Vilka är godtagbara anledningar för uppsägning av lokalhyresavtal?
Hej, vilka skäl är saklig grund för fastighetsägaren när han väljer att säg upp lokalhyresavtal? Hyresavtalet är ej tidsbestämt och har löpt över nio månader. Hyresgästen är skötsam och har aldrig orsakat problem eller varit sen med någon betalning. Har mottagit uppsägning av lokalhyresavtal i brevlådan, ej rekommenderat med uppmaning att underteckna och skicka tillbaks annars överlämnas detta till polisens delgivningscentral. Hur ska man göra?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om lokalhyra:
Lokalhyresavtal regleras i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Enligt JB 12 kap. 3 § så gäller hyresavtal på obestämd tid om inte annat bestäms. Ett hyresavtal på obestämd tid (så kallat tillsvidareavtal) måste alltid sägas upp för att sluta gälla. Den kortaste uppsägningstiden för tillsvidareavtal vid lokaler är nio månader enligt JB 12 kap. 4 §.
Vid lokalhyra har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen inte är berättigad till förlängning av hyresavtalet. Hyresgästen får istället ersättning för den förlust han/hon lider på grund av flytten (om uppsägningen sker utan godtagbar anledning). För att hyresvärdens uppsägning ska bli giltig så krävs det att den uppfyller villkoren i JB 12 kap. 58 §.
Godtagbara anledningar:
Det finns fem grunder enligt JB 12 kap. 57 § som bryter hyresgästens besittning.
Kontraktsbrottsfallet (p. 1):
- När hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser.
Rivnings- och ombyggnadsfallen (p. 2-3):
- Vid rivning: hyresvärden måste anvisa en godtagbar ersättningslägenhet eller att hyresavtalet innehåller en rivningsklausul.
- Vid större ombyggnad: hyresvärden måste erbjuda en godtagbar ersättningslägenhet eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul.
Generalklausulen (p. 4):
- När hyresvärden vill genomföra en lönsam omläggning av brukningsändamålet. Hyresgästen bör då flytta utan ersättning om han/hon ej erbjuder hyresvärden kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor som hyresvärden kan få genom den ändrade användningen.
Villkorsfallet (p. 5):
- När de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning (och som ej hyresgästen accepterar) är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållandet, till exempel att marknadshyra ska utgå.
Sammanfattning:
Om hyresvärdens uppsägning inte uppfyller någon av de godtagbara anledningarna ovan, så kan hyresgästen ha rätt till ersättning på grund av uppsägningen. En hyresgäst har två månader på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden från det att uppsägningen delgavs hyresgästen. Det går även att ansöka om uppskov av flytten hos hyresnämnden.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
