Vilket belopp ska jag bli utköpt för ur den gemensamma bostaden vid en bodelning?
Min exmake ska köpa ut mig från vårt gemensamma hus. Vi äger det 50/50. Vi köpte det för 2.100 000. Vi fick det nu värderat till 2.750 000. Vi har lån på 1.740 000. Sen tillkommer det väl vinstskatt på 22%? Sen pratade han om ett mäklararvode vid en fiktiv försäljning. Stämmer det? Vad ska han då köpa ut mig för? Jag vill inte bli lurad. Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det korta svaret på din fråga är att mäklararvode beaktas när man ska räkna ut hur mycket man ska köpa ut den andre för ur den gemensamma bostaden. Vad gäller vinstskatten (kapitalvinstskatten) så är inkomsten som du får från bodelningen (dvs pengarna du köps ut för) skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Med anledning av att din inkomst från bodelningen är skattefri och att din exmake kommer att bli beskattad för hela vinsten vid en framtida försäljning, beaktar man kapitalvinstskatten vid beräkningen av det belopp som du ska köpas ut för. Nedan förklarar jag hur man beräknar beloppet för att bli utköpt ur den gemensamma bostaden och jag antar att det är en "rättvis" fördelning du är ute efter.
Bodelningar är dispositiva
Inledningsvis vill jag framhålla att hur ni själva fördelar era tillgångar är er ensak så länge ni är överens. Med andra ord kan man säga att bodelningar är dispositiva, dvs. ni får avtala om ersättningen som ni själva vill. Detta under förutsättning att man exempelvis inte avstår från egendom eller undervärderar egendom till skada för sina borgenärer (13 kap. 1 § äktenskapsbalken). Jag kommer dock utgå från värderings- och beräkningsregler om en rättvis fördelning som bodelningsförrättare använder när makar inte kommer överens om en annan fördelning.
Fastighetens värde vid bodelningen
Fastighetens marknadsvärde är 2 750 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen utgörs av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Syftet med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet i bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut, då den som köps ut inte beskattas för inkomster från bodelningen medan den som övertar fastigheten kommer bli beskattad för hela vinsten vid en framtida försäljning.
Alltså beräknas fastighetens värde vid bodelningen enligt följande formel:
Marknadsvärdet (2 750 000 kr) – uppskattade mäklarkostnader – latent kapitalvinstskatt
Marknadsvärdet ska alltså minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten. Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att du multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:
Marknadsvärdet – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).
Omkostnadsbeloppet består av priset som ni köpt fastigheten för (2 100 000 kr) ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter är exempelvis utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten. Omkostnadsbeloppet blir därför minst 2 100 000 kr och kan öka beroende på om ni haft förbättringsutgifter för fastigheten.
Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:
2 750 000 (dvs. marknadsvärdet) – uppskattade mäklarkostnader – kapitalvinsten x 0,22
Eftersom ni äger hälften var av fastigheten har ni rätt till hälften var av fastighetens värde, det vill säga det belopp man får av ovanstående formel. Av förenklingsskäl kommer jag kalla hälften av fastighetens värde för Y.
Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre
Du och din exmake ska alltså anses äga varsitt Y och har därmed rätt att få ut ett belopp motsvarande Y. Eftersom ni står på bostadslånet och jag antar att ni delar skulden lika kan man i bodelningen se det som att ni har en varsin skuld på 870 000 kr (hälften av 1 740 000 kr). Vid övertagande av fastigheter i en bodelning är det aktuellt att den som vill köpa ut den andre även övertar dennes del av lånet för fastigheten. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för övertagandet av den andres del av fastigheten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningens du köps ut för = Y – 870 000, under förutsättning att du blir skuldfri vad gäller fastigheten samt att långivaren går med på detta upplägg.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
