Svartmögel dolt fel eller en konstruktionsteknik?
Hej!
Jag köpte grannens fritidshus för 16 år sedan, ett mycket gediget och välbyggt hus på alla sätt. Huset var då cirka 25 år gammalt. Jag ägde det i 6 år och rustade upp det som behövdes. 2002 köpte jag det och sålde det 2008 genom mäklare.
Nu, efter 9 år och 11 månader, kommer köparen och säger att han vill åberopa dolda fel. Han har inte klagat på något tidigare.
Han hade upptäckt att mannen som byggde huset satt någon typ av plast på "fel" ställe i ytterväggarna och sett "spår av svartmögel" som han uttryckte det.
För 40 år sedan var inte plastens för- och nackdelar så kända. Han som byggde gjorde säkert detta för att han ville att det skulle bli så bra som möjligt. Min kontakt på mitt försäkringsbolag säger att detta inte är ett dolt fel utan en konstruktionsteknisk fråga.
Köparen vill förhandla ner köparesumman - efter 9 år och 11 månader.
Jag har svarat: aldrig, då ses vi i domstol. Sedan dess har jag fått ytterligare två mejl gällande att han vill att vi ska förhandla, varav ett kom två dagar före 10-årsgränsen. Han hävdade att han på detta vis bröt preskriptionstiden för dolda fel. Mitt svar på dessa mejl har varit att han får stämma mig.
Så till min fråga: Jag som inte hade en aning om detta när jag köpte eller sålde fastigheten, kan han tvinga mig att betala tillbaka en del av köpesumman efter så många år? Och är spår av svartmögel ett dolt fel eller en konstruktionsteknisk fråga?
Lawline svarar
Han hävdade att han på detta vis bröt preskriptionstiden för dolda fel?
Preskriptionstiden är 10 år. Om han framställde ett krav skriftligen, t.ex. nedsättning av försäljningspriset, på grund av fel "x" i fastigheten, så har han gjort ett s.k. preskriptionsavbrott. I sådant fall förlängs preskriptionstiden med ytterligare 10 år. Om hans mail till dig inom 10-årsfristen uppfyllde kravet på ett preskriptionsavbrott (såsom mitt exempel ovan), så har han rätt (4 kap. 19 b § jordabalken).
Och är spår av svartmögel ett dolt fel eller en konstruktionsteknisk fråga?
Svår fråga att svara på eftersom det snarare beror på i vilket sammanhang det förekommer och orsaken till förekomsten. Köparen får inte åberopa sådana fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 a § jordabalken). Undersökningsplikten är väldigt långtgående och omfattar i princip alla åtkomliga utrymmen i fastigheten. Man förväntas t.ex. krypa under svåråtkomliga utrymmen men förväntas inte göra ingrepp i byggnad och mark och inte heller att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv. Lugnande och specifika besked från säljaren om fastighetens skick minskar omfattningen av undersökningsplikten medan varningssignaler ökar den. Om överlåtelsen avser en äldre fastighet får man som köpare räkna med att större risk för fel föreligger och att undersökningsplikten därför skärps. Ju äldre fastigheten eller ju sämre skick fastigheten är i, desto mer måste man som köpare undersöka fastigheten för att i ett senare skede kunna göra gällande dolda fel.
Om det du säger stämmer, dvs. att plastanvändning var vanligt vid tiden för byggnadens uppförande (branschpraxis), är detta något som starkt talar för att det inte är ett dolt fel, utan snarare en konstruktionsteknik, eftersom det inte var ett fel vid den tiden. Mögel är dessutom något som ofta inte är ett dolt fel eftersom man förväntas upptäcka det. Jag tror att det kommer krävas ett utlåtande från någon i position att bedöma frågan som kan uttala sig om huruvida det är ett dolt fel eller en konstruktionsteknik. Ju längre tid som går desto svårare är det dessutom att göra gällande dolda fel eftersom köparen måste bevisa att felen fanns redan vid köpet. Det är svårt efter 10 år.
Jag som inte hade en aning om detta när jag köpte eller sålde fastigheten, kan han tvinga mig att betala tillbaka en del av köpesumman efter så många år?
Ja, om det är ett dolt fel som fanns vid överlåtelsen så kan du krävas på ersättning. Att du inte kände till det själv när du köpte fastigheten ligger enbart dig till last, inte den nya köparen. Att du inte kände till det vid försäljningen kan inte ligga köparen till last eftersom han eller hon gör gällande ett dolt fel, det spelar m.a.o. ingen roll om du kände till det - bara att det faktiskt fanns där vid tiden för överlåtelsen.
Lawline: Rekommendation
Du bör avsluta e-postkorrespondensen omedelbart genom att påstå att det inte är ett dolt fel och, även om det är ett dolt fel, så är det något som har förekommit efter överlåtelsen. Om köparen fortsätter stå fast vid sitt ersättningskrav bör du be en jurist se över er korrespondens hittills för att göra en bedömning av situationen. Tänk på att det är köparen som måste initiera ett domstolsförfarande och överväga många risker som är förenade med en talan som denna. Han eller hon kommer sannolikt ha svårt att lägga fram tillräckligt övertygande bevisning. Vi hjälper dig gärna i antingen förhandlingsfasen med köparen eller som ombud i domstol, hör i så fall av dig så kan vi prata uppdrag och pris: soroosh.parsa@lawline.se
