Uppsägning av lokalhyresavtal
vilka anledningar ger hyresvärden rätt att säga upp ett hyreskontakt av lokal
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler som berör bl.a. lokalhyresavtal återfinns i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad Hyreslagen.
För att en uppsägning ska vara giltig måste den i regel vara skriftlig, muntlig uppsägning är bara giltig om hyresförhållandet varat kortare än tre månader (12 kap. 8§ JB).
12 kap. 56-60 §§ JB reglerar vissa bestämmelser om lokaler. Som lokalhyresgäst har man ett indirekt besittningsskydd (rätt att stanna kvar i lokalen) enligt 12. kap 57-60 §§ JB om inte hyreskontraktet upphört innan det gällt nio månader i följd, eller hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet. Om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång måste hyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen kan då få ersättning för den ekonomiska förlust denne lidit med anledning av hyresavtalets upplösning. Viktigt att notera är dock att parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet, genom särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.
12 kap. 57§ JB tar upp de fall när en hyresvärd har en saklig grund för att neka förlängning av hyresavtalet och därmed inte är skyldig att betala ersättning. Dessa fall räknas upp som:
1. Misskötsamhet av hyresgästen, vanligtvis krävs det att hyresgästen gjort sig skyldig till grova överträdelser av hyresavtalets regler och villkor flertalet gånger. Det kan t.ex. vara att hyresgästen flertalet gånger låtit bli att betala hela eller delar av hyran.
2. Huset skall rivas och hyresvärden anvisat en godtagbar lokal, eller avtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning och rivningen ska påbörjas inom fem år från det att villkoret tillkom.
3. Huset skall genomgå större ombyggnad som innebär att hyresgästen inte kan vara kvar i lokalen och hyresvärden anvisat annan lokal, eller avtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom fem år från det att villkoret tillkom.
4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning (den s.k. generalklausulen). Bedömning måste ske från fall till fall, generellt kan dock sägas att hyresvärden måste lägga fram en anledning och att anledningen vägs emot hyresgästens intresse av att hyresavtalet ska fortsätta gälla.
5. Hyresvärdens villkor för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Jag hoppas att jag gett dig en inblick i vad som gäller kring uppsägning av lokalhyreskontrakt.
Har du någon fråga om vad som gäller i ett fall där ett lokalhyreskontrakt sagts upp av en specifik anledning är du välkommen att återkomma!
Vänliga hälsningar,
