Värdet på fastighet vid bodelning mellan makar
Hej!
Jag och min fru håller på att skiljas och jag ska köpa ut henne ur fastigheten, och försöker hitta information ang om hur mycket hon ska få, av mig, lämnar nedan de uppgifter jag har.
Värdering fastighet: 3 500 000:-
Inköpspris: 1 670 000:-
Uppskov tidigare bostad: 200 429:-
Lån: 2 605 290:-
Egen investering i huset: 1 000 000:-
Sedan ska väll även fiktivt mäklararvode, reavinstskatt etc också räknas in i allt.
Skulle uppskatta svar på detta väldigt mycket då jag befinner mig i en djungel just nu.
MVH
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan handlar om vad som händer vid en äktenskapsskillnad om båda makarna står som ägare till lån på en fastighet och ena maken vill bo kvar. För det första ska det göras en värdering av fastigheten i samband med en bodelning och då ska ni utgå från fastighetens marknadsvärde, vilket är 3,5 miljoner kronor. Jag antar att ni använt er av en värderingsman för att på objektiva grunder komma fram till en rimlig värdering av fastigheten.
När ni kommit överens om ett värde är det brukligt att från detta värde dra bort:
Beräknade försäljningskostnader – De kostnader som skulle uppkommit i samband med försäljningen av fastigheten (för exempel kostnad för mäklare). Värdet som blir kvar är sedan det som används som underlag vid er bodelning.
Du ska bo kvar i fastigheten och du ska lösa ut din fru genom att lånet skrivs över på dig och att hon kompenseras för sin del av fastigheten. Dessutom ska lagfarten stå skriven på dig.
Det är vanligt att den ena maken övertar den gemensamma bostaden i samband med bodelningen. Om en fastighet överlåts genom ett bodelningsavtal så behöver inte den överlåtande maken (din fru) betala någon kapitalvinstskatt. Istället får den make som övertar fastigheten betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten när denne i sin tur avyttrar fastigheten.
Här kommer en vägledning i hur detta kan beräknas, dock saknas viss information.
Den latenta skatten är 22 % av kapitalvinsten. Inkomst av kapital beräknas enligt följande huvudregel (se 44:13-14 Inkomstskattelagen). (https://lagen.nu/1999:1229#K44P13S1).
+ 3 500 000 Fastighetens marknadsvärde (vilket ni kan uppskatta själva eller ta hjälp av mäklare)
- 2 605 290 Lån (förutsatt att personen som ska ha kvar fastigheten tar över eller löser lånen)
- 44 094 (22 % av 200 429 - Skatt på uppskovsbeloppet)
- 1 470 000 Latent vinstskatt (hur mycket skatt det skulle bli om fastigheten såldes idag, se nedan)
- 100 000 (vad mäklare skulle ta betalt om fastigheten såldes idag)
______________________________________________________________________________________
Fastighetens marknadsvärde
- 1 670 000 Fastighetens inköpspris
- 100 000 Fiktiv mäklaravgift
- 100 000 Förbättringsutgifter (vissa renoveringar eller förbättringsutgifter)
1 470 000 = Latenta vinstskatten, fyll i ovan. (se 44:13-14 inkomstskattelagen):
Om du äger halva fastigheten är det summan av hela värdet som beräknats som ska delas i 1/2.
Det framgår inte av uppgiften hur lånet är uppdelat. Egen investering i fastigheten, är det att du har tagit 1000 000 mer i lån eller på vilket sätt har du investerat i fastigheten? Detta är inget jag har tagit med i beräkningen.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, hör av dig till vår expressrådgivning om du har några fler frågor eller funderingar.
Med vänlig hälsning,
