ALLEMANSRÄTT VID BRYGGA

2011-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en fastighetsägar förening, med servitut på standen,där finns en båt- brygga som föreningen äger. Gäller allemansrätten på föreningens båt- brygga ????
Hampus Sabel |Hej, Generellt brukar man säga att allemansrätten gäller bryggor till viss del. Det är till exempel tillåtet med kortare förtöjning så länge bryggan inte ligger på någons tomt. Gästen får dock inte hindra ägaren av bryggan i dennes utnyttjande. Detta kan anses utgöra egenmäktigt förfarande. Badande kan fritt använda bryggan, så länge den inte ligger på en tomt så nära ett bostadshus att användandet kan klassas som hemfridsbrott. Här ägs bryggan så vitt jag förstår av en förening varför hemfridsbrott knappast kan bli aktuellt. Badande från bryggan (eller annat brukande i stil med fikande o.s.v.) är dock endast tillåtet i det fall ägaren inte själv brukar bryggan. Denne skall då få vara i fred. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor. Naturvårdsverket har en utmärkt broschyr om allemansrätten som du kan ladda ner gratis från den här adressen: http://www.naturvardsverket.se/sv/Start/Om-Naturvardsverket/Vara-publikationer/ISBN1/8100/91-620-8161-6/ Vänligen,

Tillträde till lägenhet

2011-04-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har tillträde till min lägenhet idag 1/4, men igår ringde min hyresvärd mig och sa att människan som bott i lägenheten innan mig inte flyttat ut sina saker än. Hur går man tillväga i såna här fall? Jag har betalat hyran för denna månaden...När har man rätt att gå in och ta ut hennes saker? Även om hon skulle få för sig att ta bort sina saker så småningom, så tvivlar jag starkt på att hon kommer att flyttstäda, måste hyressvärden stå för ev. städfirma då? Mvh
Frida Hamberg |Hej, Relevanta bestämmelser för din fråga återfinns i 12 kap Jordabalken (1970:994) (JB), den s.k. ”hyreslagen” . Av 14 § samma lag framgår att om en lägenhet inte är utrymd i rätt tid av den som ska flytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han/hon inte kan använda lägenheten. Om inte hindret undanröjs genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet, kan hyresgästen säga upp avtalet pga. brist i lägenheten. Hyresgästen har också rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att hindret inte beror på hans försummelse. Du kan alltså ta kontakt med din hyresvärd och begära skälig nedsättning av hyran för tiden du inte kan använda lägenheten. Vad gäller din fråga om flyttstädning så regleras inte detta i hyreslagen, utan det är en fråga som du och din hyresvärd får komma överens om.

Lagfartsavgift vid gåva

2011-02-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur beräknas lagfartsavgift vid överlåtelse av fastighet till min son genom gåva (förskott på arv)
Rebecca Dahlquist |Hej! Tack för din fråga. Lagfartsavgiften delas upp i två delar; stämpelskatt och en expeditionsavgift. Vid lagfartsregistrering för gåvor utgår ingen stämpelskatt, enligt 4 §, Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Detta är såvida inte gåvan sker mot villkor att din son övertar ansvaret för din skuld som är förenad med panträtt eller annan ersättning för borgenären, och denna ersättning motsvarar minst 85 % av fastighetens värde (se 5 § samma lag). Om detta är inte fallet, är det enda han behöver betala alltså en expeditionsavgift som enligt Lantmäteriets hemsida för närvarande är på 825 kr. Vänligen, Rebecca Dahlquist

Samäganderätt och försäljning av andel

2010-08-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är delägare i en gård, (äger 25%) jag vill sälga min del, men de övriga delägarna vill inte köpa. Hur kan jag gå till väga? Vad har jag för möjligheter?
Disa Rodhe |Hej och tack för din fråga! Eftersom ni äger gården gemensamt blir samäganderättslagen (SamägL) tillämplig (förutsatt att ni inte avtalat om att annat skall gälla då samäganderättslagen är dispositiv). Om ni inte avtalat om att annat skall gälla så gäller följande: Samtliga delägare skall samtycka till förfoganden av det samägda godset i sin helhet, se 2 § SamägL. Detta betyder motsatsvis att en delägare har rätt att sälja sin andel. Samäganderättslagen ger inte en enskild delägare rätt att bli utköpt av annan delägare. Vad gäller försäljningen vill jag råda er att i första hand avtala om utköp. Ett annat alternativ är att du säljer din andel till någon annan än övriga delägare. Det finns i 6 § SamägL en rätt för var och en av delägarna att hos tingsrätten ansöka om försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Denna rätt har du som delägare trots att de andra delägarna motsätter sig en sådan försäljning. Övriga delägare kan begära anstånd om synnerliga skäl föreligger. Exempel på synnerliga skäl är att fastigheten inte kan säljas till ett rimligt pris på grund av en lågkonjuktur. Förutsatt att det inte föreligger några hinder fattar tingsrätten ett beslut om försäljning och förordnar en gode man att ta hand om försäljningen. Samäganderättslagen hittar du här: http://lagen.nu/1904:48_s.1 Med vänliga hälsningar

Kostnadsfördelning samägd fastighet

2011-04-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Tack för svar av 05-04-2011 på min fråga! Mitt syskon som har bott största delen av tiden på fastigheten har under den tiden haft utgifter för t.ex reparationer, tillbyggnad, trädgårdsskötsel. inköp av redskap, trädgårdsmöbler el., telefon m.m., allt noggrannt bokfört. Om och när mitt syskon blir ensam ägare är frågan: skall dessa utgifter dras av från den ev. köpesumma som jag erhåller och i så fall hur mycket: hälften, en tredjedel eller vad? Själv har jag bara bott på stället 5 dagar de sista två åren.
Oscar Sundholm |Hej igen! Vi börjar med tillbyggnaden och reparationer som dina syskon har utfört på fastigheten. Enligt 2 § (lag om samäganderätt) så ska i princip alla åtgärder som sker på fastigheten beslutas i enighet mellan ägarna. Om så inte har skett får alltså den part som vidtagit åtgärderna stå för den kostnaden. Men det finns en undantagsregel som säger att man i vissa fall får kräva ersättning av de övriga ägarna, trots att de inte har lämnat sitt samtycke till dem. Undantagsregeln gäller nödvändiga och brådskande åtgärder, så kan fallet vara om man t.ex. fått en vattenskada och snabbt måste åtgärda den. Regelmässiga reparationer som inte är brådskande, t.ex. målning av huset osv. kräver således samtycke från alla ägare. Tillbyggnaden omfattas absolut inte av undantagsregeln och beträffande reparationerna är det omöjligt för mig att säga, men förmodligen omfattas de inte. Om någon åtgärd skulle omfattas av undantagsregeln, ska vardera ägare betala sådan stor del av kostnaden som dennes lott i fastigheten är 15 §. Slutsatsen blir alltså att dina syskon (enligt lagen) får stå för dessa kostnader om du inte har godkänt dem. Beträffande redskapen så får den som köpt dem behålla dem, likaså med trädgårdsmöblerna. När det gäller driftskostnader som el, vatten, telefon och dylikt är det lämpligast att den som använt huset (och därmed förbrukat resurserna) även får betala dem. Ovan har jag redovisat vem som ska stå för vilka kostnader. Om ni sedan väljer att dra av den summa som du ska stå för på köpeskillingen eller att du betalar den separat spelar ingen roll. Välj det som är lämpligast i praktiken för alla inblandade. Kom ihåg att ni kan komma överens om andra lösningar än vad jag redovisat ovan, om man följer lagen strikt kan resultatet ibland uppfattas som orättvist, men det är upp till dig att bedöma. Du finner lagen om samäganderätt här https://lagen.nu/1904:48_s.1 Hoppas att du fått svar på dina funderingar och all lycka till! Vänligen,

Inneboendes uppsägning av hyresavtal (tillsvidareavtal)

2011-04-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fråga: Hej, Blir hyreskontrakt för inneboende ogiltigt ifall man bara flytta och ändrar sin adess på skatteverket? Eller behöver man skriva på något? Det finns ingen uppsägningstid i kontraktet förstås, och avtalet är tillsvidare! Hur funkar detta? Hälsningar
Angelica Hage |Hej Det är 12 kap. Jordabalken (JB) om hyra som reglerar hyresförhållanden (se https://lagen.nu/1970:994). Avtal som gäller på obestämd tid, dvs tillsvidareavtal, utan någon i förväg bestämd slutdag skall sägas upp för att upphöra att gälla, enligt 12 kap 3 § JB. Det räcker därmed inte med att ändra adress via skatteverket för att avtalet ska upphöra, utan hyresavtalet måste sägas upp. (Är hyresavtalet skriftligt så bör även uppsägningen ske skriftligt för att underlätta bevisningen för att så skett.) Om avtalet inte reglerar uppsägningstiden, så är det alltså reglerna i 12 kap. JB som bör tillämpas. (Även om något har reglerats i hyresavtalet är 12 kap. JB tvingande till hyresgästens förmån enl. 12:1§ 5 stycket JB vilket betyder att hyresgästen alltid kan åberopa reglerna i hyreslagen om denne anser dem vara förmånligare än avtalet.) Tillsvidareavtal om hyra, utan någon i förväg bestämd slutdag, kan enligt 12 kap 4 § JB sägas upp att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen ifall inget annat har avtalats. Med vänliga hälsningar

Hemförsäkring - ej tvång men att rekommendera

2010-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det lag på att man måste ha hemförsäkring oavsett typ av boende?
Sofie Bjärtun |Hej, Det finns ingen skyldighet enligt lag att ha hemförsäkring, detta oavsett vilken boendeform du väljer. En hemförsäkring är emellertid oavsett boendeform att rekommendera, inte minst för att den regelmässigt innehåller mer än det skydd för hemmet som man naturligt nog förknippar med försäkringen. Som exempel kan nämnas rättsskydd (som krävs för att staten ska stå för dina ombudskostnader m.m. om du skulle hamna i en rättstvist), ansvarsförsäkring (som kan få stor betydelse om du skulle skada någon eller någon annans egendom) och reseskydd (som gäller de 45 första dagarna utomlands). I valet av typ av hemförsäkring får boendeformen betydelse. Omfattningen vad gäller ditt ansvar för boendet varierar med formen. Naturligt nog varierar därmed även innehållet i och kostnaden för de olika typerna av hemförsäkring. Om du har en hyresrätt ansvarar du endast för din lösa egendom. Din hemförsäkring behöver inte täcka övriga områden, dessa har istället din hyresvärd anledning att införskaffa försäkring för. Som bostadsrättsinnehavare ansvarar du förutom för lös egendom även för fast inredning (badrum, köksskåp, parkettgolv etc.). Försäkringsbolagen erbjuder därför ofta olika sorters tilläggsförsäkringar för bostadsrätter. Bostadsrättsföreningar har visserligen ofta fastighetsförsäkringar som täcker hela fastigheten men villkoren för dessa innehåller många gånger mycket höga självrisker. En hemförsäkring för en villa täcker även skador på själva huset och tomten. Försäkringsbolagen erbjuder olika varianter på dessa typer av hemförsäkringar och ofta finns möjlighet att kombinera olika sorters försäkringar med din hemförsäkring. Även om försäkringsbolagen följer varandra i stor utsträckning så är en ordentlig jämförelse mellan försäkringsvillkoren och försäkringskostnader att rekommendera. Med vänlig hälsning,

Tystnadsplikt för hyresvärdar?

2010-05-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har en hyresvärd i privata bostäder tystnadsplikt gentemot sina hyresgäster? Är det okej för en hyresvärd att sprida känslig information om en hyresgäst till övriga hyresgäster? Vad kan hyresgästen göra åt saken?
Emelie Gärde |Hej! Tystnadsplikt regleras i Offentlighets- och sekretesslagen, se https://lagen.nu/2009:400. Hyresvärdar omfattas inte av lagen och har ingen lagreglerad tystnadsplikt. Däremot kan man civilrättsligt avtala om något liknande. Självklart är det inte okej att sprida känslig information om en hyresgäst till övriga hyresgäster, men det finns ingenting man kan göra åt saken om man inte har något slags avtal med personen. Det finns dock möjlighet att väcka talan om förtal. Det är emellertid väldigt svårt att få någon fälld för förtal, då man gör en avvägning mellan skyddet mot kränkande yttranden och medborgarnas yttrandefrihet. Man måste verkligen bevisa att uttalandet är ämnat att skada en persons anseende hos andra. Det är hur uttalandet subjektivt sett kan uppfattas när det förmedlas som är det avgörande om brott föreligger, det vill säga att uppgiften är ägnad att utsätta den utpekad för andras missaktning. Det krävs dock inte för ansvar någon bevisning om att beskyllningen faktiskt har medfört andras missaktning. Bestämmelser om förtal finns i 5 kap. brottsbalken, se https://lagen.nu/1962:700. Där står att läsa att med förtal avses att någon utpekar en annan såsom brottslig eller klandervärd i sitt levnadssätt eller lämnar uppgifter som är ägnade att utsätta denne för andras missaktning. Den som lämnat uppgiften ska inte dömas till ansvar om han var skyldig att uttala sig eller det annars med hänsyn till omständigheterna var försvarligt att lämna uppgifter i saken. En ytterligare förutsättning är emellertid att han visar att uppgiften var sann eller att han hade skälig grund för den. Med vänliga hälsningar