Stämpelskatt för aktiebolag

2017-09-13 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Lagfartskostnad är ju 1,5% som privatperson. Men vad är lagfartskostnaden som ett AB? Är den avdragsgill i aktiebolaget?Mvh Stefan
Douglas Nordström |Hej Stefan och tack för att du har vänt dig till Lawline!StämpelskattLagfartskostnaden är mycket riktigt 1,5 % för privatpersoner. Detta framkommer av 8 § 1 st. lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.Stämpelskatten för juridiska personer är 4,25 %, 8 § 2 st. lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Stämpelskatten beräknas på hela tusentals kronor och avrundas nedåt. Avdragsgill kostnad i aktiebolagetSom huvudregel är utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster avdragsgilla som kostnader i inkomstslaget näringsverksamhet, 16 kap. 1 § inkomstskattelagen. Då stämpelskatten är en utgift för att kunna förvärva fastigheten och inkomster som denna genererar är det därmed en avdragsgill kostnad i bolaget. Detta stämmer även överens med de riktlinjer som skatteverket har publicerat på sin hemsida. Beroende på vad det är för sorts typ av fastighet får utgiften tas upp vid olika tidpunkter. Om fastigheten är en näringsfastighet får utgiften normalt tas upp redan det år som kostnaden uppkommer, dvs. vid köptillfället. Om det inte handlar om en näringsfastighet, är utgiften en avdragsgill kostnad vid beräkning av kapitalsvinstberäkningen vid avyttring av fastigheten. Tack ännu en gång och hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Om vi ger bort vår villa till vår son, måste vi betala skatt om vi får bo gratis då?

2017-07-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi, ett pensionärspar, avser att överföra vår villa, som gåva, till vår ende son, enda barnet, vuxen. Tanken är att vi skall bo kvar i villan hyresfritt i vår livstid. Kommer vi att behöva betala skatt för det hyresfria boendet?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att ni väljer att rikta er till oss på Lawline med er fundering. Sammanfattat svar:Nej, ni behöver inte betala skatt för boendet antagligen.Och ingen behöver heller betala skatt för gåvan så länge ni inte får ersättning som överstiger taxeringsvärdet. Eventuellt så kan vissa överenskommelser innebära att ni genom ett slags byteshandel mottar ett avtal om fritt boende som är värt mer än fastigheten, och då kan det alltså omvärderas till att sonen i så fall köper fastigheten av er för det priset som "fritt boende" är värt i pengar. Lite svårt att värdera dock så jag är osäker på hur skatteverket ser på sådant.Längre genomgång:Att överföra huset till er son genom gåva kan ni göra genom att underteckna ett gåvobrev.Anledningen till att gåvobrevet måste vara skriftligt är att det krävs skriftlig avtal för att köp/gåva av fastigheter ska godkännas och för att gåvomottagaren/köparen ska kunna få lagfart.Gåvor är skattefria i Sverige. Inkomstskattelagen 8:2. (Förkortas IL)Det blir alltså ingen skatt för er son när han får fastigheten av er. Vid köp av fastigheter utgår oftast stämpelskatt. När det gäller gåvor så är dessa undantagna från stämpelskatt. Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 5 §. Bestämmelsen gäller även "gåva mot vederlag" upp till 85 % av taxeringsvärdet. Det innebär att ni kan ge er son fastigheten i "gåva" samtidigt som han betalar er exempelvis 80 % av taxeringsvärdet. Någon stämpelskatt ska fortfarande inte erläggas till lantmäteriet. Det där med gåva mot vederlag är en specialgrej för fastigheter. Huvudsaklighetsprincipen kallas den princip som reglerar det och den statuerar helt enkelt att om någon ger bort en fastighet, och i utbyte mot fastigheten får ett vederlag som är lägre än taxeringsvärdet, så är det ändå att betrakta som gåva och är skattefri enligt IL 8:2 ovan. Vill man läsa mer om det kan man kika på skatteverket hemsida här. Vad händer då med skatten vid gåvor? Ska ingen betala skatt?Jo, självklart ska tyvärr någon betala skatt.Det som händer när man ger bort en gåva, det gäller både för fastigheter, aktier eller för ett äppelträd, så inträder gåvomottagaren i gåvogivarens skattemässiga ställe. I ert fall så innebär det helt enkelt att sonen får en gåva av er, han betalar ingen skatt alls nu, men när han väl väljer att sälja huset så kommer han att betala skatt för den värdeökning som skett både när han ägde huset, och den som skedde när ni ägde huset. Inkomstskattelagen 44:21. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och visas enklast med det lilla exemplet nedan. Kort exempel:Om ni köpte huset för 10 kronor och det ökat i värde till 50 kronor när ni ger honom huset så kommer han att ha gjort en kapitalvinst på 90 kronor om han senare säljer huset för 100 kronor. Totalt ska han då betala 19,8 kronor i skatt. (Skatten på fastigheter är ungefär 22 % i dagsläget)Om ni köpte huset för 10 kronor och säljer huset till sonen för 50 kronor när det är värt 50 kronor och han senare säljer huset för 100 kronor så kommer ni ha gjort en kapitalvinst på 40 kronor. Den ska beskattas med 8,8 kr när ni säljer till sonen. Sonen har sedan gjort en kapitalvinst på 50 kronor, han får betala 11 kronor i skatt. Totalt blir det alltså samma summa som betalas. 19,8 kronor. Skillnaden är bara att i gåvan ni ger honom så ligger det även en latent skatteskuld som alltså aktualiseras först när han säljer. Det kanske låter dåligt för sonen, men i själva verket så har han ju fått en gåva som var värd bra mycket mer och någon förlust gör han ju verkligen inte, han har ju tjänat totalt 80,2 kronor som han får behålla...Vad händer när sonen fått fastigheten då? Blir det någon skatt för boendet då? Som nämnt ovan är gåvor skattefria. Att bo gratis i sonens hus är alltså en gåva från sonen till er. Här krävs inget gåvobrev eller liknande utan det står sonen helt fritt att låta er bo i hans hus gratis om han så vill. Ni får visserligen en "bostadsförmån", men ni får den ju av ren benefik välvilja. Om det är så att ni avtalar om att ni ska få bo där gratis i utbyte mot att han får fastigheten så blir det här egentligen en typ av byte där han får fastigheten i utbyte mot att ni får gratis boende därefter. Ert gratis boende borde då egentligen omvärderas på sätt och vis eftersom ni faktiskt byter fastigheten mot gratis boende, han åtar sig ju vissa kostnader för er räkning efter gåvan. Det kan därför vara problematiskt att avtala om det eftersom avtalet medför att ni får en ersättning för fastigheten, gratis boende, som är extremt svårvärderad och skatteverket kanske anser att det är ersättning för bostaden som gör att det inte längre är en gåva utan ett köp. Det innebär egentligen att fastighetsskatt ska betalas och eventuell stämpelskatt för gåvan eftersom det då inte längre blir en gåva. Beroende på fastighetens värde så är det dock svårt att se att gratis boende kostar så mycket som ni faktiskt ger bort.Den värsta skatten ni alltså i ett worst case scenario kan åka på är kapitalvinstskatt på en fastighetsförsäljning. Den medför dock att sonens skatt senare kommer minska så det enda som händer är egentligen att viss skattebörda flyttas fram i tiden. Om man ser på det på det viset så kanske det är ett icke-problem egentligen...Om ni skulle bli osäkra så kan ni ringa skatteupplysningen och fråga. De är ofta trevliga och hjälpsamma eftersom deras mål numera är att folk ska vilja göra rätt för sig frivilligt, inte betala så mycket skatt det går... Finns det några andra skatter ni kan behöva betala då?Det finns en möjlighet att man får betala för "förmånen" att ha gratis boende. Det är om man får boendet av en arbetsgivare eller liknande. Då kan förmånen gratis boende anses vara ersättning för utfört arbete och då ska man betala sedvanlig kommunalskatt på det samtidigt som arbetsgivaren ska betala arbetsgivaravgifter. Man räknar då helt enkelt om värdet på förmånen till ett penningvärde och sen beskattas man som om man fått det penningvärdet i vanlig lön istället. Det vanligaste exemplet på det är är förmodligen bilförmåner och kostförmåner, men bostadförmåner finns också och fungerar likadant. Men bara om man får det från arbetsgivare. Er son är inte en arbetsgivare och därför är det ingen förmån för er att bo där som ni ska betala skatt för. Mer hjälp?Skulle ni behöva mer hjälp med att utforma exempelvis avtal eller få hjälp med biträde i en tvist så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Ni kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.

Överlåtelse av fastighet under taxeringsvärde behandlas som en gåva

2017-06-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hur beräknar jag värdet på en fastighet som ska säljas när jag inte har inköpsvärdet. Fastigheten köptes 1917 och ärvdes av 3 syskon 1962 . Nu ägs den av två dödsbon med totalt 5 delägare. Vi säljer under taxeringsvärdet påverkar det beräkningen av vinstskatten?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller beräkning av inköpsvärdet skulle mitt råd vara att ni vänder er till Skatteverket, om inköpsvärdet vid köpet 1917 är okänt. Enligt dina uppgifter blir det dock irrelevant för er i sammanhanget, eftersom överlåtesle av fastighet under taxeringsvärde behandlas som en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen. Gåvan anses inte utgöra en avyttring i lagens mening och utlöser ingen beskattning. Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar

Ska hyresgästen stå för fastighetsskatten?

2017-05-04 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Har varit och tittat på lokal för affärsverksamhet. När kostnader diskuterades fick jag hyra exkl moms. Helt okej. Sen sas det att fastighetsskatt tillkommer. Jag bara funderar om den biten verkligen ligger på mig som hyresgäst?
Stina Jansson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Regler om statlig fastighetsskatt finner du i Lagen om statlig fastighetsskatt.Enligt 1 § sägs det att skattskyldig till fastighetsskatt är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) ska anses som ägare.Av denna paragraf kan alltså utläsas att du som hyresgäst inte är skyldig att betala fastighetsskatt, utan det är den som äger fastigheten som har att göra det. Däremot borde det inte vara något som hindrar din hyresvärd från att lägga på den statliga fastighetsskatten på din hyra, vilket innebär att det indirekt blir du som betalar den. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Hur beskattas en fastighet man fått i gåva?

2017-08-29 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Min pappa gav sitt hus till mig och mina 2 bröder, hur blir det med skatt om vi bestämmer oss för att sälja huset?
Frida Larsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad gäller för ekonomiska konsekvenser skattemässigt så utgår man från inkomstskattelagen (IL) och skatterättsliga principer och praxis. Beskattning vid försäljning av en fastighet Huvudregeln när man säljer och under vissa förhållanden ger en fastighet i gåva så ska givaren kapitalvinstbeskattas, (42:1 och 44:3 IL). Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter, (44:13 & 14 IL). Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning, (45:33 första stycket IL). En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30%, (65:7 IL). Jag kan ge ett exempel:Din pappa köpte fastigheten för 100 000 kr. Vid en försäljning säljer han den för 300 000 kr. 300 000 kr – 100 000 kr gör en vinst på 200 000kr. Enligt kvoteringsregeln så ska 22/30-delar av 200 000 kr tas upp till beskattning, dvs, cirka 146 666 kr. Dessa 146 666 kr ska beskattas med 30%. 43 999 kr kommer han då få betala i skatt för kapitalvinsten. En fastighet som gåvaNär man ger en gåva till någon så anses detta inte som en avyttring som anges i 44:3 IL och man ska därför inte beskattas för kapitalvinsten som i exemplet ovan. Dock så ”träder man i den tidigare ägarens ställe”, så kallat kontinuitetsprincipen, (44:21 IL). Det innebär att man ”skjuter” skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras (säljs, byts etc.).Ett exempel på detta är: Om din pappa köpt fastigheten för 100 000 kr och väljer sedan att ge fastigheten i gåva till dig och dina bröder. Om du och dina bröder i framtiden väljer att sälja fastigheten och den då säljs för 300 000 kr så kommer det föreligga en vinst på 200 000 kr (300 000 – 100 000kr) som kommer att beskattas enligt exemplet ovan. Övrigt Tänk på att för att en gåva ska vara giltig så ska du uppfylla de formkraven som krävs vid överlåtelse av en fastighet. Gåvobrevet ska vara skriftligt, vara underskriven av gåvogivare och gåvotagare, köpeskilling, (4 kap 1 § och 29 § jordabalken). Du och dina bröder bör även söka lagfart så fort som möjligt efter överlåtelsen, (20 kap 1 & 2 § jordabalken). Mer information om gåvobrev och om ni vill ha hjälp med att utforma ett så klicka här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Endast den som säljer sin del av fastigheten ska betala fastighetsskatt på den

2017-06-30 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi är fyra syskon som äger en fastighet. En vill bli utköpt. Måste alla då betala skatt på försäljningssumman. Kan vi som fortsätter att äga fastigheten skjuts upp skatten?
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tanken med fastighetsskatten är att man ska skatta vinster som görs genom att sälja fastigheter.Att sälja en fastighet med förlust genererar ingen vinst och måste därför inte skattas, att inte heller sälja en fastighet genererar inte heller en vinst och ska därför inte skattas.Att en fastighet är samägd spelar ingen roll, ni som har kvar fastigheten gör alltså ingen vinst förrän ni säljer eran del. Den delägare som då säljer sin del till er måste skatta på vinsten, men ni behöver givetvis inte skatta på vinsten den personen gör.Förenklat så beräknar man vinsten såhär: Försäljningspriset – köpeprisetDet är denna vinst som man ska skatta 30 % på.Skulle ni senare sälja fastigheten kommer ni inte heller behöva skatta på delen ni köpt av ert syskon. Då försäljningspriset är någorlunda högre på era delar kommer även köpepriset att ha ökat, så ni kommer att ha en mindre vinst än om ni skulle fått den i gåva av ert syskon (som då inte skulle behövt skatta på den heller). Detta förutsätter att ni alla får lika stor del av den del som ni köper av ert syskon.Jag hoppas du fått svar på din fråga, kvarstår några funderingar så lämna en kommentar här på sidan så försöker jag svara på den.Vänligen,

Hur ger jag en fastighet till mitt barn utan att behöva betala skatt?

2017-05-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej om man skall köpa hus och inte vill stå som köpare kan man skriva huset på barn då ?eller företag? eller blir det massa skatter och avgifter då ? tanken att skriva huset på barnet är att det kommer att bli hennes ändå , kan man göra så ??
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline.Jag utgår ifrån att det du klassificerar som hus faktiskt är ett hus och inte en bostadsrätt. Detta svar ska INTE tillämpas på bostadsrätter eftersom huvudsaklighetsprincipen inte gäller då. Sammanfattat svar:Det är inga som helst problem att köpa huset och sen ge bort det till ditt barn. Det är inte heller något problem att exempelvis ge barnet pengar så att barnet redan från början kan köpa huset. Problem kanske dock uppkommer eftersom det kan vara svårt för dig att ta lån eftersom huset du ska köpa inte blir ditt och du därför inte har säkerhet för lånet?Däremot är det opraktiskt att köpa huset genom ett företag eftersom boende då förmånsbeskattas för det. Bakgrund:Din fråga regleras huvudsakligen av inkomstskattelagen och av skatterättspraxis. Detta svar redogör tyvärr egentligen för vad som händer om du som person köper huset och därefter väljer att ge bort det. (på grund av att jag läste din fråga lite för snabbt).Det finns dock inga hinder mot att du istället ger barnet pengar först så att barnet istället genomför hela affären, blir ägare av fastigheten och sedan låta dig bo där eftersom gåvor är skattefria. Det kan ju dock medföra problem om ditt barn får ekonomiska bekymmer.Om det här skulle gälla en jordbruksfastighet så är dock ett sådant bulvanförhållande olagligt om man försöker kringå de förvärvstillstånd som kan krävas för vissa fastigheter. Jag antar dock att det här inte är en sådan fastighet. Om så ändå är fallet kan Lag om vissa bulvanförhållanden bli tillämplig. Kringående av den medför böter eller fängelse.Mitt svar är alltså inte helt tillämpligt på din situation men jag väljer ändå att lämna min ursprungliga feltolkning här eftersom detta publiceras och därför kan vara intressant för andra, och kanske även för dig att veta varför det inte blir skatt eller potentiella skattekonsekvenser om du istället väljer att fullfölja köpet och sedan ge bort fastigheten.Om gåva av fastighet:När det gäller arv och gåva så är dessa skattefria. Ditt barn eller du ska alltså inte påverkas skattemässigt av att du väljer att ge bort en gåva. Det finns två principer som huvudsakligen blir tillämpliga på din fråga. Den ena är kontinuitetsprincipen och den andra är huvudsaklighetsprincipen. Kontinuitetsprincipen säger att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens ställe. Det innebär alltså att varje gång någon ger bort en fastighet så ger man även bort en skatteskuld som ligger kvar i fastigheten om fastigheten ökat i värde. Om du exempelvis köper en fastighet för 100 kronor, äger den tills den är värd 200 kronor, och sen väljer att ge bort den till ditt barn när den är värd 300 kronor så kommer ditt barn kanske ha kvar fastigheten tills den är värd 400 kronor och då sälja den. Barnet kommer då anses ha en försäljningsintäkt på 400 kronor och en anskaffningskostnad på 100 kronor eftersom DU köpte huset för det priset. Barnets vinst blir således 300. Kapitalvinsten blir därmed samma för barnet som den hade blivit för dig och barnet kombinerat om du istället sålt huset. Om du istället sålt huset till barnet så hade ju du haft en kapitalvinst på 200 kronor och ditt barn en kapitalvinst på 100. Kontinuitetsprincipen gör alltså att samma skatt ändå ska betalas till skatteverket och därför kan gåvor vara skattefria. IL 8:2 och IL 44:21.Huvudsaklighetsprincipen gäller för fastigheter, men inte för bostadsrätter. Det den principen konstaterar är helt enkelt att om en fastighet överlåts till någon för lägre än taxeringsvärdet så ska det anses vara en gåva. Detta är en enkel regel, men kan skapa vissa problem om man alltså överlåter tillgångar man köpt billigt till ett högre pris än det.Om du säljer en fastighet taxerad till 1 000 000 kr för exempelvis 800 000 kr till ditt barn så kommer detta anses vara en gåva och du behöver inte betala skatt. Nackdelen med det scenariot är alltså att kontinuitetsprincipen aktualiseras i och med att det hela är en gåva och istället för 800 000 kr som anskaffningsvärde så får ditt barn använda din ursprungliga anskaffningskostnad.Om det är så att du köpt en fastighet för 500 000 kr och sedan säljer den för 800 000 kr trots att den egentligen är taxerad till 1 000 000 kr så kommer ditt barn att göra en skattemässig förlust eftersom barnet inte får tillgodoräkna sig de 300 000 som barnet då alltså har betalat och ändå beskattas för som kapitalvinst senare.Barnet kommer anses ha en kapitalvinst på 500 000 även om barnet egentligen bara har en kapitalvinst på 200 000 om fastigheten säljs när den fortfarande är värd 1 000 000 kronor.Kan man ge bort huset som gåva och samtidigt ge bort skulden?Om man ger bort en fastighet och samtidigt låter barnet överta lånen så är det inte längre en gåva utan istället ett köp, lånet värderas nämligen som köpeskilling. Sammanfattningsvis så finns det inga problem med att ge bort fastigheten direkt till barnet efter att du köpt den, det medför inga beskattningskonsekvenser varken gällande inkomstskatt eller stämpelskatt. Dock kan självklart vissa mindre avgifter för registrering bli aktuella. Det är dock små belopp i sammanhanget.Vad händer om du köper/ger fastigheten i ett företag?Det här leder alltså till att företaget står som ägare av en fastighet. Att exempelvis placera fastigheten i ett aktiebolag och sedan ge bort aktierna är ett annat alternativ som är fullt möjligt, men krångligt. Kontinuitetsprincipen nämnd ovan tillämpas även på aktier.Problemet som uppstår här är dock att den som bor i fastigheten kommer att förmånsbeskattas för fastigheten. Dvs, redan första året så kommer skatter att behöva betalas. Beroende på om personen som bor i fastigheten är ägare av bolaget eller arbetar med något i bolaget så kategoriseras "ersättningen" i form av boende som lön, eller som aktieutdelning varje år. Det "klassiska" sättet att förpacka fastigheter i bolag för att slippa skatt vid överlåtelse är visserligen något man kan göra i praktiken. Men ditt fall är det dock inte användbart och istället väldigt omständligt och onödigt.Hoppas du känner att du fått svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar,

Skatta ärvd fastighet.

2017-04-26 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Finns det någon generell norm hur man beskattar ett gammalt hus. Köpt för en billig peng i mitten av 1900. Självrenoverat under åren . Inget underhåll dom senaste 20 åren. Nu ska dödsboet sälja huset som har ett tax.värde på 1,4 milj.Vi kan inte hitta alla kvitto.Margareta Thomsen
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att räkna ut kapitalvinst på fastigheterRegler om hur man beskattar fastigheter finns i 45 kap. Inkomstskattelagen, du hittar den här. När man ska räkna ut det värde man ska skatta på en avyttrad fastighet så måste man börja med att räkna ut omkostnadsbeloppet. I vanliga fall så är omkostnadsbeloppet det värde man köpte fastigheten för + eventuella förbättringsutgifter. Eftersom att ni fått huset i arv så kliver ni automatiskt in i arvgivarens skattemässiga situation, ni tar alltså över arvgivarens omkostnadsbelopp. Om huset är inköpt innan 1952 så ska man inte använda inköpspriset som omkostnadsbelopp, man ska istället använda 150% av det taxeringsvärde som förelåg på fastigheten 1952. Skulle det vara så att inköpspriset överstiger 150% av taxeringsvärdet så får man ändå använda det som omkostnadsbelopp. Även om huset är inköpt före 1952 så får man självklart lägga till eventuella förbättingsutgifter på omkostnadsbeloppet. FörbättringsutgifterOm man vill lägga till förbättringsavgifter på omkostnadsbeloppet så krävs det att de går att hänföra till beskattningsåret eller något av de fem senaste åren, se 45 kap. 12 § Inkomstskattelagen. När man räknat ut omkostnadsbeloppetNär omkostnadsbeloppet sedan är uträknat så ska man dra bort det beloppet från försäljningsvärdet och summan av det blir kapitalvinsten. Kapitalvinsten ska sedan delas på 22/30-delar och resultatet av det ska beskattas med 30%. Lycka till med allt! Vänligen,