Vem bär ansvaret för underhållet vid en lokalhyra?

Question

Hej! Vi är ett litet aktiebolag som hyr en affärslokal av en koloniförening. Vi som driver butiken, en trädgårdsbutik, är själva kolonister. Vilket ansvar har föreningen, dvs hyresvärden, för anpassning och underhåll av ytor runt butiken, samt invändigt? Inget villkor finns i kontraktet. De hävdar att vi som kommersiell rörelse ska stå för allt underhåll och tillpassning, utvändigt och invändigt enligt jordabalken. Målning, markarbete (stora hål i asfalten, kanter som folk snubblar på, inte möjligt att köra vår handtryckt på grus/gräs) ingen handikappramp etc. Till skillnad från om det varit bostad. Tacksam för svar. Ps kan vi anlita er som juridiskt ombud i denna fråga?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). 

Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.

I 12 kap. 9 § 1 st. JB sägs att på tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. I bestämmelsens andra stycke anges dock att avtal får träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal. Men något sådant är det ju inte fråga om i det här fallet. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig för övrigt något från det vardagliga språkbruket. På hyresrättens område avses med lägenhet även hus, delar av ett sådant samt lokaler, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. Enligt 12 kap. 15 § JB uttalas sedan att under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Den sistnämnda regeln gäller både bostäder och lokaler. 

Såvitt jag förstår har den här frågan, dvs. ansvarsfördelningen beträffande skötsel och underhåll, lämnats helt oreglerad i det nuvarande hyresavtalet. I kommersiella sammanhang är det dock brukligt att hyresgästen, här formellt ditt aktiebolag, svarar för det inre underhållet vad gäller golv, väggar och tak. Men det yttre underhållet ankommer vanligtvis på fastighetsägaren, alltså på hyresvärden och i förevarande fall koloniföreningen. Till det yttre underhållet räknas fasad, fönster, tak, portar och annat dylikt. Även vatten, värme, ventilation, hissar, el liksom renhållning av allmänna utrymmen och skötseln av marken utanför (i direkt anslutning till) lokalen brukar träffas av hyresvärdens underhållsskyldighet. Men märk väl att avtalsfrihet råder på det här området varför det är fullt möjligt att avtala bort det nyss sagda. 

Men utifrån din ärendebeskrivning och med tanke på att utgångspunkten i 12 kap. 15 § JB är att hyresvärden ska hålla lägenheten (lokalen) i sådant skick som anges i 9 § 1 st. i samma kapitel, dvs. att lägenheten ska vara fullt brukbar (se ovan), bör slutsatsen bli att din hyresvärd ska stå för allt underhåll om det saknas en stipulerad ansvarsfördelning i hyresavtalet, vilket är fallet här. Notera att brukbarheten inte bara hänför sig till att tekniska anordningar i lägenheten ska fungera. Brister i andra avseenden kan också leda till att lägenheten inte bedöms som fullt brukbar, se exempelvis Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1964 s. 434. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Och som svar på din sista fråga kan sägas att vi naturligtvis kan agera ombud och företräda ditt bolag om så skulle behövas. 

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.  

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling.  Jag kommer därför att ringa dig redan idag söndag den 31/7 kl 16.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,