Bestämmande av pris och övertagande av samägd fastighet

2016-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är två syskon som samäger ett fritidshus. Hur bestämmer vi pris och vem som ska få köpa huset, om båda vill ta över det, och inte dela fastigheten?
Johan Kristoffersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen lagregel som bestämmer hur ni ska värdera fastighetens värde, utan det är något som ni får komma överens om själva. Förslagsvis kan ni ta dit en mäklare som gör en värdering av fastigheten.Det finns heller ingen lagregel som bestämmer vem av er som ska få ta över fastigheten, utan det måste ni komma överens om själva. Däremot så är samäganderättslagen tillämplig på ert samägande av fastigheten. För det fall ni inte kan komma överens om vem som ska ta över fastigheten kan en av delägarna enligt 6 § Samäganderättslagen ansöka om tvångsinlösen av fastigheten hos tingsrätt mot en annan delägares vilja. Vänligen,

Ge bort andel i fastighet

2016-03-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger 1/4 del i ett fritidshus med totalt tre delägare. Jag tänkte nu ge bort min andel till min far. Skriver man ett gåvobrev? Måste de två andra delägarna Godkänna det?
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Gåvobrev behöver man när man vill ge bort något som är värdefullt, t.ex. som i ditt fall en del av en fastighet. Med gåvobrevet kan du reglera själva överlåtelsen och skriva villkor som skapar en trygghet för både dig och din far. Vd överlåtelse av fastigheter krävs det att ett gåvobrev upprättas för att gåvan ska bli juridiskt giltig. Detta på grund av att det finns särskild formkrav vid fastighetsköp enligt 4 kapitlet i Jordabalken. I andra fall, då det inte handlar om en gåva i form av fastighet, brukar det räcka med att gåvan överlåts genom en besittningsövergång från gåvogivaren till gåvotagaren. Lawline tillhandahåller en tjänst där du kan få hjälp med att formulera gåvobrevet och vad det ska innehålla - det hittar du genom att klicka här. Eftersom du äger fastigheten tillsammans med två andra ska man tillämpa samäganderättslagen gällande frågan om de andra delägarna måste samtycka till din gåva. Av den lagen framgår det att om någon av delägarna vill förfoga över fastigheten i dess helhet så krävs samtliga delägares samtycke. Detta innebär alltså att det inte är möjligt för dig att ge bort hela fastigheten.Det framgår dock inte av lagen att det krävs samtliga delägares samtycke när en delägare endast vill förfoga över sin andel i fastigheten. Det är därför möjligt för dig att ge bort din andel till din far utan att de andra två delägarna godkänner gåvan. Om du är intresserad av en mer detaljerad paragrafhänvisning så följer detta av 2 § Samäganderättslagen. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma till oss. Mvh,

Fråga om fastighetsrättsliga begrepp

2016-03-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Inom det fastighetsrätten förekommer orden hävning och bättre rätt.Vad betyder ordet hävning?Vad betyder ordet bättre rätt?När tillämpas/används hävning?När tillämpas/används bättre rätt?Vad är skillnaden på hävning och bättre rätt?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din juridiska frågeställning!Begreppsfiguren hävning så som den förekommer i exempelvis Jordabalk (JB) 4 kap 11-13 §§ innebär att köpet går åter. Här finns vissa tillägg som utgör en strävan mot att rätthandlande part ska ersättas i sådan mån att denne når ekonomisk status motsvarande status vid tidpunkten inför köpet. När man fastighetsrättsligt talar om bättre rätt är det exempelvis istället vid s.k. tvesala-, hävd- och godtrosförvärvssituationer (JB kap. 16-18) man avser där det kan förekomma fler än en ägare som – till synes – är den rättmätige ägaren. Tvesala kan inträffa om en fastighet sålts till fler än en köpare, hävd om ett föregående förvärv företagits genom exempelvis svek eller hot och slutligen godtrosförvärvet som för en godtroende förvärvare kan komma att utsläcka oegentligheter som annars fråntagit denne äganderätten. Jag hoppas att jag i tillräcklig mån lyckats kristallisera dessa begrepp för dig. Med vänlig hälsning,

Deposition förbrukad vid misskötsamhet?

2016-02-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har ett par som hyr min bostadsrätt i andra hand. De har misskött sig genom att störa grannarna, ljugit för mej och hotat mej och en av grannarna, samt upprätt olämpligt.De har nu blivit vräkta, och kräver tillbaka depositionen. Måste jag betala tillbaka depositionen eller är det skäl nog att inte göra det? Tyvärr står det inget i kontraktet att vid misskötsel utgår återbetalning av depositionen.
Martin Persson |Vid depositionsavtal är det lydelsen som avgör sådana frågor. Finns det inget i avtalet som stipulerar att exempelvis misskötsel medför att depositionen anses förbrukad är det mycket svårt att rättfärdiga ett sådant innehållande.Vänligen,

Fråga om möjlighet att utfå styrelsearvode i en samfällighetsförening

2016-03-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilken möjlighet finns det för en styrelse i en samfällighet att ta ut styrelsearvode?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Förfarandena i och med en samfällighetsförening regleras i lag om förvaltning av samfälligheter. Vad gäller styrelsens arvode, såvitt sådan finns, i en samfällighetsförening regleras inte det ingående genom lagtext. Detta förmodat för att samfällighetsföreningar vida kan skilja sig i art och omfattning. Därför har möjligheterna till styrelsens arvode lämnats att helt och hållet beslutas inom föreningarna själva genom sina stadgar. Följer stadgarna den typiska mallen för samfällighetsföreningar bör dem föreskriva att beslut om tilldelning av arvode samt dess storlek skall fattas årligen av den ordinarie föreningsstämman. Härigenom kan föreningen besluta att antingen dela ut en fast klumpsumma som det sedan är upp till styrelsen att fördela sinsemellan, eller om ett dedikerat belopp till varje styrelseledamot. Vanligtvis tar då ordföranden och ibland även kassören en större del än ledamöterna, eftersom dessas arbetsbörda vanligtvis är tyngre. Stämman kan även besluta om tid för utbetalning av styrelsearvodet, såvitt detta inte redan finns föreskrivet i föreningens stadgar. När det kommer till arvodets storlek finns det sällan några konkreta tumregler att förhålla sig till. Detta därför att, likt ovan anfört, samfällighetsföreningar kan komma att skilja sig vida i art och omfattning och så även dess nödgade arbetsinsats för förvaltning. Rimligtvis bör arvodet återspegla normalgraden av den nedlagda arbetsbördan i och med uppdraget med hänsyn till arbetets art och eventuella krav på specifik kompetens. Med vänlig hälsning,

Sälja sin del av en samägd fastighet

2016-03-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejJag är delägare (25%) till en lantbruksfastighet utan byggnader. Kan jag sälja min del (25%) till en villig köpare även om de två andra delägarna inte är villiga att sälja sina andelar. Att åberopa samäganderätten och begära försäljning av hela fastigheten är inte aktuellt i nuläget. Allt detta beror på att jag börjar bli till åren och inte orkar med skötseln. Tackar på förhand för svar.
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.Enligt 2 § samäganderättslagen krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över en samägd fastighet i dess helhet. Försäljning av fastigheten ses som ett förfogande. Motsatsvis kan man utläsa av lagen att varje delägare fritt kan förfoga över sin del av fastigheten. Detta innebär att du kan sälja dina 25% av fastigheten även om de andra delägarna vill ha kvar sina andelar.En annan sak att tänka på är att samäganderättslagen är dispositiv, vilket betyder att om det finns ett avtal mellan delägarna som säger något annat än lagen, så är det avtalet som har företräde.Vänliga hälsningar,

Anstånd med tvångsförsäljning av samägd egendom

2016-03-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Finns det något juridiskt instrument att förhala eller i vart fall fördröja en tvångsförsäljning enligt 6§ samäganderättslagen ?Det finns i sammanhanget omständigheter som behöver mer tid innan försäljning.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Ett medel för att skjuta upp tvångsförsäljning av samägd egendom är att åberopa synnerliga skäl i bestridandet av ansökan till tingsrätten. Detta framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 6 §. Frågan är härmed vad som avses med synnerliga skäl, det vill säga vilka anledningar som med framgång kan åberopas för att tillfälligt hindra en tvångsförsäljning.Tidigare doktrin på området pekade på att sämre konjunkturlägen eller andra förhållanden som gör försäljning förlustbringande kunde åberopas som synnerliga skäl för anstånd. Detta har dock kritiserats, eftersom de flesta exekutiva försäljningar är förlustbringande i någon mån. Däremot har sociala och personliga faktorer alltsedan 1970-talet fått större tyngd som synnerliga skäl (jämför domen i NJA 1974 s. 490). En sådan faktor kan vara psykisk hälsa, exempelvis om tvångsförsäljning av fastighet innebär att ett inneboende barn måste flytta och därmed byta skola, varav flytten medför en mental påfrestning som kan intygas av läkare. Även behov av att utreda om en samägd fastighet har utgjort makars gemensamma bostad enligt Äktenskapsbalk (1987:230) 7:4 anses utgöra synnerligt skäl (jämför domarna i NJA 1979 s. 562 och NJA 1991 s. 234).Med andra ord så kan faktorer som hälsa och familjerättsliga intressen under vissa omständigheter med framgång åberopas som synnerliga skäl för att temporärt hindra tvångsförsäljning av samägd egendom. Alternativt kan du åberopa att samäganderätt inte föreligger, varav tvångsförsäljning inte kan förordnas. En sådan invändning kan med fördel prövas i samband med ansökan om tvångsförsäljning (jämför domen i NJA 1984 s. 256). Med vänlig hälsning

Förvaring av barnvagn i trapphus

2016-02-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi har en medlem i vår förening som hävdar att familjen har rätt att förvara sin barvagn i trapphuset utanför sin dörr. Det ät ganska trångt just i den delen av trapphuset. Finns det i några lagar eller förordningar som reglerar den här frågan?Gunilla Lundholm
Moa Bodin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Barnvagnsägaren har inte någon absolut rättighet att få förvara sin barnvagn i trapphuset. Enligt lag så ska nödvändiga åtgärder för brandsäkerhet vidtas, varav att hålla trappuppgången fri för utrymning vid brand är en av dem. Genom den lagen så kan förbud mot barnvagnar i trapphus göras. Kammarrätten har även i en dom fastslagit att just barnvagnar är ett löst föremål som kan förbjudas att ha i trappuppgångar, för brandsäkerhetens skull.Du kan även läsa mer om det på en tidigare Lawline fråga HÄR, och en artikel HÄR för att få mer information.Har du fler frågor om det här ämnet, får du gärna kommentera här nedanför så ska jag besvara dem. Jag hoppas att mitt svar gav dig hjälp!Vänligen,