Vad kan jag som fastighetsägare göra om hyresgäst inte betalar lokalhyran enligt avtal?
Hej, jag har ett dilemma.
Äger en industrifastighet privat och har ett köpekontrakt som säger att föregående ägare dvs en näringsidkare ska betala marknadsmässig hyra from årskiftet.
Han gör tydliga indikationer på att inte vilja betala utsänd faktura för första kvartalet.
Jag vill neka honom tillträde oavsett att han har saker kvar i fastigheten om fakturan inte betald på förfallodatumet.
Vilken rätt har jag till att göra detta?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
På din fråga låter det som att det rör sig om lokalhyra vilket innebär att jordabalkens regler om hyra blir tillämpliga (12 kap jordabalken).
Om ni har avtalat om ett villkor i en särskild upprättad handling (inte i hyreskontraktet) ska det gälla om det har träffats innan hyresförhållandet varade längre än nio månader i följd eller om det har träffats för en tid om högst fem år från att ni inledde hyresförhållandet (12 kap 56 § andra stycket jordabalken).
Hyresgästen har inte något besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller hyresförhållandet upphör för att hyresrätten är förverkad eller om pant eller borgen är ställd som säkerhet för hyresavtalet. Är inte någon av dessa undantag uppfyllda har hyresgästen alltså besittningsskydd (12 kap 56 § första stycket jordabalken).
Om du väljer att säga upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet eller hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som du kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning om han inte har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet vilket kan vara att han inte skött betalning av hyran som i ditt fall (12 kap 57 § första punkten jordabalken).
För att kunna säga upp avtalet måste du underrätta hyresgästen om de villkor du ställer upp för att avtalet ska bli förlängt eller orsaken till varför du inte vill medge förlängning. Du måste även ange att hyresgästen inom två månader från uppsägning kan ta upp tvisten för medling i hyresnämnden om han kräver ersättning på grund av förlust som han förorsakats genom att hyresförhållandet upphört, vilket han i det här fallet inte borde ha rätt till eftersom han inte betalat hyran enligt avtalet (12 kap 58 § första stycket jordabalken). Hyresnämnden kan på ansökan av dig eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång (12 kap 59 § första stycket jordabalken).
Sammanfattning
Eftersom ni har avtalat om att hyran ska betalas inom en viss tid har du rätt att säga upp kontraktet i förtid om hyresgästen underlåter att göra det. Du får däremot inte neka honom tillträde när han har sina saker kvar i lokalen utan att meddela honom om uppsägningen innan.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning
