Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt och säljarens upplysningsplikt
Hej.
Har just tillträtt en bostadsrätt. Innan köpet besiktigade jag lägenheten okulärt och kontaktade även föreningen. Allt verkade vara i sin ordning.
Vid tillträdesdagen, var lägenheten undermåligt urstädad och detta påpekades och åtgärdades men innebar förseningar för mig. När jag så målat om väggar och flyttat in och ville höja värmen i badrummet som är ett vattenburen handukshängare. Jag skruvar - väntar några timmar - skruvar igen - väntar men inget händer med värmen i hängare. (Detta hade jag inte kunnat göra när jag besiktigade. Kunde inte ha väntat i flera timmar i lägenheten för att kontrollera om elementen fungerade.
Påtalade detta för den tidigaren först per telefon. Hen sa då bara att den inte fungerat när hon bodde där. (Detta upplyste hen mig inte om innan köpet) Skickade sedan ett mail till personen där jag ville att hen skulle åtgärda problemet. Varpå hen anser att det går under min undersökningsplikt och inte tänker åtgärda.
Har även upptäckt andra småfel i lägenheten. En del i diskmaskinen som håller upp tallrikarna är trasig. Gick inte att se vid visningen efter som det stod disk i diskmaskinen.
Lawline svarar
Hej!
Till att börja med kan nämnas att en bostadsrätt är lös egendom och då är det köplagen som blir tillämplig. Vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt som stadgas i köplagen 20 §
Undersökningsplikten är långtgående och innebär att alla fel som du borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Du har däremot rätt att kunna åberopa dolda fel mot säljaren i efterhand. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall, viktiga faktorer som påverkar är ålder och skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.
Installationer av bland annat el och värme omfattas normalt inte av undersökningsplikten. Men att skruva och se att saker fungerar såsom kranar, spola i toaletten, titta i och under diskmaskin m.m omfattas. Upptäcker du av undersökningen fel eller tecken på fel skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Vad gäller värmen i badrummet kan det vara ett gränsfall. Om det lätt hade kunnat kontrolleras genom att vrida på knappen bör det omfattas av din undersökningsplikt trots att det skulle innebär att det tog ett tag innan det blir varmt. Om det däremot gäller installation av värmen bör det istället betraktas som ett dolt fel, vilket du skulle kunna åberopa mot säljaren. Med då det enbart verkar vara en handduksvärmare tror jag inte detta kommer betraktas som ett dolt fel
Vad gäller säljarens ansvar för fel i bostadsrätt finns det ingen allmän upplysningsskyldigt för denna. Däremot om säljaren underlåtit att informera om fel eller brister som varit väsentligt för köparen kan säljaren få ansvara för detta. Vad gäller värmen i badrummet skulle det kunna vara något säljaren borde ha upplyst dig om innan köpet om detta är att betrakta som ett väsentligt förhållande på bostadsrätten som kan antas ha inverkat på ditt köp av bostadsrätten, se köplagen 19 § 2 p . Detta är lite beroende på av hur pass omfattande felet avseende värmen i badrummet är. Eftersom det enbart verkar röra en handduksvärmare tror jag att det blir svårt att se detta som ett väsentligt förhållande på bostadsrätten som säljaren borde ha upplyst dig om.
Vad gäller diskmaskinen bör det med hänsyn till ovan nämna resonemang bli svårt att åberopa detta emot köparen eftersom det inte borde förelegat några svårigheter att öppna och kontrollera insidan av denna vid en besiktning. Således torde det bli svårt här att rikta några krav emot säljaren.
Hoppas du fått någon klarhet i det hela och lycka till!
Med vänliga hälsningar
