Vad ska jag köpa ut sambon för ur den gemensamma villan?

Question

Vill köpa ut sambo från gemensam villa. Vad ska jag betala henne? Inköpspris: 980 000, Värdering nu 3 000 000, hennes instats 130 000, gemensamma lån 1 220 000.

Answer 1

Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag vet inte utifrån din fråga om ni har valt att avsluta ert samboskap eller om ni båda tänkt bo kvar i villan. Mitt svar utgår från den reglering som finns kring när samboskap avslutas. Finns det andra omständigheter vi bör veta om för att ge ett mer korrekt svar är du välkommen att skriva till oss igen!

Din fråga regleras dels i Sambolagen, dels i Inkomstskattelagen (IL).

När ett samboskap avslutas kan man välja att göra det på ett av två sätt, genom bodelning eller utan bodelning. En bodelning är en uppdelning av personernas egendomar. Jag kommer nedan förklara hur de två alternativen skulle se ut.

Genom bodelning

Bodelning kan göras om någon eller båda personerna begär det men annars finns det inget krav på att det måste göras (8§ Sambolagen). För att en bostad ska omfattas i en bodelning krävs det att bostaden är köpt för att användas gemensamt (3§ Sambolagen).

När båda personerna är överens görs vanligtvis en marknadsvärdering från en mäklare, framtida mäklararvode räknas in och även eventuella renoveringskostnader samt kostnad för lagfart. Vinsten beräknas och på den vinsten beräknas sedan en fiktiv reavinstskatt på 22% som dras av från marknadsvärdet (skatten är fiktiv i och med att ingen försäljning sker i detta fall). Den som övertar bostaden kommer dock bli belastad för skatten när/om bostaden väl säljs i framtiden. Därför ska nettovärdet av bostaden räknas ut.

Beräkningen går till enligt följande:

Beräkning av latent (uppskjuten) skatt:

Marknadsvärde

- inköpspris

- latent mäklararvode

- avdragsgilla renoveringskostnader

- kostnad för lagfart

= Vinst * 22% = skatt

Beräkning av nettovärde:

Marknadsvärde

- latent skatt (enligt ovan beräkning)

- latent mäklararvode

= Fastighetens nettovärde

Hälften av bostadens nettovärde ska sedan personen som bor kvar utge till personen som flyttar. Om personen som bor kvar övertar gemensamma lån på bostaden ska summan av lånen dras av från nettovärdet.

När man räknat ut vad som ska betalas ska ett bodelningsavtal upprättas och och skickas in till Lantmäteriet för att den som ska bo kvar ska få lagfart på hela bostaden.

Eftersom alla relevanta siffror inte finns med i din fråga visar jag ett enklare räkneexempel här nedan.

Exempel:

Försäljningspris 5 000 000 kr = Marknadsvärde + renoveringskostnader – mäklarkostnader


Inköpspris 4 000 000 kr = Vad ni köpte huset för.


Försäljningspris 5 000 000 – Inköpspris 4 000 000 = Vinst 1 000 000 kr


Reavinstskatt: 22 % av vinsten 1 000 000 = 220 000 kr


Nettovärde: Försäljningspris 5 000 000 – reavinstskatt 220 000 = 4 780 000

Det du ska lösa ut sambon med: 4 780 000 / 2 = 2 390 000

Utan bodelning

Bodelning är inte ett krav enligt lag vid avslutande av samboskap, därför kan ni själva komma överens om hur skiftningen/köpet av bostaden ska ske. Detta gäller även om bostaden inte köpts för gemensamt bruk men ni äger 50% var ändå (exempelvis genom att en av er köpte in sig i den andres befintliga bostad). Gör ni på detta sätt kommer din sambo som blir utköpt behöva betala skatt på den eventuella vinst hon gör (44 kap. 13§ IL).

Jag hoppas att jag har förklarat vad som ska finnas med i beräkningarna och visat med ett enklare exempel hur det kan se ut. Om något är oklart är du alltid välkommen att skriva till oss igen!

Vänliga hälsningar,