Rent-to-own i svensk rätt

2016-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det möjligt att göra en rent-to-own i Sverige?Rent-to-own är ett mellanting mellan att hyra ut sin bostad och att sälja den.I korthet går det ut på att hyresgästen tillsammans med hyreskontraktet skriver på en köpoption där de får rätt att köpa bostaden till ett fast pris upp till 2 år in i framtiden. I utbyte lämnar de en större icke-återbetalningsbar handpenning när de skriver på optionen och vanligtvis gör de också månatliga inbetalningar som kommer dras av på slutpriset när de bestämmer sig för att köpa.1. Går detta att göra i Sverige?2. Går det att göra som privatperson eller behöver man ett företag?3. Är det någon skillnad om man försöker sälja en bostadsrätt eller ett hus?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I mitt svar har jag valt att behandla den centrala problematiken för att det upplägg du beskriver skulle kunna förverkligas, nämligen om det över huvud taget kan förverkligas genom ett bindande avtal. Mitt svar inriktar sig på de rent civilrättsliga reglerna och bortser därför från t.ex. skatterättsliga konsekvenser, då de senare reglerna i princip inte inverkar på frågan om ditt upplägg ens är möjligt att genomföra.Jag kan också tipsa att det finns ett äldre svar på Lawline som i stora drag behandlar samma frågor: Hyrköp av fast egendom och optionsvillkorOptionsrätt till fast egendom och bostadsrättDet går inte att sluta bindande avtal om optionsrätt till fast egendom, med vissa undantag. Således fungerar upplägget i princip inte för fast egendom. Ett mer utvecklat svar på samma fråga finns här: Är förköpsrätt till fastighet giltig?När det gäller annan egendom än fast egendom är dock huvudregeln att optionsavtal är bindande. För specifikt bostadsrätter följer av rättsfallet NJA 1992 s. 66 att avtal om optionsrätt till bostadsrätt är bindande. För att vara bindande måste dock ett sådant avtal vara skriftligt.Villkorat köp av fast egendomDet finns dock ett annat sätt att få en liknande effekt som ditt upplägg för fast egendom. Ett fastighetsköpeavtals fullbordan eller bestånd kan nämligen villkoras, se 4 kap. 4 § jordabalken (1970:994) (JB). Sådana villkor får dock inte sträcka sig längre än två år från dagen då köpehandlingen upprättades. Om gränsen överskrids är hela köpet ogiltigt.Ett undantag gäller dock för villkor som innebär att köpets fullbordan eller bestånd beror av om köpeskillingen betalas eller inte, se 4 kap. 4 § andra stycket JB. För sådana villkor finns ingen gräns på två år.Det går alltså att få en liknande effekt genom att låta fastighetsköparen periodvis betala av köpeskillingen. Skillnaden är dock att fastighetsköparen äger fastigheten från början, vilket kan vara problematiskt för ditt upplägg.För mer läsning, se t.ex. rättsfallet NJA 1977 s. 509.Övriga villkor i uppläggetVad gäller bostadsrätter kan jag inte i och för sig se några egentliga problem med villkoren om handpenning och månatliga avbetalningar. Huvudregeln i Sverige är att avtalsfrihet gäller.Det kan dock vara bra att utforma avtalet så att det inte rör sig om en form av avbetalningsköp. Om en domstol skulle komma fram till att det egentligen rör sig om ett avbetalningsköp måste du ha ett giltigt äganderättsförbehåll i avtalet för att inte gå miste om bostadsrätten ifall hyrestagaren går i konkurs. Det finns ett äldre svar på Lawline som bl.a. behandlar äganderättsförbehåll, Köp med återtagandeförbehåll under pågående personlig konkurs.En omklassificering kan också få andra märkliga effekter för upplägget i sig, som du nog inser, varför det kan vara bra att kontakta en specialiserad jurist som kan utforma ett avtal som håller. Det kan du göra HÄR. Vill du dock själv läsa vidare om omklassificering av avtal kan jag rekommendera det dåvarande Justitierådet Torgny Håstads tillägg i NJA 2009 s. 79, som återfinns efter Högsta domstolens domslut.SammanfattningDet går som huvudregel inte att sluta avtal om optionsrätt till fastigheter. Ett skriftligt avtal om optionsrätt till bostadsrätt är dock bindande, men om det skulle klassificeras som ett avbetalningsköp kan det få omfattande rättsliga konsekvenser för hela upplägget. Det spelar ingen roll om du sluter avtalet som privatperson eller genom ett företag.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med optionsrätt till fast eller lös egendom, eller andra problem med leasingliknande upplägg, är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Besittningsrätt

2016-07-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad innebär det för mig att jag enligt min avlidne makes testamente har besittningsrätt i sommarhuset, som hans dotter (särkullbarn) ärvde som enskild egendom?
Johan Kristoffersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Besittningsrätt innebär att du har en rätt att bo i kvar i sommarhuset på i testamentet angiven tid, om ingen tid är angiven kan det vara på obestämd tid. För att avgöra vad som verkligen gäller bör ni kontakta en jurist.Med vänlig hälsning,

Överlåtelseförbud i gåva av fastighet

2016-07-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min morfar & mormor har givit min mor & moster en fritidsfastighet för många år sedan. Nu vill min mor ge sin del till mig eftersom hon inte orkar sköta om fastigheten. Min moster påstår att det i gåvobrevet står att de inte kan ge bort eller sälja sin del så länge de (mina morföräldrar) är i livet. Kan det vara så? Vad gäller kring detta? Med vänlig hälsning, Sara
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga,Överlåtelser av fastigheter regleras i jordabalkens fjärde kapitel. Enligt dess 29 § får gåvor göras beroende av förbehåll som gäller på obestämd tid. Överlåtelseförbud av liknande sort som i ert fall är inte ovanliga. Detta innebär att er mor inte får överlåta fastigheten utan gåvogivarnas samtycke, eller så länge de är i livet.Enligt 30 § gäller inte överlåtelseförbudet gentemot en potentiell köpare om förbehållet gäller i mer än två år. Detta innebär att gåvotagaren kan framgångsrikt överlåta fastigheten om inte talan om återgång av gåvan väcks innan överlåtelsen fullbordas. Om det skulle bil så att överlåtelsen lyckas måste dock er mor ersätta hennes föräldrar för gåvans värde, vilket inte gör det hela till ett attraktivt alternativ.Jag hoppas med detta att ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning

Gåva "i retur"

2016-07-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej och tack för att ni utför denna tjänst!Jag har läst igenom flera av svaren, som berör mitt dilemma(gåva av fastighet)Men ej fått riktigt klar för mig, vad jag kan göra.2010 fick min dotter vår sommarstuga i gåva av mig. Ett nyttjanderättsavtal för mig och min make upprättades.Nu vill vi att gåvan går tillbaka. Dottern är med på detta.Går det att hon låter gåvan av fastigheten gå tillbaka?
Sara Welin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag antar att ett skriftligt gåvobrev eller liknande handling upprättades när din dotter fick sommarstugan av dig, och att det därmed är hon som står på lagfarten osv. Det är med andra ord hon som är fastighetens nuvarande ägare. Eftersom det råder avtalsfrihet i Sverige kan ni avtala om att gåvan ska gå tillbaka. Om ni nu vill att ett ägarbyte ska ske behöver ett nytt skriftligt avtal upprättas i enlighet med reglerna i 4 kap. 1 § samt 4 kap. 29 § jordabalken. Detta eftersom sommarstugan räknas som fast egendom och därför har särskilda formkrav som måste vara uppfyllda för att avtalet ska gälla! Så det räcker alltså inte med att ni bestämmer att gåvan ska gå tillbaka, utan ni måste genomgå samma "procedur" som när ni gav bort sommarstugan, med skriftligt avtal och ny lagfartsansökan för er del. Hoppas att mitt svar gav er lite hjälp på traven! Lycka till!Med vänlig hälsning,

Fast och lös egendom i hyrd villa

2016-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej,räknas luftkonditioneringsanläggning som man fått installerat i hyrd villa, som vi bor i, som lös egendom eller fast egendom? var i lagen står det om denna typ av egendom? tack på förhand!
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lös egendom är allt som inte är att anse som fast egendom. Bestämmelserna om vad som är fast egendom stadgas i Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994). 1 kap. 1 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K1P1S1) stadgar att fast egendom är jord, indelad i fastigheter. Till fastigheter räknas även fastighetstillbehör vilka är föremål som har ett fysiskt- och ett ägarsamband med fastigheten, se 2 kap 2 och 4 §§ JB (https://lagen.nu/1970:994#K2P2S1) och (https://lagen.nu/1970:994#K2P4S1).Att föremålet ska ha ett fysiskt samband med fastigheten innebär att det ska ha anbragts inom fastigheten på ett ändamålsenligt vis. Dessutom ska föremålet vara anbringat för stadigvarande bruk, vilket innebär att det aktuella föremålet ska brukas permanent på fastigheten. I 2 kap. 2 § 2 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K2P2S2) finns en lista av föremål som kan vara byggnadstillbehör. Denna uppräkning är inte uttömmande, utan utgör bara exempel på vad som kan vara byggnadstillbehör. En luftkonditioneringsanläggning har ett fysiskt samband med en fastighet och är även att betrakta som ett föremål som typiskt sätt är att betrakta som något som brukas permanent.Vidare krävs det, som huvudregel, att föremålet ska ha tillförts fastigheten av fastighetsägaren för att det ska anses utgöra fastighetstillbehör, se 2 kap. 4 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K2P4S1). Ifall fastigheten är samägd av fler än en person kan det krävas att föremålet som ska tillföras fastigheten är ägt av alla delägarne till fastigheten, annars kan föremålet kanske inte bli ett fastighetstillbehör utan istället ses som en lös egendom. För de fall fastighetsägaren, som ni hyr fastigheten av, installerat luftkonditioneringsanläggningen på fastigheten är anläggningen att betrakta som fastighetstillbehör, alltså fast egendom. För de fall du som hyresgäst inställerat luftkonditioneringsanläggningen förblir föremålet lös egendom så länge det inte kommer i samma ägares hand. Att komma ”i samma ägares hand” innebär inte enbart ett rent fysiskt innehav, kravet är istället att det ska finnas ägargemenskap mellan föremålet och fastigheten. Fastighetägaren måste således köpa anläggningen av dig för att den ska bli fast egendom.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Minsta storlek på jordbruksfastighet

2016-07-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är minsta storlek på en jordbruksfastighet?
Adrian Nylén |Hej!Frågor om fastigheters storlek och liknande regleras i Fastighetsbildningslag (1970:988) (FBL). Enligt 3:1 FBL skall en fastighet utformas så storleken är lämpad till ändamålet. För jordbruksfastigheter gäller det även att storleken är sådan att fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte (enligt 3:5 FBL).Det finns alltså ingen "minsta storlek" att utgå ifrån. Lantmäteriet kommer istället vid ansökan bedöma om storleken på jordbruksfastigheten är lämplig och om den kommer ge någon slags ekonomisk vinst. Viss ledning till en konkret minsta storlek kan hittas i Jordbruksverkets strukturundersökning från 2013. I undersökningen var jordbruksföretag med mer än 2 hektar åkermark eller 5 hektar jordbruksmark tvungna att delta i undersökningen. Detta tyder på att Lantmäteriet anser 2 hektar vara en lämplig minsta storlek på en jordbruksfastighet.Hoppas detta gett svar på er fråga!

Rätt för en delägare att begära försäljning av samägd fastighet

2016-07-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!På en jord-skogs fastighet finns 3 ägare. 2 av dem äger 25% vardera och en äger 50%. Han som äger 50% vill sälja och dem andra 2 vill inte sälja. Kan det bli en försälning av fastigheten om alla inte är överens?
Frida Österlind |Hej och tack för din fråga!Om fastigheten är taxerad som en lantbruksenhet gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Enligt lagen kan varje delägare begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, det räcker alltså att en delägare vill sälja fastigheten. Begäran ska framställas till tingsrätten och tingsrätten beslutar om försäljning om inte de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd med försäljningen (13 §). Det finns inte mycket vägledning i rättspraxis om vilka skäl som utgör synnerliga skäl, men skälet att de andra delägarna inte vill sälja räcker inte för att det ska vara synnerliga skäl.Om fastigheten inte är taxerad som en lantbruksenhet gäller lagen om samäganderätt. I lagen finns en identisk bestämmelse som den jag beskrivit ovan, den återfinns i 6 §. Jag hoppas detta var svaret på din fråga!Vänligen,

Folkbokföring och hemvist

2016-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vad innebär "regelbundet tillbringa sin dygnsvila" enligt folkbokföringslagen? Om jag har två olika fastigheter att sova i, hur mycket ska jag sova i den ena för att kunna folkbokföra mig där? Jag tänker dagar per vecka.Hälsningar
Josefine Rembsgård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna i Folkbokföringslagen anger att en person ska folkbokföras på den fastigheten och i den kommun där personen är bosatt, se 6 §. Vart man är bosatt avgörs enl. 7-13 §§. Enligt lagens 7 § framgår att:”En person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila.”Vidare framgår i samma paragraf också att detta betyder att en person är bosatt på den plats där denne spenderar sin dygnsvila minst en gång i veckan under sin normala livsföring. Detta gäller också då det rör sig om samma omfattning, men med en annan förläggning i tiden. Om en person därför anses vara bosatt på fler än ett ställe så ska personen folkbokföras på den plats där den har sin egentliga hemvist, alltså där personen spenderar mest tid. När man avgör vart en person har sin hemvist så ska samtliga omständigheter ligga till grund för beslutet. Det kan därför vara avgörande vart personen har sin familj och även vart den arbetar. Det kan också vara relevant med vilken form av nyttjanderätt som personen har bostaden, ex. hyresrätt, andrahandskontrakt eller äganderätt. Också vart personen förvarar större delen av sina tillhörigheter kan spela roll. Det är alltså avgörande vad du har för koppling till de olika fastigheter som du sover i.Personens hemvist avgörs alltså efter vart man regelbundet spenderar mest tid och därmed antalet övernattningar per bostad samt ovan angivna omständigheter som kan hjälpa till att avgöra hemvist. Du kan läsa mer om folkbokföring på skatteverkets hemsida, här.Hoppas att mitt svar var till din hjälp.Vänliga hälsningar.