Hur går man tillväga när kommunens träd medför olägenheter på en privat fastighet

2015-06-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi bor centralt i en mindre stad, i villa på egen tomt. Strax utanför tomten, på kommunal mark, finns ett gigantiskt träd som orsakar problem för oss. Trädets krona sträcker sig över vår tomt. På våren och försommaren släpper trädet enorma mängder skräp och små grenar som gör vår skyddade uteplats obrukbar eftersom skräp faller oavbrutet som ett snöfall över uteplatsen. Vi sanerar hela tiden. Vid några tillfällen har också grenar blåst ner från trädet och träffat våra bilar som är parkerade på vår tomt. Vårt tak som är ett falsat plåttak med ganska flack vinkel är konstant täckt av skräp från trädet och blir även beväxt av alger mm pga fuktigheten som binds i skräpet. På hösten faller ännu större mängder löv som samlas på tomten. Det hjälper inte att ta ner den del av kronan som växt över vår tomt. Problemet skulle ändå kvarstå eftersom vinden nästan alltid kommer från syd till väst i våra trakter och då förs skräp, grenar och löv till oss.Vad kan vi göra med lagens stöd i detta läget?Kan vi kräva att kommunen tar ned trädet eller kan vi kräva ersättning för städning, sanering, rengöring av tak etc?
Rosa Nicole Abas |Hej, Tack för att Du vänder Dig till Lawline med Din fråga, Jordabalkens 3 kap. 2 § (se https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1) reglerar det fall då en rot eller gren medför en olägenhet för en fastighetsägare med anledning av att den tränger in på fastigheten från ett annat område intill denna. Bestämmelsen ger fastighetsägaren som besväras av roten/grenen rätten att ta bort denna. Innan en sådan åtgärd vidtages ska dock områdets ägare beredas tillfälle att själv utföra åtgärden. Värt att notera i sammanhanget är att kommunen, som i egenskap av markägare och därmed ansvariga för det ifrågavarande trädet, är att jämställas med ägare i paragrafens mening. Även plan- och bygglagen (2010:900) (se https://lagen.nu/2010:900#K8P15S1) har i 8 kap. 15 § ålagt en tomtägare ett ansvar att se till så att en tomt sköts så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer.Det Du som besvärad fastighetsägare i första hand ska göra är att ta kontakt med kommunen och ansöka om lov att fälla träd. I ansökan beskriver Du vilket träd som avses och varför.Kommunen, som generellt sett är väldigt restriktiva med trädfällningar, gör en bedömning i varje enskilt fall. Kommunen har att beakta omständigheter såsom trädets betydelse för området, huruvida trädet är skyddsvärt och andra omständigheter såsom de olägenheter som kan komma att uppstå med anledning av trädfällningen.Vänligen,

Sakrättsligt skydd för nyttjanderätt till fastighet överlåten genom gåva

2015-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vill skänka en fritidsfastighet, men vara säker på att jag får nyttja den tills jag dör, personligen, hur ska gåvobrevet vara skrivet för att detta ska säkerställas ? Jag vill inte att min nyttjande rätt ska påverkas även om gåvomottagaren går i konkurs. Hur gör man det ? Antar att min nyttjande rätt på något sätt måste registreras. Andra förslag på hur detta kan lösas mottages också tacksamt
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder våra tjänster!Fråga för hur du kan säkra sakrättsligt skydd för nyttjanderätt till fastigheten om du ger bort fritidsfastigheten i gåva, samt vilka alternativa lösningar som föreligger.I det följande kommer ett konkret svar varefter hänvisningar och utförligare beskrivningar följer längre ned. SummeringDet är möjligt för dig att ge bort fastigheten i gåva och samtidigt behålla nyttjanderätten till fastigheten under en period om 50 år, eller 25 år om fastigheten är belägen i ett område med detaljplan. Detta uppnås genom dels ett gåvobrev, och dels ett nyttjanderättsavtal. Tyvärr rymmer inte den här tjänsten upprättandet av sådana avtal, däremot kan ni beställa ett sådant uppdrag av oss om ni önskar. I sådant fall finner ni mina kontaktuppgifter längst ned i det här svaret. Vid en sådan situation, där ni ger bort fastigheten men behåller nyttjanderätten, kan ni uppnå s.k. sakrättsligt skydd, vilket innebär att er nyttjanderätt är säkrad även vid en konkurs. Däremot kan ni inte hindra gåvomottagaren från att sälja fastigheten, även om er nyttjanderätt består.Där kan föreligga olika skäl för att man som gåvogivare vill välja ett sådant här förfarande. Däremot så rekommenderar vi att ni istället löser ägarövergången genom testamente, dvs. att ni behåller fastigheten i er ägo under er livstid, varefter den sedan skiftas genom arv efter er bortgång. Det kan däremot föreligga skäl för varför ni istället vill ge bort fastigheten under er livstid, det framgår dock inte i er frågeställning. Gåva av fastighet förenad med nyttjanderättFörst bör det påpekas att i det följande så kommer fritidsfastigheten omnämnas som "fastigheten". Genom gåva eller testamente, är det möjligt att skänka en fastighet och förena överlåtelsen med villkor som fortsatt nyttjanderätt för givaren. Dels upprättar man ett gåvobrev och villkorar gåvan med att givaren har en fortsatt nyttjanderätt till fastigheten, därefter måste man upprätta ett nyttjanderättsavtal för att dels klargöra nyttjanderätten och dels för att stipulera villkoren kring nyttjanderätten. Vem som ska stå för olika kostnader och om, och i så fall hur, nyttjanderätten kan upphöra. Tyvärr rymmer inte den här tjänsten att vi upprättar sådant gåvobrev eller nyttjanderättsavtal, då detta i så fall sker i ett uppdrag för sig.Däremot kan man inte hindra mottagaren ifrån att sälja fastigheten (eller att gå i konkurs för den delen) men man kan säkra sin nyttjanderätt, oavsett ägare, genom att förvärva sakrättsligt skydd. Sakrättsliga skyddet - med hänvisningar till Jordabalken (1970:994) om inget annat anges. Det sakrättsliga skyddet är nödvändigt vid nyttjanderättsupplåtelser och innebär att nyttjanderätten består även om fastigheten säljs vidare eller om fastighetsägaren går i konkurs. Skyddet är närmare reglerat i 7 kap. 11-14§§. Genom att teckna ett nyttjanderättsavtal för fastigheten och låta skriva in detta i Fastighetsregistret (vilket sker genom ett inskrivningsärende hos Lantmäteriet) uppnår man sakrättsligt skydd och som nyttjanderättshavare är man därmed skyddad från fastighetsägarens konkurs. Rätten till inskrivning framgår av 7 kap. 10§.Vidare bör påpekas att denna typ av nyttjanderättsavtal, och därmed det sakrättsliga skyddet, har en begränsning i tiden, vilket regleras genom 7 kap. 5§. Utgångspunkten är 50 år men om fastigheten är belägen i ett område med detaljplan är tiden begränsad till 25 år. ---Vi hoppas att rådgivningen hjälper er, och om någonting varit oklart är ni varmt välkommen att återkomma till mig för ett klargörande. Om ni är intresserade av en lösning där ni reglerar ägarövergången genom testamente, föreslår vi att ni bokar ett möte med en jurist som är särskilt kunnig på detta område, vilket ni kan göra här, Boka tid.För de fall ni fortfarande är intresserade av att genomföra ägarövergången genom gåva och nyttjanderättsavtal, så är ni välkomna att kontakta mig på; fredrik.norberg@lawline.seMed vänliga hälsningarFredrik Norberg

Vad är skäligt pris på en fastighet?

2015-05-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och mina bröder fick ett hus av våra föräldrar. Ett gåvobrev upprättades där det står att huset ska hembjudas till försäljning till syskonen innan det säljs på marknaden. Detta till ett skäligt belopp. Hur sätts ett skäligt belopp? Oberoende värderingar av ett par mäklare? Högstbjudande budgivning eller något annat?
Fredrik Mattsson |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!När det gäller tolkning av villkor i gåvobrev finns i principen inga lagregler. Istället är det avgörande vad domstolar och rättsvetare har uttalat. Bland dessa råder i principen enighet om att tolkningen ska göras utifrån i första hand gåvogivarens avsikt. Det kan t.ex. vara möjligt att fastställa denna avsikt utifrån uttalanden som denne har gett i samband med att gåvobrevet upprättades.Om det inte är möjligt att fastställa gåvogivarens avsikt får istället en tolkning göras utifrån vad som ”normalt sett får anses som den mest närliggande tolkningen”. När det gäller begreppet skäligt belopp synes enligt min uppfattning vara mest närliggande att tolka detta som att det som avses är det värdet som en oberoende mäklare kommer fram till. Detta synes även ligga i linje med vad som framgår av 35 § konsumentköplagen.Hoppas du fick svar på dina frågor.Vänligen,

Hembudsklausul vid gåva av fastighet

2015-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fastighet erhållen som gåva med hembudsklausul till marknadsvärde. Kan försäljning genom offentlig auktion framtvingas eller genomförs auktionen enbart mellan delägarna?
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej!Tack för att du vänder dig till LAWLINE med din fråga!Om jag har förstått situationen korrekt så har fastigheten genom gåva överlåtits till ett antal delägare, varav en av dem är du själv. Att gåvan dras med en hembudsklausul till marknadsvärde innebär att övriga delägare har förtur vid en eventuell försäljning av andelar, och detta till fastighetens marknadsvärde. Detta kan utläsas i 4 kap. 29 § i Jordabalken, där det görs gällande att 3 § i samma lag är tillämplig på gåvor. 3 § stadgar att villkor får uppställas i samband med utfästelse av gåvobrev. Lagen finner du: https://lagen.nu/1970:994Om du vill sälja din andel måste du alltså i första hand erbjuda den till de övriga delägarna som får ta ställning till om de är villiga att köpa ut dig till marknadsvärde. Hembudsklausulen kan inte kringgås i detta fall, utan om övriga delägare är intresserade, då är du obligerad att värna om deras förtur. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Oenighet i förvaltning av samägd sommarstuga

2015-06-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Samägandelagen:Vi är flera delägare i en sommarstuga och har svårt att komma överens. I samband med en upprustningsdiskussion vill 6/8 göra en förändring/nybyggnation på tomten, övriga 2/8 vill ha oförändrat utseende, men reparation för att förhindra fortsatt förfall.1) vad gäller?2) vad göra om de 6/8 sätter igång att bygga om efter eget huvud genom att hävda majoritetsbeslut?Vänliga hälsningar
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Huvudregeln är att alla delägares samtycke krävs för att en åtgärd i förvaltningen av fastigheten ska kunna komma till stånd. Det innebär att om sex av åtta delägare vill göra en nybyggnation och de två övriga inte vill det så kan inte nybyggnationen göras. De sex delägarna har heller inget lagstöd för att åberopa faktumet att de är i majoritet för att kunna åsidosätta de övriga delägarna. På samma sätt kan inte de två delägarna genomföra reparationen om de inte har samtycke från de sex övriga. Undantaget till denna regel är om fastighetens bevarande är i akut behov av åtgärd och samtligas samtycke inte kan inhämtas på grund av sjukdom, frånvaro eller annan orsak. I ett sådant fall kan åtgärd vidtas av de delägare som har möjlighet att utöva förvaltningen, vilket framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 2 §. Situationer där fastighetens bevarande kräver brådskande och nödvändiga åtgärder brukar oftast vara sådana som föreskrivs i lag eller påbjuds av myndighet och för att skydda egendomen mot hastig värdeminskning.Om de sex delägarna går emot de två övriga och påbörjar nybyggnationen utan deras samtycke så kan minoritetsdelägarna väcka talan i domstol mot majoriteten för att pröva saken (jämför domen i NJA 1990 s. 184). En annan, förmodligen mer praktisk, strategi för att lösa oenigheten i hur fastigheten ska förvaltas är att en av delägarna hos rätten ansöker om att fastigheten istället ska förvaltas av god man på bestämd tid (Lag om samäganderätt 3 §). Den gode mannens uppdrag omfattar reparation, bevarande och handlingar som syftar till att förbättra det ekonomiska utnyttjandet av egendomen, men utöver detta kan han inte förfoga över fastigheten om inte samtliga delägare samtycker till detta. Ett undantag är dock att god man har möjlighet att hyra ut den egendom som han förvaltar, men inte för längre tid än vad hans uppdrag omfattar (Lag om samäganderätt 4 § första stycket). Med vänlig hälsning

Får jag såga av grenar på grannens träd om de hänger in på min tomt?

2015-05-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne har ett stort träd som står knappt en halv meter från tomtgräns , vars ca 3 st grenar hänger över till min tomt , med stor olägenhet , det fäller både fjun, stjälkar o röda bär på min stengång som fastnar i skorna, samt naturligtvis sitter fåglarna där o bajsar ner min brevlåda varje dag, har sågat ner en gren för ca 3 års sedan , hade då bett honom själv göra det i 4 år, det blev ett herrans liv ,men efteråt kom han o sa jag hade rätt.Har nu bett honom igen att såga av dessa ca 3 grenar , men blev utskälld, då han påtalade att han inte behövde göra detta , det är naturens gång , sa han. Kan jag själv såga av dessa 3 grenar utan att meddela honom vidare? Mvh
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Sådana här frågor regleras i Jordabalken och i 3 kap. 1 § står att fastighetsägare är skyldig att ta "skälig hänsyn" till sin omgivning, och i 2 § står att om rot eller gren tränger in in på en fastighet och det medför olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Om att ta bort dem kan antas medföra betydande skada för den som äger trädet/häcken/etc ska dock denne först ges tillfälle att själv ta bort roten eller grenarna. Observera här att man talar om rot och gren i lagen, stammar får man inte röra även om de trängt in/växt in på din tomt.Du ska alltså först bereda grannen tillfälle att själv ta ner det som hänger/växer in tomten. Det verkar du ha gjort men grannen har inte velat göra detta. Han ska få skälig tid på sig, men det verkar han ha fått utefter din fråga. I sådana fall så kan du ta bort de delar som hänger över på din tomt, men du måste iaktta försiktighet så du inte skadar trädet mer än nödvändigt. Det är inte så att minsta skada på träden innebär ett skadeståndsansvar, men man får inte vara vårdslös eller medvetet skada träden vid beskärningen/avsågningen av grenarna.Om det är ett stort och/eller gammalt träd finns även risken att rotsystemet inte är så stabilt och om då de tre grenar som hänger in på din tomt är halva trädet finns risken att trädet då faller pga obalansen. För att vara på den säkra sidan kan du, om du är tveksam inför hur stor risk det är för skada, rådfråga någon som arbetar professionellt med trädbeskärning om det är säkert att såga av de aktuella grenarna.Lycka till!Vänligen,

Samägd jordbruksfastighet/ lika röstetal

2015-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är 4 stycken delägare av en jordbruksfastighet och jag är ställföreträdare. När vi röstar om vad som ska ske inom fastigheten så kan det bli 2-2. Som ställföreträdare, har jag då utslagsröst?
Måns Gottfries |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Det är precis som du säger, du har utslagsröst. Den aktuella lagen är lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Lagen syftar just till att möjliggöra en effektivare fastighetsförvaltning i de fall en jordbruksfastighet ägs av fler än två gemensamt, och i detta fall ägs den ju av fyra. Av lagens 5 §, läs paragrafen här, följer att när det gäller beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. En delägares röstetal räknas efter dennes andel. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren, precis som du föreslog. Jag hoppas att svaret var till din hjälp. Vänliga hälsningar,

Framtvingad försäljning av fastighet mot en delägares vilja

2015-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag är gift och vi ska skiljas. VI äger ett hus tillsammans och nu är vi oense om säljande av huset. Han vill köpa ut mig för det marknadsvärde som mäklare rekommenderar att ta som utgångspris vid en försäljning. Jag vill inte detta för jag behöver alla pengarna jag kan få för att köpa mig en egen bostad och jag tror att vi kan få mer för huset än det som mäklaren har sagt som utgångspris. Vad kan jag göra,han hotar med att gå till rätten? Han har skrivit ett förslag där jag kan få ut resterande eventuell vinst om 5 år, men som jag sa jag är inte intresserad av att få pengarna om 5 år.
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni äger huset tillsammans aktualiseras samäganderättslagen. Enligt denna lag krävs som huvudregel både ditt och din makes samtycke för att genomföra en försäljning, se 2 §. Om ni inte har avtalat om annat och om din make inte kan visa synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att få huset sålt på offentlig auktion, se 6 §. Synnerliga skäl är ett högt ställt krav och således ofta svårt att uppfylla, vilket talar för att din ansökan kan godtas.Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren och tar hand om affären i övrigt. Om någon av er yrkar det kan rätten bestämma ett lägsta pris på huset, se 8-9 §§.Lycka till!Vänligen,