Undersökningspliktens omfattning i samband med ett köp av en bostadsrätt
Hej Lawline,
Jag köpte en bostadsrätt där det i prospektet stod ”fungerande kakelugn”. Ett påstående som också förstärktes av säljaren muntligen.
Fyra veckor efter tillträdesdatum, den 30 oktober 2014, kommer en sotare och provtrycker ugnen och sätter omedelbart eldningsförbud på den och ett föreläggande om åtgärd inom 6 månader.
En reparation kostar ca 50 000. Jag har haft mejlkontakt med säljaren om att jag vill reklamera felet, dels med hänvisningen att ”lägenheten inte stämmer överens med vad jag köpte” i någon form av köplagsrättslig bemärkelse. Dels med avseende på Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) uttalande ”Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa förhållanden.”
Säljaren säger å sin sida att hon "trodde att den fungerade" och "visste inte att den inte fungerade"...vilket hon då hävdar för att slippa allt ansvar.
Har jag någon chans att hävda min rätt här, dvs är det en idé för mig att ta kontakt med jurist för att på så sätt få rätt?
Vänliga hälsningar Dag
Lawline svarar
Hej,
Tack för din fråga!
Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rent juridiskt avseende köp av en bostadsrätt.
Föreligger det någon plikt att undersöka en bostadsrätt innan ett köp?
Generellt gäller att en köpare har att förvänta sig att det han/hon köper skall stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en bostadsrätt med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt, vilket i praktiken innebär att han/hon har att förvänta sig att allting fungerar och således ej behöver göra någon djup undersökning av det som är nyrenoverat. Annat gäller om bostadsrätten är av det äldre slaget, då torde köparen ha att vara väldigt noggrann i sin undersökning. Formellt sätt tillämpas inte jordabalken vid köp av bostadsrätt utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen skall tillämpas. Dock har man ansett att köplagens reglering om fel i bostadsrätt inte lämpar sig vid den typen av felprövning, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt.
Som ovan nämnt kan omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på kakelugnen? Testade Du den i samband med inspektionen av bostadsrätten? Det torde åligga dig att i samband med inspektionen undersöka huruvida kakelugnen fungerade eller inte. Dock torde det vara svårt för gemene man att kunna dra någon säker slutsats på när en kakelugn kan anses vara godkänd eller om den bör förläggas med ett eldningsförbud. I sådana sammanhang bör man anlita en sakkunnig på området för att denne på så sätt skall kunna göra en bedömning. Att förfara på detta sättet bör ingå i en köpares undersökningsplikt(i högre utsträckning om kakelugnen är av äldre slag).
Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos dig om att kakelugnen var i sin ordning. Spelar säljarens utfästelser någon roll? Svaret på den frågan är ja, det spelar helt klart en roll. Om säljaren hade sagt något i stil med att kakelugnen är av det äldre slaget och att den krånglat under det senaste året, så torde detta vara att betrakta som en varningssignal för köparen. Köparen bör i detta läge vidta en djupgående undersökning! Det motsatta scenariot, d.v.s. då säljaren ger sken av att allt är i sin ordning, bör leda till att undersökningsplikten inte behöver vara lika ingående. Sedan får man ställa sig frågan om Du borde räknat- eller förväntat dig att det kunde föreligga fel på kakelugnen. Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och/eller brister som Du som köpare borde ha räknat med(återigen spelar kakelugnens skick, ålder och användning en avgörande roll).
Det råder i praxis och doktrin oklarheter om vad som är att betrakta som en utfästelse. I ett hovrättsfall har ett uttalande om en brunn att vattnet ”var mycket bra och att den aldrig vållat några problem” setts som en utfästelse. I ett annat fall har ett uttalande om att avloppet fungerar bra inte ansetts kunna betraktas som en utfästelse. Om en utfästelse är för handen i ditt fall är svårt för mig att säga då jag har alldeles för lite information för att ta ställning till det. Det är dock fullt möjligt att så kan vara fallet om Du kan styrka att säljaren gett dig någon form av garanti, eller utfästelse av något slag, att den fungerar och att detta påverkat dig i ditt köp. Det bör observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis – men ofta – också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund) om Du som köpare kan visa att uppgiften inverkat på köpet.
Har säljaren en upplysningsplikt?
Någon sådan skyldighet finns inte! Dock gäller att säljaren inte kan åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsskyldighet om säljaren inte upplyst dig som köpare om något väsentligt förhållande som han/hon borde ha känt till och som Du som köpare borde ha blivit upplyst om. Säljaren har i ditt fall sagt att han/hon inte kände till detta problem med kakelugnen. Frågan om säljaren borde ha känt till detta eller om det rör sig om ett så kallat "dolt fel". Säljaren ansvarar för sådana dolda fel medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Således spelar det ingen roll om säljaren kände till problemet eller inte, han/hon ansvarar ändå. Dock gäller att ett fel inte betraktas som dolt om en "tillräckligt kunnig person"(en normalt bevandrad och erfaren lekman på området) skulle ha upptäckt felet. Som jag nämnde ovan är det därför av relevans att anlita en sakkunnig på området för att genom detta uppfylla sin undersökningsplikt.
Slutsats
Jag är av den uppfattningen att läget är något oklart då jag inte vet tillräckligt om vad köparen har sagt och i vilket skick bostadsrätten och kakelugnen var vid tidpunkten Du skrev på köpekontraktet. Jag hoppas dock att Du är nöjd med svaret! Om Du har fler funderingar eller om Du är intresserad av vidare juridisk konsultation är Du välkommen att höra av dig till mig så kan jag hänvisa dig till en kunnig jurist på området. Min email: Sabic92@me.com.
Med vänlig hälsning,
