Utmätning och indragning av bostadsrätt
Jag äger en lägenhet till 40 procent och resten äger en kompis. Han har lån på hela lägenheten men jag står inte med.
Jag kommer snart att få en skuld hos kf.
Kommer dom då kunna ta lägenheten?
Vad händer i ett sånt läge med värdet aom finns kvar. Min del är värd 700tusen men har en skuld på 200tusen. Resterande pengar går dom till att lösa lånet eller blir dom mina?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag ska inleda med att beskriva rättsläget vad gäller sådana här frågor. Sedan ska jag tillämpa reglerna på ditt fall och på så sätt berätta vad som bör gälla i din situation.
Det som riskerar att drabba dig, som jag ser det, är utmätning av din egendom. Utmätning av egendom regleras nästan helt och hållet i utsökningsbalken (UB).
Utmätning av bostadsrätt
Inledningsvis kan sägas att utmätning endast får ske om det kan anses försvarligt och räcka till betalning för skulden, med minsta kostnad och olägenhet för gäldenären (den som är skuldsatt) (UB 4:3). Förutom regeln om att det ska vara försvarligt finns en regel specifikt för utmätning av bostadsrätter, som handlar om att bostadsrätter inte ska utmätas om den är gäldenärens stadigvarande bostad och det inte skulle vara oskäligt med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde (UB 5:1 punkt 6). Detta innebär att bostadsrätter som är av lågt värde och där gäldenären bor med sina barn ofta undantas från utmätning. Jag är dock tyvärr osäker på om detta går att tillämpa på ditt fall, eftersom att 1 750 000 förmodligen inte är tillräckligt lågt värde för att bostaden ska kunna undantas och eftersom det skulle kräva att att du/ni har barn eller exempelvis något funktionshinder som just denna bostadsrätt är anpassad för. I sådana fall brukar det anses oskäligt att bostadsrätten ska få undantas från utmätning.
Om du däremot har annan egendom som skulle räcka till att täcka skulden och som är lämpligare att utmäta så ska den egendomen utmätas i första hand, istället för din andel i bostadsrätten.
Eftersom att du är andelsägare i din bostadsrätt med 40% och det är någon annan som äger den andra andelen kan din andel utmätas och säljas för just dina skulder. Din andel i bostadsrätten skulle då utmätas enligt UB 4:17 eller 4:18.
Det finns dock en sannolikhet att hela bostadsrätten säljs. Enligt UB 8:8 kan en bostadsrätt säljas i sin helhet efter att en andel utmäts. Denna regel finns för att det kan vara mycket svårt att få ett skäligt pris vid försäljning av endast en andel av en bostadsrätt. Egentligen är regeln till för fastigheter, men den har ansetts tillämplig även vid utmätning av bostadsrätter i rättsfallet NJA 2015 s. 72. Detta innebär att om din andel av bostadsrätten utmäts, så kan även den andra andelen av bostadsrätten utmätas så att bostadsrätten kan försäljas i sin helhet. Man kallar det för att hela egendomen blir indragen efter att en andel har utmätts.
Försäljning av bostadsrätt på exekutiv auktion
När egendom säljs efter utmätning brukar det ske genom så kallad exekutiv auktion. Om det är så att hela bostadsrätten bjuds ut till försäljning till följd av att indragning skett krävs även att bostadsrätten inte får säljas till ett pris lägre än att det räcker för avbetalning av lånet eller lånen (UB 9:4).
Vad händer med pengarna efter försäljningen?
Eftersom din andel är 700' och din skuld är 200' skulle det efter försäljning bli en del pengar över. Detta överskott skulle gå till dig, och det kan till och med bli så att du därmed blir skyldig att betala realisationsvinstskatt om du gör en "vinst" på försäljningen.
Lånet som är knutet till en panträtt i din kompis andel i bostadsrätten kan komma att bli helt avbetalt om hela bostadsrätten säljs. Det som är skillnaden för din kompis är att banken inte har sökt utmätning hos honom. Detta gör att han bör kunna komma överens med banken om att till exempel betala av lånet om han vill eller att den nya köparen tar över lånet, precis som vid en vanlig försäljning.
Jag hoppas att det löser sig för dig och att du fått lite klarhet av mitt svar. Tveka inte att fråga igen eller att kommentera nedan om du har fler funderingar!
Med vänliga hälsningar,