Kan man "tvångsköpa" den andra ägarens andel av ett hus?

2015-07-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill köpa ut min sambo men hon vägrar, vi äger båda huset men det är jag som har betalat varje månad och för banken är det helt okej att jag tar över huset. Men hon vill sälja, måste jag köpa huset igen eller finns det något annat sett att gå till väga? Hon vägrar låta mig köpa ut henne och vill sälja, medans jag vill bo kvar..
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det blir naturligtvis en svår situation när två tillsammans äger ett hus och inte är överens om ifall det skall säljas eller inte. I frågan talar du om din sambo, men att döma av frågan antar jag att det rör sig om din före detta sambo. Om det nu ändå inte skulle vara så, kan det vara bra att veta att 23 § Sambolagen (https://lagen.nu/2003:376#R5) ställer krav på att båda sambor samtycker om den gemensamma bostaden skall säljas, så länge den gemensamma bostaden räknas som samboegendom enligt 3 § samma lag. Kravet är att bostaden inskaffades för att användas tillsammans, och eftersom ni äger huset tillsammans är det väl sannolikt att det är på det sättet. Detta skulle alltså innebära att ingen av er utan samtycke från den andra kunde sälja sin andel i huset.Om ni å andra sidan inte längre är sambor, finns det i varje fall ingen direkt möjlighet för din sambo att tvinga dig att sälja din del av huset. Hon kan alltså inte själv sälja huset i dess helhet. Däremot har hon - och, i och för sig, du själv - eftersom huset är samägt, möjlighet att enligt 6 § Samägandelagen (https://lagen.nu/1904:48_s.1) ansöka hos domstol om försäljning på offentlig auktion. I så fall gäller försäljningen både hennes och din andel i huset; ett slags tvångsförsäljning. I så fall vore det dock i och för sig möjligt för dig att köpa huset (vilket i princip bara skulle innebära att du köpte din sambos andel), men naturligtvis finns det inga garantier för vad priset skulle bli. Tyvärr finns det heller inget direkt sätt för dig att få överta din sambos andel om hon vägrar sälja den till dig, men ett utköp er emellan skulle väl vara det smidigaste och billigaste sättet att hantera situationen.Hälsningar,

Rätt att beskära grannes träd

2015-07-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag undrar vad jag har för rättigheter att vidta då vår granne har ett stort Körsbärsträd som hänger över tomtgräns och hänger över våra växter och träd.Deras träd har varje år stora problem med bladlöss och det stoppar all vår växtlighet på vår sida som står under detta träd och även de får dessa bladlöss.
Tatjana Johansson |Hej!Tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga. När det gäller rättsförhållanden rörande fast egendom aktualiseras Jordabalken, vilken du hittar här. Du har enligt Jordabalken rätt att ta bort en rot eller gren (dock inte en stam) som tränger in från en grannfastighet på din fastighet om detta medför en olägenhet för dig. Eftersom trädet är angripet av bladlöss och det orsakar en försämrad växtlighet på din fastighet anses kravet på att det ska medföra en olägenhet för dig vara uppfyllt. Lagen säger emellertid att om åtgärden att ta bort en rot eller en gren kan väntas medföra betydande skada för din granne, måste du först ge honom eller henne möjlighet att själv vidta den planerade åtgärden innan du gör det (se https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1). Du bör alltså först bereda din granne tillfälle att själv beskära körsbärsträdet så att det inte längre medför en olägenhet för dig. Din granne ska då få skälig tid på sig att göra detta, vilket tidigare har ansetts vara cirka sex månader. Om din granne inte vidtar åtgärden inom sex månader är det alltså fritt fram för dig att ta bort grenar eller rötter som tränger in på din tomt. Det är dock viktigt att du är försiktig när du gör detta så att du inte skadar trädet mer än nödvändigt eftersom ett sådant förfarande kan medföra skadeståndsskyldighet för dig. Ett tips är därför att anlita någon som professionellt arbetar med att beskära träd. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Är det något mer du undrar eller funderar över är du välkommen att ställa ytterligare frågor till Lawline.Med vänliga hälsningar,

Överhängande grenar

2015-06-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Om en granne inte vill ta ned överhängande grenar på min tomt, kan vi då på grannens bekostnad (skicka faktura) be någon göra detta? Trädet är så stort att detta bara kan utföras av en arborist.Tack för hjälpen!
Julia Tigerström |Hej och tack för din fråga, Av 3 kap. 2§ jordabalken framgår att om rot eller gren tränger in från grannens mark och detta medför olägenhet för fastighetens ägare, får fastighetsägaren tar bort roten eller grenen. Den som äger marken på vilket trädet finns ska dock först ges tillfälle att själv åtgärda problemet. Du får alltså ta bort de grenar som hänger in på din tomt, men du får stå för kostnaden själv.

Om fällning av träd på samägd fastighet m.m.

2015-06-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag samäger en fastighet med mina två syskon. Tomten är inte styckad utan vi äger 1/3 var av fastigheten. Min ena syster bor i mina föräldrars hus som finns på en angränsande tomt. Den fastigheten ägs av min mor. Nu har denna syster bestämt sig för att förändra. Hon ska sälja alla möbler som min mor äger och som är ett arv efter vår far. Min mamma vill naturligtvis inte detta men hon är gammal och sjuk och orkar inte säga ifrån. Samma syster har också låtit såga ner alla träd på den tomt som vi samäger. Hon ska sälja veden och ta pengarna själv. Detta har skett utan mitt godkännande. Mitt andra syskon har dock varit positiv till förödelsen och gett sitt muntliga godkännande. Min fråga är nu, vilka rättigheter har jag? Vad kan jag göra för att stoppa hennes framfart? I framtiden kommer jag att lämna in en klyvningsansökan för att få slut på samägandet men det är definitivt inte aktuellt nu av hänsyn till min mor.Vänliga hälsningar
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Jag behandlar här först frågan om er samägda fastighet och därefter frågan om er mammas möbler.Huvudregeln är att alla delägares samtycke krävs för att en åtgärd i förvaltningen av fastigheten ska kunna komma till stånd. Det innebär att om två av tre delägare vill hugga ner träden på fastigheten men den tredje inte godkänner detta så kan inte åtgärden vidtas. Undantaget till denna regel är om fastighetens bevarande är i akut behov av åtgärden och samtligas samtycke inte kan inhämtas på grund av sjukdom, frånvaro eller annan orsak. I ett sådant fall kan åtgärd vidtas av de delägare som har möjlighet att utöva förvaltningen, vilket framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 2 §. Situationer där fastighetens bevarande kräver brådskande och nödvändiga åtgärder brukar oftast vara sådana som föreskrivs i lag eller påbjuds av myndighet och för att skydda egendomen mot hastig värdeminskning.Eftersom dina två systrar har gått emot dig genom att låta hugga ner träden på er samägda fastighet utan ditt samtycke så kan du i egenskap av delägare väcka talan i domstol mot dem för att pröva saken (jämför domen i NJA 1990 s. 184). En strategi för att lösa oenighet i hur fastigheten ska förvaltas i fråga om framtida åtgärder är att du, i egenskap av delägare, hos rätten ansöker om att fastigheten istället ska förvaltas av god man på bestämd tid (Lag om samäganderätt 3 §). Den gode mannens uppdrag omfattar reparation, bevarande och handlingar som syftar till att förbättra det ekonomiska utnyttjandet av fastigheten, men utöver detta kan han inte förfoga över egendomen om inte samtliga delägare samtycker till detta. Ett undantag är dock att god man har möjlighet att hyra ut den egendom som han förvaltar, men inte för längre tid än vad hans uppdrag omfattar (Lag om samäganderätt 4 § första stycket).I fråga om er mammas möbler så kan inte din syster sälja dessa utan er mammas godkännande i egenskap av ägare. Eftersom din syster bor hos er mamma så utgår jag ifrån att hon, liksom mamman, har en nyckel till hennes hus. Eftersom hon har en nyckel till mammans hus så kan hon anses vara i sambesittning tillsammans med er mamma av husets möbler. Eftersom din syster är i besittning av er mammas möbler, men tänker sälja dem utan er mammas samtycke, så kan straffansvar för olovligt förfogande aktualiseras om hon vidtar denna åtgärd. Detta framgår av Brottsbalk (1962:700) 10:4. I första hand kan du därför påtala risken för straffansvar för din syster för att övertyga henne om att inte sälja möblerna utan er mammas samtycke.I andra hand kan det vara en god idé att ansöka om anordnande av godmanskap. Eftersom din mamma är gammal och sjuklig med svårighet att säga ifrån, samt att den av dina systrar som bor hos henne avser att sälja hennes möbler utan hennes samtycke, så finns det en god chans att rätten anser att det är behövligt att besluta om godmanskap för er mamma för att bevaka hennes rätt. Ett sådant beslut förutsätter dock din mammas samtycke, såvida hennes tillstånd inte hindrar henne från att uttrycka sin mening i frågan. Detta framgår av Föräldrabalk (1949:381) 11:4 första stycket. En god man kan ha ett förordnande som omfattar antingen hantering av alla din mammas rättshandlingar och förvaltning av alla hennes egendomar, eller några specifika aspekter, exempelvis förvaltning av enbart vissa avgränsade egendomar. En sådan fungerar som ett biträde och kan varken handla för er mammas räkning utanför sitt förordnande eller utan hennes samtycke, även om han i det senare fallet avser att agera inom förordnandet, vilket ger din mamma kontroll över sina angelägenheter i förhållande till den gode mannen (Föräldrabalk 11:5 första stycket). Eftersom du är din mammas bröstarvinge så räknas du till kretsen av närmaste släktingar och har därför rätt att ansöka om anordnande av godmanskap för din mamma hos rätten (Föräldrabalk 11:15 första stycket). Med vänlig hälsning

Förlora äganderätt till hus

2015-07-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Denna fråga kan förefalla någorlunda oseriös, eftersom den har fiktiva grunder. Jag arbetar på en berättelse där några lagliga aspekter är viktiga för handlingen. Jag undrar om det finns några omständigheter när en husägare kan förlora äganderätten till sitt hus och tvingas flytta, till exempel på grund av förfall, brist på underhåll, eller liknande. Som svar tar jag gärna emot så många exempel som möjligt, men det räcker med att svara ytligt eller hänvisa mig till platser där jag kan läsa på mer. Tack så mycket.
Emilia Larson |Hej,Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Jag har inte hittat något sätt som gör det möjligt att förlora äganderätten till sitt hus förutom ekonomiska orsaker. Om det är något som fortfarande är oklart är du välkommen att återkomma.

Kvarglömd klätterutrustning i såld fastighet

2015-07-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!För 1,5 år sedan sålde min mans mormor sitt hus. Kvarglömd i källaren låg min klätterutrustning för ca 3000kr. Har jag någon rätt att kräva tillbaka min utrustning av den nye husägaren?Han har hittills vägrat och hävdar att allt i huset är hans. Men han köpte det ju inte av mig.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Eftersom en klätterutrustning knappast kan anses som ett föremål som är ägnat till stadigvarande bruk för huset eller del av denna så anses den inte som byggnadstillbehör, vilket framgår av Jordabalk (1970:994) 2:2 första stycket. Eftersom du dessutom inte var fastighetens ägare och du tillförde fastigheten klätterutrustningen så kan den aldrig anses som tillbehör till fastigheten. Detta framgår av Jordabalk 2:4 första stycket. Med andra ord, eftersom klätterutrustningen inte utgjorde byggnadstillbehör så har inte fastighetens nye ägare genom köpet av fastigheten någon rätt till klätterutrustningen.Om din mans mormor i säljavtalet dock kom överens med köparen om att han specifikt skulle få klätterutrustningen så föreligger ett obehörigt förfogande genom att hon olovligen säljer den egendom som du har anförtrott henne för förvaring i hennes källare. Som utgångspunkt så tillfaller klätterutrustningen dig med hänseende till att du har den äldsta rätten. Eftersom din mans mormor dock hade din klätterutrustning i sin besittning och fastighetens nye ägare har fått utrustningen i sin besittning så utsläcker hans äganderätt din äganderätt, under förutsättning att han var i god tro vid både överlåtelsen och besittningstagandet om att din mans mormor ägde eller var behörig att förfoga över utrustningen på det sätt som skett. Detta framgår av Lag (1986:796) om godtrosförvärv av lösöre 2 § första stycket. I ett sådant fall måste det göras en helhetsbedömning av köparens goda tro utifrån utrustningens beskaffenhet, omständigheterna vid köpet och övriga omständigheter (Lag om godtrosförvärv av lösöre 2 § andra stycket). Jag är inte bekant med hur branschen för klätterutrustning ser ut, men om sådan utrustning ofta är föremål för avbetalningsköp och återtagandeförbehåll i de fall köparen inte klarar av betalningen, så är det en omständighet som talar för att din mans mormors motpart borde ha iakttagit särskild försiktighet och därmed haft viss undersökningsplikt. Om utrustningen dessutom var ny så borde detta också ha väckt köparens misstanke, med hänseende till att en person i hög ålder som din mans mormor vanligtvis är för skröplig för bergsklättring. Om köparen med andra ord inte kan anses ha vidtagit sin undersökningsplikt så kan han inte anses ha varit i god tro, varvid han inte har gjort ett godtrosförvärv.Eftersom fastighetens nye ägare vägrar lämna tillbaka utrustningen till dig så måste du förmodligen begära handräckning för att få tillbaka den. Eftersom fastighetsägaren olovligen kvarhåller din egendom så kan du göra en ansökan om särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten, vilket framgår av Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning 4 § första stycket, punkt 1. Ansökan görs med blankett KFM 9042 som finns att tillgå på Kronofogdemyndighetens hemsida. Till denna ska du också bifoga bevis, exempelvis kvitto eller avtal, som visar att du äger utrustningen. En avgift à 300 kronor uttas för ansökan om särskild handräckning, men du kan i ansökan begära att få ersättning för denna avgift av svaranden. Med vänlig hälsning

Avlägsna grenar på grannens träd som hänger över tomtgränsen

2015-06-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag kapade grannens gran häck med hans medgivande för många år sedan. När jag för ett år sedan frågade om jag skulle hjälpa honom igen fick jag ej lov. När jag frågade varför det inte gick bra nu fick jag svaret att vi inte är vänner längre. Påtalade att grenarna som går långt in på min tomt måste bort. Han vägrade så jag kapade dessa (för ett år sedan). Nu i dagarna har han anmält mig till polisen för skadegörelse.Tacksam för råd hur jag skall agera vid polis förhöret som jag kallats till.
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Reglerna kring grenar och rötter som tränger över tomtgränser finns i 3 kap. 2 § jordabalken och stadgar att om gren eller rot tränger över tomtgränsen och orsakar olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Ägaren till den tomt som de överträngande träden står på ska dock först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas ge betydande skada för denne. Det är ingen tillfällighet att lagen talar om rot och gren. En stam som hänger över en tomtgräns får man inte röra. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det skulle nämligen vara att likställa med att ta bort trädet helt.Man bör ge ägaren i alla fall tre-sex månader på sig att vidta dessa åtgärder. Görs inte detta är det fritt för grannen att själv kapa överträngande grenar och rötter. Detta bör dock göras med stor försiktighet. Skulle träden dö som resultat av grannens ingrepp kan han bli ersättningsskyldig. Att på eget initiativ vidta åtgärder kan innebära en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse, som dels kan innebära skadestånd och dels även böter eller fängelse.Således borde du vid polisförhöret hänvisa till att du har bett ägaren/din granne att ta bort de överhängande grenarna, men att han inte gjorde det. Hur länge du väntade med att avlägsna grenarna blir troligtvis avgörande här. Om du gett grannen tid är det till din fördel, motsatsvis till din nackdel om du gjort det omgående. Jag tycker även du bör hänvisa till att du tidigare haft tillåtelse att avlägsna grenar, vilket tyder på att grannen tidigare hållit med om olägenheten för dig angående grenarna. Hoppas svaret var till någon hjälp!Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994.Vänligen,

Hur går man tillväga när kommunens träd medför olägenheter på en privat fastighet

2015-06-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi bor centralt i en mindre stad, i villa på egen tomt. Strax utanför tomten, på kommunal mark, finns ett gigantiskt träd som orsakar problem för oss. Trädets krona sträcker sig över vår tomt. På våren och försommaren släpper trädet enorma mängder skräp och små grenar som gör vår skyddade uteplats obrukbar eftersom skräp faller oavbrutet som ett snöfall över uteplatsen. Vi sanerar hela tiden. Vid några tillfällen har också grenar blåst ner från trädet och träffat våra bilar som är parkerade på vår tomt. Vårt tak som är ett falsat plåttak med ganska flack vinkel är konstant täckt av skräp från trädet och blir även beväxt av alger mm pga fuktigheten som binds i skräpet. På hösten faller ännu större mängder löv som samlas på tomten. Det hjälper inte att ta ner den del av kronan som växt över vår tomt. Problemet skulle ändå kvarstå eftersom vinden nästan alltid kommer från syd till väst i våra trakter och då förs skräp, grenar och löv till oss.Vad kan vi göra med lagens stöd i detta läget?Kan vi kräva att kommunen tar ned trädet eller kan vi kräva ersättning för städning, sanering, rengöring av tak etc?
Rosa Nicole Abas |Hej, Tack för att Du vänder Dig till Lawline med Din fråga, Jordabalkens 3 kap. 2 § (se https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1) reglerar det fall då en rot eller gren medför en olägenhet för en fastighetsägare med anledning av att den tränger in på fastigheten från ett annat område intill denna. Bestämmelsen ger fastighetsägaren som besväras av roten/grenen rätten att ta bort denna. Innan en sådan åtgärd vidtages ska dock områdets ägare beredas tillfälle att själv utföra åtgärden. Värt att notera i sammanhanget är att kommunen, som i egenskap av markägare och därmed ansvariga för det ifrågavarande trädet, är att jämställas med ägare i paragrafens mening. Även plan- och bygglagen (2010:900) (se https://lagen.nu/2010:900#K8P15S1) har i 8 kap. 15 § ålagt en tomtägare ett ansvar att se till så att en tomt sköts så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer.Det Du som besvärad fastighetsägare i första hand ska göra är att ta kontakt med kommunen och ansöka om lov att fälla träd. I ansökan beskriver Du vilket träd som avses och varför.Kommunen, som generellt sett är väldigt restriktiva med trädfällningar, gör en bedömning i varje enskilt fall. Kommunen har att beakta omständigheter såsom trädets betydelse för området, huruvida trädet är skyddsvärt och andra omständigheter såsom de olägenheter som kan komma att uppstå med anledning av trädfällningen.Vänligen,