Vilka påföljder kan jag göra om jag köpt ett hus med trasig elpanna som säljaren garanterade skulle fungera?
Hej, vi köpte ett hus i höstas via en mäklare. När vi köpte huset skulle elpannan fungera, efter flertal förfrågningar angående det. När vi tog över huset visade det sig att den inte fungerade och vi fick börja byta ut komponenter för att den skulle fungera. Och så har det fortsatt, en sak efter den andra. Kortare stunder har den fungerat men med defekter. Frågan är om och hur vi så fall kan klaga på detta. Är det säljaren eller mäklaren som ansvar inför oss? Om vi går till tingsrätt med detta, vad innebär det? Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar frågan som att ni undrar vilka påföljder man kan göra och mot vem om det uppstått fel i egendomen. Det här kommer bli ett långt svar men jag ska försöka gå igenom så grundligt som möjligt för vad du kan göra!
Vem ansvarar för felet?
Jag utgår från att huset är fast egendom. Det betyder att jordabalkens regler är tillämpliga. Det är säljaren som svarar för fel i huset och inte mäklaren då denne endast är en typ av mellanman som förmedlar affären. Mäklare kan visserligen bli skadeståndsskyldiga enligt 25 § i fastighetsmäklarlagen. I det här fallet tror jag dock inte det blir aktuellt. Jag utgår ifrån att mäklaren inte kände till felet i huset.
Vilka påföljder kan göras?
Enligt 4 kap. 19 § i jordabalken kan du göra påföljder eftersom den defekta värmepannan utgör ett fel såvida det inte nämndes i avtalet att fastigheten sålts med trasig elpanna. Den påföljd som blir aktuell är då prisavdrag. Prisavdraget ska enligt 4 kap. 19c § jordabalken räknas som att husets värde med en fungerande elpanna minus husets värde utan fungerande elpanna. Exempel:
Husets värde med fungerande elpanna: 4 100 000 kr
Husets värde utan fungerande elpanna 4 000 000 kr
Prisavdrag = 4 100 00 – 4 000 000 = 100 000 kr.
Det nämns även i 4 kap. 19 § 1 st. i jordabalken att man kan få ersättning av säljaren om fastigheten avvek från vad säljaren har utfäst. Detta syftar på fall där säljaren har lämnat garanti att något ska funka, i ert fall värmepannan. Värt att nämna kan vara att sådan ersättning endast kan bli aktuell om det rör sig om en "så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, så att denna måste anses sakna en kärnegenskap". Vad som är en kärnegenskap är något oklart men det kan nämnas att det är en ganska sträng bedömning av vad som utgör en sådan. Jag är tveksam till om ett fel i eplannan verkligen kan utgöra en kärnegenskap.
Vidare nämns det i 4 kap. 19 § 2 st. i jordabalken att fel inte får åberopas om köparen (dvs ni) borde ha upptäckt avvikelsen vid en undersökning. Det betyder att man som köpare av en fastighet har en ganska sträng undersökningsplikt. I ert fall däremot tolkar jag det som att säljaren (eller i vart fall säljaren via mäklaren) har garanterat att elpannan skulle funka vilket reducerar er undersökningsplikt. Ni borde alltså inte ha upptäckt felet vid en undersökning.
Reklamation och reklamationsfrist
Det viktiga är nu att du reklamerar detta fel till säljaren inom skälig tid efter att ni märkte eller bort märka felet. Annars kan ni inte göra påföljder gällande, se 4 kap. 19a § jordabalken. Vad som är skälig tid avgörs beroende på omständigheterna i fallet. En omständighet i det här fallet är säljarens garanti vilket medför att ni borde uppmärkt felet först när ni flyttade in och inte vid undersökningen. Det innebär att fristen (alltså tiden inom när man får göra påföljder) ska räknas från det att ni upptäckte felet när ni flyttade in. Ni sa att ni flyttade in i höstas men det relevanta här borde alltså bli när ni upptäckte felet. Nu har det ju gått ett tag sen ni flyttade in så det kan finnas en risk att reklamationsfristen har löpt ut. Jag skulle försöka reklamera ändå om ni inte redan gjort det.
Avslutande råd
Mitt råd är alltså att reklamera så fort som möjligt till säljaren och kräv prisavdrag på köpeskillingen. Går ni till tingsrätt med ärendet kommer det bli ett tvistemål. Såhär går ni tillväga om ni vill stämma säljaren: http://www.domstol.se/Tvist/Stamningsansokan/
Risken här finns ju såklart att domstolen anser att reklamationsfristen har löpt ut och att ni inte kan några påföljder gällande. Mitt främsta råd är alltså att först ta kontakt med säljaren och reklamera om ni inte redan gjort det. Kräv prisavdrag för fel i fastigheten.
Hoppas detta hjälpte och lycka till!
