Vilken uppsägningstid gäller för hyresavtal enligt lag, och kan jag avtala om en egen uppsägningstid?
Hej!
Hur ut mitt hus och vill nu säga upp hyresgästen. Han har inte velat skriva på nåt avtal, så vad gäller? Muntligt har vi pratat om 3 månader och det finns sms med konversation mellan oss om det.
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du undrar om det finns någon juridisk överenskommelse mellan er och om den uppsägningstid ni pratat om gäller.
Din fråga regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB), även kallat hyreslagen.
För att besvara din fråga tänker jag översiktligt redogöra för hur ett hyresavtal kommer till stånd och vilka villkor som gäller för det avtalet. Därefter redogör jag för vilka regler det finns kring att upphöra ett hyreskontrakt.
Hur kommer ett hyresavtal till och vilka villkor gäller för hyresavtalet?
Ett hyresavtal behöver inte iaktta några särskilda formkrav, det kan alltså komma till uttryck hur som helst. Det kan vara skriftligt, om någon av parterna begär det (12 kap. 2 § JB). Inom juridiken är muntliga avtal lika bindande som skriftliga, ett avtal anses ingånget när ett anbud får en överensstämmande accept. Accepten måste vara förhållandevis tydlig och överensstämma med anbudet. Således kan det vara så att om ni diskuterat - skriftligen eller muntligen - en uppsägningstid om 3 månader så är den bindande. Muntliga överenskommelser är naturligtvis behäftade med naturliga bevissvårigheter.
12 kapitlet i Jordabalken är till vissa delar dispositiv vilket innebär att ni är fria att avtala bort lagen och istället komma överens om villkor som avviker från lag.
Om det är så att det inte föreligger någon överenskommelse mellan er som reglerar uppsägningstiden får man istället använda sig av lagen.
Vad säger lagen om uppsägningstiden?
Hyresavtal gäller som utgångspunkt för obestämd tid. Man kan avtala om tidsbegränsade hyresavtal och således upphör dessa att gälla när hyrestiden gått ut (12 kapitlet 3 § första och andra stycket JB).
Om man önskar att säga upp ett hyresavtal som gäller för obestämd tid ska detta ske skriftligen om hyresperioden varat mer än tre månader (12 kapitlet 8 § första stycket JB). Utgångspunkten är att en uppsägningstid för bostad beräknas enligt följande:
1. Avtalet upphör att gälla, vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningenOm man önskar att säga upp ett hyresavtal som gäller för bestämd tid ska detta ske skriftligen om hyresperioden varat mer än tre månader (12 kapitlet 8 § andra stycket JB). Utgångspunkten är att en uppsägningstid för bostad beräknas enligt följande:1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
När hyrestiden löpt ut ska hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för dig. Inträffar utflyttningsdag en helgdag ska istället flytten ske nästkommande vardag (12 kapitlet 7 § JB).
Ett hyresavtal kan också sägas upp omedelbart om hyresgästen skadar bostaden eller inte betalar sin hyra i tid i vissa fall (12 kapitlet 6 § första stycket JB).
Slutsats och allmänna reflektioner
Hur du ska förhålla dig till uppsägningstiden blir avhängigt på om ni har nått ett bindande villkor genom er kommunikation, annars gäller den legala uppsägningstiden. Min rekommendation är att du kontaktar din hyresgäst och försöker komma överens om vad en uppsägningstid som passar er båda. Skulle er kommunikation låsa sig kan du alltid åberopa lagrummen som jag hänvisat till i mitt svar ovan. Slutligen vill jag bara poängtera vikten av skriftliga avtal i hyressammanhang då det kan uppstå långt mycket besvärligare tvister om ex besittningsrätt. Det är alltid lämpligt att reglera en hyresrelation genom skriftliga avtal med tydliga villkor som reglerar de olika situationer som kan uppkomma. Även om lagen ger vägledning i de flesta fall är det alltid tydligare och mer förutsägbart att reglera relationen genom avtal.
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
