Undersökningsplikt och upplysningsplikt fast egendom
Hej vi köpte lägenhet i höstas och har nu under vintern kunna konstaterat att golvvärmen i ena badrummet inte fungerar. vid närmare koll så verkar det som att någon har missat att koppla in en kabel. Vilket gör att man måste riva hela golvet och göra om det om man vill ha värme.
Vi såg kontrollpaneln på väggen vid visning men eftersom ingen sa nått om att den inte funkade tog vi förgivet att den funkade. (vem ställer sig och prövar den vid visning)
säljaren säger att dom inte visste att det fanns golvvärme (hur man nu kan missa en stor vit kontroll panel på en 6kvm stor badrum.
Jag känner inte att laga detta är nått jag ska behöva stå för. men mäklaren säger att dom inte gjort nått fel verken mäklare eller säljare.
Behöver lite råd.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som köpare till fast egendom har man en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § Jordabalken vilket innebär att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. Undersökningsplikten är väldigt långtgående och ställer höga krav på köparen.
Då termostaten var lätt att upptäcka och ni hade möjlighet att testa om den fungerade vid köpet skulle jag säga att detta ingår i er undersökningsplikt. Ni skulle även kunna ha frågat säljaren om termostaten/golvvärmen fungerade. Hade ni då fått information om att den var fullt fungerade skulle er undersökningsplikt mildrats eventuellt helt falla bort men så verkar inte fallet vara här.
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det finns undantag då bristande upplysning kan göra att säljaren inte kan åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Dessa undantag är om säljarens brist på upplysning kan klassas som svek eller annat ohederligt förfarande enligt avtalslagen men även om säljaren utnyttjat köparens okunskap när denne är i villfarelse och säljaren måste insett detta samt att säljaren måste ha insett att bristen kan vara avgörande för köparens beslut att köpa fastigheten.
I ert fall verkar det inte som att ni haft något avtalat om termostaten/golvvärmen och därmed blir svek eller annat ohederligt förfarande enligt avtalslagen inte aktuellt. Frågan är då om säljaren visste att ni var i villfarelse om detta och utnyttjat detta samt visste att detta var avgörande för ert beslut att köpa lägenheten. Det är mycket möjligt att säljaren kände till felet men detta gör inte att er undersökningsplikt faller bort. Då detta inte över huvudtaget verkade vara vid diskussion vid köpet är det svårt att bevisa att säljaren/mäklaren kände till att ni var i villfarelse angående detta och att hen vidare utnyttjat detta. Främst faller det troligtvis dock på att detta inte var ett så stort och avgörande fel, i de fall domstolen gått med på att undersökningsplikten faller bort har det handlat om mer avgörande och större fel.
Då ni hade möjlighet att fråga om termostaten/golvvärmen, möjlighet att undersöka om detta fungerade och detta inte var ett så stort och avgörande fel blir det nog svårt att lägga detta fel till last på mäklaren eller säljaren.
Vänliga Hälsningar,
