroende på anledningen till varför din familj behöver komma in i stugan skulle sambons vägran att tillåta tillträde kunna utgöra avtalsbrott. Om det skulle vara så att stugan är i behov av reparationer, underhåll eller annat mer eller mindre akut som tillhör förvaltningen av egendomen kan sambons försvårande av er förvaltning innebära att hennes rätt är förverkad beroende på vad som anges i avtalet.Slutsats. Det är svårt att uttala sig om vad ni bör eller inte bör göra utifrån er information men jag ska försöka sammanfatta vad ni kan göra.Har ni gemensam äganderätt är det upp till er att gemensamt besluta om egendomen, det är således inte upp till sambon att bestämma hur stugan ska skötas eller vem som har tillgång till den. Är det så att ni har full äganderätt, eller gemensam äganderätt, men sambon har nyttjanderätt är det av stor vikt vad avtalet faktiskt säger, oavsett om det var muntligt eller skriftligt, för att veta om t.ex. ett avtalsbrott föreligger som medför att ni omedelbart kan säga upp nyttjanderätten. Ni skulle kunna säga upp nyttjanderätten, oavsett om avtalsbrott föreligger, med en skälig uppsägningstid.Hoppas ni har fått lite mer klarhet i er situation!Skulle ni känna att ni är i ytterligare behov av rådgivning rekommenderar jag er att kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp att gå vidare med ert ärende.Med vänlig hälsning.

Nyttjanderättshavare tillför föremål till fastighet

2015-07-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man hyrt en stuga och byggt en altan till denna kan man plocka ner denna och ta med den vid flytt.
Stina Bagge |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jordabalken 2 kap 2 § beskriver vad som är att se som byggnadstillbehör. I paragrafen nämns ”fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av denna”. En altan bör utan närmare förklaring kunna klassificeras som byggnadstillbehör.I 4 § i samma balk berörs din fråga. Där anges att föremål som nyttjanderättshavare har tillfört fastigheten inte hör till fastigheten. Formuleringen i lagrummet är dock lite svår att förstå. Vad som måste utredas är i vems intresse föremålet har tillförts fastigheten. Föremål som en hyresgäst har tillfört en fastighet kan ej ses som ett byggnadstillbehör eftersom en hyresgäst i de flesta fall gjort detta i sitt eget intresse. Således bör du kunna ta med dig altanen. Ytterligare en viktig punkt att ta upp är huruvida borttagandet och nedmontering orsakar väsentlig värdeförstöring på den stuga du hyrt. Om så är fallet kan nedmontering nekas på den grunden. Med vänlig hälsning,