Semesterparagrafen och överlåtelse av lokal utan samtycke
Har tagit över en affärsverksamhet sen 1 mån tillbaka. Den föra ägaren hade butiken i 19 år och står fortfarande på hyreskontraktet pga. semestrar och hyresvärden inte gått att nå. Nu fick han reda på att lokalen han äger har en ny ägare i butiken. Så han ville skriva nya avtal med höja hyran med 2500 / mån och ha en deposition på 30000. Till saken hör att jag ska flytta verksamheten om 1-2 mån. Kan han göra detta? Måste jag gå med på hans villkor?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är hyresrättslig och regleras i jordabalkens (JB) 12 kap, ”hyreslagen”.
Överlåtelse av hyresrätten
Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av 12 kap 34--37 §§ JB. Om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.
Den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkorenligt 12 kap 36 § JB.
Ditt fall
Hyresvärden har rätt att omförhandla hyresvillkor och kan kräva depositioner eller bankgarantier vid överlåtelse av lokal. Det vanliga är att man bedriver en tvist i hyresnämnden om man blir uppsagd från en lokal med orsak av att man inte vill acceptera nya hyresvillkor. I ditt fall blir det komplicerat eftersom ni inte har hyresvärdens godkännande för överlåtelsen. Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke vilket innebär att du och den förra hyresgästen har gjort en ogiltig överlåtelse av lokalen. Det som inträffar när hyresvärden inte ger besked om samtycke inom tre veckor efter att samtycke begärdes är att hyresgästen (den förra) ha rätt att säga upp sitt hyresavtal. Hyresvärden har i princip vetorätt när det gäller överlåtelse av enbart hyresrätten. Undantag från denna huvudregel kan föreligga då överlåtelsen sker i samband med överlåtelse av rörelsen, enligt 12 kap 36 § JB, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas (inom tre veckor) om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Befogad anledning kan till exempel vara att tillträdande hyresgäst saknar förmåga att betala hyran enligt 12 kap 32 § JB.
Svar
Du måste inte gå med på hyresvärdens villkor men du bör vara uppmärksam på att överlåtelsen mellan dig och den förra hyresvärden är ogiltig om inte hyresvärden ger sitt samtycke. Det är även viktigt att känna till att uppsägningstiden för lokaler i vanliga fall är 9 månader och att man oftast skriver kontrakt på 3 år i taget. Vid kortare uppsägningstid krävs hyresnämndens godkännande.
Rekommendation
Jag rekommenderar att de förra hyresgästen hänskjuter tvisten till hyresnämnden i samråd med dig. Eftersom den förra hyresgästen står på hyreskontraktet måste denne hänsljuta tvisten till hyresnämnden.
Oavsett hur du hanterar frågan så är mitt råd att ha en öppen diskussion med hyresvärden. Det borde ligga i hyresvärdens intresse att ha verksamheter i sina lokaler. Om du vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se.
