Trädfällning

2013-02-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min pappa som börjar bli gammal äger träd-bevuxen ravinmark som angränsar till en bostadstomt. Bostadsägaren har fått tillåtelse att hålla undan och röja som han vill för att hans utsikt ska vara till belåtenhet. Tomtägaren kräver nu att vi ska ta ner ett antal träd nära tomtgränsen vars grenar sträcker sig mot hans tomt. Jag vill ha så lite med marken att göra som möjligt och undrar nu vilka träd jag enligt lag måste fälla. Jag vill göra det som åligger pappa som markägare men låta resten vara upp till grannen; att han själv tar ner det som stör honom. Finns det någon paragraf vi kan ha som rättesnöre när vi diskuterar?
Lisa Sennerby |Hej och tack för din fråga! Först och främst vill jag uppmärksamma dig att det inte bara är att fälla träd hur som helst även om trädet står på den egna tomten. För trädfällning gäller: Om du äger tomten som trädet står på ska du kontakta stadsbyggnadskontoret i kommunen för att kontrollera om det finns restriktioner i detaljplanen. Normalt krävs inte marklov för att fälla träd på den egna tomten. Men kommunen får i detaljplan och områdesbestämmelser besluta att marklov krävs för att skydda natur- och kulturhistoriskt värdefulla miljöer. I detaljplanen kan vissa träd som inte får lov att fällas vara markerade eller också finns generella bestämmelser. För tomter som omfattas av strandskyddet gäller ofta särskilda regler. Om man fäller ett träd utan lov är kommunens bygglovenhet skyldig att ingripa. Detta kan innebära att fastighetsägaren kan bli skyldig att betala en avgift. Föreläggande om återplantering av träd kan utgöra en del av påföljden. Om man fäller träd på någon annans mark kan brottsrubriceringen bli grov skadegörelse och straffet upp till fyra års fängelse. Grenar eller rötter som sträcker sig in på grannens tomt har denne rätt att ta bort. Paragraferna som kan vara centrala för er när ni diskuterar är 1-2 §§ i Jordabalkens 3e kapitel som handlar om rättsförhållanden mellan grannar, se https://lagen.nu/1970:994. I JB 3:2 § anges att om en rot eller gren tränger in på en grannes fastighet, får denne ta bort den. Dock skall ägaren först ges tillfälle att göra detta, om åtgärden kan medföra skada av betydelse för honom. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Förverkande av lokalhyra pga. betalningsdröjsmål

2012-12-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har arrenderat ut min restaurang till min bror och han kan inte koppla ifrån vad som är affär och vad som är privat. Så han blandar hans privata i affären och inte vill betala hans arrende och hyra till mig. Har jag rätt att säga upp honom som arrenderande av restaurangen då och inte har brytit någon slags kontrakt? enligt vad vi har kommit överrens om är att han har rätt att hyra i 1 år i taget upp till max 2 år och han skall stå för arrende arvode plus hyran som skall föras till mig varje 25:e i månaden men det har han inte gjort. Då är min fråga 1. hur länge skall jag stå ut med det innan det är inte en brytning av överrenskommelsen? 2. när kan jag i sådana fall ta tillbaka lokalen om han inte kan hålla tiden på att betala hyran?
Lukas Kanter | Hej, Regler om lokalhyra finns i 12 kap jordabalken (jordabalken hittar Du här: https://lagen.nu/1970:994#K8P4). Här finns bland annat regler om i vilka situationer hyresrätten får sägas upp i förtid, dvs. tidpunkten för när hyresrätten blir ”förverkad” (12 kap 42-44 §§). När det gäller betalningsdröjsmål vid hyra av lokal är huvudregeln att hyresrätten får sägas upp med omedelbar verkan när hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än 2 dagar efter förfallodagen (12 kap 42 § p 2). Notera dock att hyresgästen har rätt att ”återvinna” hyresrätten enligt 12 kap 44 § st 1 p 2, genom att betala hyran senast 2 veckor efter att hyresgästen underrättats om möjligheten till sådant återvinnande. Betalas hyran inom denna återvinningsperiod så får hyresgästen inte skiljas från lokalen. Det kan vara värt att påpeka att hyresvärden har rätt till skadestånd när hyresrätten sägs upp pga. hyresgästens kontraktsbrott, detta enligt 12 kap 42 § st 6. Skadeståndet ska uppgå till s.k. ”positivt kontraktsintresse”, alltså de pengar som skulle ha influtit om hyresgästen uppfyllt sin del av kontraktet. Hyresvärden ska dock göra vad hen kan för att begränsa sin skada genom att försöka hitta en ny hyresgäst för resten av kontraktstiden. Om Du behöver hjälp att avhysa hyresgästen kan Du vända Dig till kronofogdemyndigheten och ansöka om s.k. ”vanlig handräckning”. Mer information om detta förfarande och hur Du ansöker finner Du här: http://www.kronofogden.se/Vanlighandrackning.html. Hoppas att denna information har varit till hjälp! Vänliga hälsningar,

Kvarlämnad egendom

2012-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min ex-sambo jag jag separerade sista juni 2012. Han har lämnat en stor mängd saker (möbler, säng, cykel, verktyg osv.) kvar. Jag har försökt meddela flera gånger via dels sms (skriftligt, obesvarat) och ringt (svarar inte) att han har saker han måste hämta. Vad jag ska ta mig tilll med hans saker? Har jag rätt att slänga allt på tippen? Vill inte fungera som en ofrivillig förvaringsplats.
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. Jag utgår från att det handlar om ett hus som ägs och disponeras av dig alternativt en lägenheten som ägs eller hyrs (som står på dig) och disponeras av dig, varför detta är att betrakta som kvarlämnad egendom enligt Jordabalkens (JB) Hyreslag. Hyreslagen finns i jordabalkens 12 kap. Av 27 § andra stycket stadgas att om hyresgästen har lämnat lägenheten och det finns kvar egendom som kan antas tillhöra honom och han inte inom tre månader från anmaning eller sex månader från lämnandet har hämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen. Se https://lagen.nu/1970:994#K12P27S1 Om din sambo lämnade/flyttade ut ur lägenheten (och kvarlämnade sakerna där) när ni separerade i slutet av juni 2012 så har det nu i slutet av oktober gått fyra månader sedan kvarlämnandet inleddes. Om det är mer än tre månader sedan som du första gången uppmanade din före detta sambo att hämta sakerna, ska de anses ha tillfallit dig utan lösen. Vilket innebär att du fritt kan disponera över dem. Men troligen behöver din sambo då även ha fått del av din uppmaning (faktiskt ha fått sms:en). Om du vill vara säker på att du inte gör fel kan du vänta ytterligare två månader (så att det gått mer än sex månader sedan din före detta sambo flyttade ut), då sakerna med säkerhet tillfaller dig om inte din före detta sambo har hämtat dem innan dess. Vänligen

Ny bostad efter skilsmässa: få loss pengar ut den samägda fastigheten?

2012-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi, jag och min man, står inför en skilsmässa, vi är överens. Vi har inte direkt bråttom att flytta ut ut gemensamma villan. Om jag skulle hitta en bostadsrätts-lgh, hur får jag loss pengar till den? Kan banken ha något slags anstånd tills vi sålt villan?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Jag tolkar din fråga som att du undrar hur du får tillgång till hälften av de pengar som eventuellt kan bli över efter att ni sålt villan. Regler om samägande finner du i Samäganderättslagen (https://lagen.nu/1904:48_s.1) Samtliga delägares samtycke krävs "för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning". Bådas godkännande krävs alltså som huvudregel för att huset ska kunna säljas (2 §). Du säger att du och din make är överens och så länge han inte vägrar sälja huset finns ingen anledning att kräva att det säljs på exekutiv auktion (6 §). Många banker kräver att den första bostaden ska vara såld innan de lånar ut pengar till en ny. Också beroende på var du bor någonstans, vad du har för inkomst och hur högt belånad er villa kan det se ut på olika sätt. Jag rekommenderar dig att du kontaktar din bank och ber dem råda dig hur du ska gå till väga. Vänligen,

Får man sälja sitt hus till vem man vill?

2013-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill sälja mitt hus får jag då skriva att jag bara vill sälja till muslimer eller är detta olagligt?
Karin Olofsson | Hej och tack för din fråga. Det är du som säljare som bestämmer vem du i slutändan vill sälja ditt hus till. Att du bara vill sälja till muslimer är inget som är olagligt.   Med vänlig hälsning 

Bindande avtal?

2012-10-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ska hyra ut mitt hus. Hyresgästen har tackat ja muntligt samt via ett flertal mail(alla mail har sparats) bekräftat att den vill ha huset och att kontrakt ska skrivas. Två dagar innan kontrakt skrivning mailar hyresgästen att den ska köpa egen villa i stället. Jag tycker vi har ett avtal redan, gör denne kontraktsbrott? Vad kan jag göra?
Josefin Ajemark |Hej Erika, tack för att du har vänt dig till Lawline. För hyresavtal finns inget formkrav och ett muntligt avtal är lika juridiskt bindande som ett skriftligt, se Jordabalken kap 12 2§. Däremot bör observeras att enligt jordabalken 12 kap. 2 §, skall ett hyresavtal upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Frågor om när ett hyresavtal skall anses ha ingåtts regleras dock inte särskilt utan bestäms av de regler som gäller för avtal i allmänhet.(Ett avtal ingås mellan två parter enligt anbud-accept-modellen. En person ger ett anbud, i ditt fall om att du vill hyra ut din bostad för en viss tid. Motparten kan då antingen acceptera eller avböja. Tackar man ja till anbudet har man accepterat detta. När både anbud och accept har ägt rum föreligger ett bindande avtal.) Är ett avtal slutet mellan avtalsparterna så gäller därmed vad parterna kommit överens om, det som är avtalat. Förpliktelser enligt avtalet gäller således. Anledningen till att det nästan alltid skrivs hyreskontrakt i skriftlig form är så klart ur bevissynpunkt, då ett muntligt bindande kontrakt är väldigt svårt att bevisa om en tvist skulle uppstå. Utifrån de omständigheter som du uppger tycks ett bindande avtal ha kommit till stånd genom er muntliga överrenskommelse. Ett avtal kan även komma till stånd enbart genom e-postkorrespondens och avgörande blir således om den tilltänkta hyraren uttryckligen accepterat ett avtalsanbud genom en sk. accept. Det är viktigt att vara medveten om att det är den som påstår att avtal har ingåtts som har bevisbördan härför. Din avtalspart blir i och med avtalet juridiskt förpliktigad att betala hyra under den uppsägningstid som ni har kommit överens om, se Jordabalken 12 kap 3,4 §§. Du som hyresvärd har således rätt att kräva månadshyror av denne enligt 4 §. Om den tilltänke hyresgästen inte betalar kan du välja att rikta skadeståndsanspråk mot denne. Mitt råd till dig är dock att i första hand rikta dig till hyresgästen personligen och försöka läsa situationer som har uppstått er sinsemellan. Länk Jordabalken kap 12 (Hyreslagen): https://lagen.nu/1970:994#K12 Hoppas att mitt svar hjälpte dig, annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänlig hälsning

Bygglov för friggebod

2012-10-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Enlligt detaljplan ligger byggnaden på område som betecknas Hp.(pensionat sommarhem) Byggnaden har bygglov som fritidshus.(mindre avvikelse) Är det tillåtet att bygga ftiggebod utan bygglov inom fastigheten på prickad mark?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Huvudprincipen i plan och bygglagen (PBL) är att bebyggelse inte får ske utan att myndigheterna har prövat om den är lämplig från allmän synpunkt. En byggnad, som i detta fall sommarhemmet, får komma till stånd genom bygglov enligt PBL 9:2. En friggebod är en fristående komplementbyggnad om högst 15 kvm byggnadsarea med högst 3 m till taknocken. För uppförandet av en friggebod i anslutning till en- eller tvåbostadshus krävs det inte bygglov enligt PBL 9:4 1st. 3p, med begränsning att sådana inte får uppföras närmare än 4.5 m från grannes tomtgräns utan dess medgivande. Trots att tillstånd som utgångspunkt inte krävs för uppförandet av en friggebod ska dessa ändå uppfylla PBL:s allmänna krav på byggnader, dessa återfinns i PBL 2 kap "Allmänna och enskilda intressen" och reglerar exempelvis att byggnaden inte får medföra olägenhet för omgivningen. Viktigt att komma ihåg är att kommuner har en rättighet att kräva bygglov för vissa friggebodar om dessa skulle anses stå för en stor avvikelse från en detaljplan, vilket innebär att det krävs en bedömning i det enskilda fallet med hänsyn till omständigheterna i övrigt för att avgöra frågan om det krävs bygglov.

Är det tillåtet att ha flera inneboende?

2012-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min kompis ska få hyra sin en lägenhet i andra hand av sin pappa, får jag och två till personer vara inneboende i hennes lägenhet? Hur ska vi annars lösa det så att vi alla fyra kan bo i lägenheten utan att hon behöver ta över förstahandskontraktet?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Frågor om hyresförhållanden regleras i jordabalkens 12 kapitel, också kallat "hyreslagen". Av 41 § framgår motsatsvis att det är tillåtet att ha inneboende i en bostad, så länge det inte är till men för hyresvärden. Om lägenheten som ni ska bo i t.ex. är onormalt liten i förhållande till att det ska bo fyra personer i den så skulle det kunna innebära men för hyresvärden att lägenheten slits mer än normalt. I annat fall kan ni bo i lägenheten alla fyra. Det är den som står på kontraktet som gentemot hyresvärden ansvarar för lägenheten och alla som vistas där. Hälsningar,