Sambor/samäganderätt, fråga om vinstfördelning vid eventuell försäljning av gemensam bostad
Hej,
Jag har en fråga när det gäller sambolagen och vinsten vid försäljning av gemensam bostad.
Har läst på vissa ställen att enligt sambolagen paragraf 3 att vinsten ska delas lika oavsett insatsen, stämmer det?
I detta fall, 20 års gemesam bostad men olika insats vid köpet för 20 år sedan.
Vad gäller nu vid en försäljning? vinst enligt % på insatsen eller 50/50?
Lawline svarar
Hej Anncatrin!
Jag uppfattar din fråga såhär; "Hur kommer vinsten av försäljningen av er gemensamma bostadsrätt att fördelas mellan er när ni säljer bostaden vid tiden då ni fortfarande är sambos"? (Jag utgår ifrån att det handlar om en bostadsrätt)
För att tillämpa sambolagen vid fördelning av s.k. samboegendom måste fördelningen ske genom bodelning. Bodelning under bestående samboförhållande är utifrån sambolagen dock inte möjligt. Bodelning mellan sambor kommer endast i fråga när samboförhållandet upphör, antingen genom separation eller att den ena sambon avlider. Detta gäller oavsett om det skulle vara av värde att utreda huruvida ägandeförhållandena förhåller sig mellan er två. Så på denna fråga kommer inte sambolagen bli aktuell att tillämpa.
Reglerna i "Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt" kan däremot vara till hjälp.
Lagen är analogt tillämplig på bostadsrätter. För att avgöra på vilket sätt vinsten kommer fördelas mellan er två måste jag först redogöra lite grundläggande vad som gäller om andelar av egendom som samägs av flera personer.
I första hand kan man säga att samäganderättslagen är en lag som är tillämplig på så sätt att den förutsätter att samäganderätt redan föreligger av viss egendom. Det vill säga att lagen inte är till för att klargöra när samäganderätt uppkommer, utan detta är en förutsättning som måste vara uppfyll för att lagen överhuvudtaget kan vara tillämplig. (Vi utgår alltså ifrån att det finns en samäganderätt)
Storleken av varje persons andel i en egendom kan bestämmas av parterna själva enligt lagen. Det råder alltså avtalsfrihet och även om din sambo lagt ner mer pengar i bostadsrätten än Du och vice versa, så kan ni ändå komma överens om en ägarandel som inte motsvarar vardera parts insats. Storleken av andelar kan alltså visas genom ett uttryckligt avtal eller på annat sätt. Om det inte finns en överenskommelse om ägarandel mellan er så kan storleken av era andelar också fastställas genom att ni visar hur mycket ni var för sig lagt ut i pengar, arbete osv. Finns det inget underlag som kan visa ägarandelen så presumeras ni äga lika mycket andelar i bostadsrätten, alltså 50/50. Skulle ni nu sälja bostadsrätten och ni inte kommer överens om hur stor andel varje person äger av bostaden så kommer försäljningsbeloppet att delas lika mellan er, därmed inräknad vinst av försäljningen.
En annan sak är om ni separat avtalat (muntligt eller skriftligt) om hur vinstfördelningen ska se ut vid en eventuell försäljning av bostaden. I så fall borde en oenighet om innehållet i detta avtal avgöras utifrån allmänna avtalsrättsliga regler, dvs. ett område som inte är reglerad uttryckligen i lag.
Skulle det handla om att ni nu vill separera så hade i och för sig sambolagen blivit tillämplig. Om bostaden i det fallet utgör eran gemensamma bostad, och ni vid tidpunkten för förvärvet av bostaden förvärvat den för gemensam användning utgör bostaden i så fall samboegendom. Det är ENBART samboegendom som kan bli föremål för bodelning och för att bodelning ska kunna komma i fråga så förutsätts det också att en er framställer begäran om detta. Ägarandelen kommer vid en eventuell bodelning I princip bara ha betydelse för när man ska dra av skulder från varje sambos egna samboegendom (ägarandel) innan man fördelar all samboegendom lika mellan samborna. I denna situation har Du delvis rätt i att bostadens värde kommer att fördelas lika mellan er om ni säljer den och där vinsten även kommer inkluderas. En nackdel med en bodelning kan vara att din sambon har höga skulder, exempelvis att skulderna motsvarar dennes ägarandel i bostaden. Det skulle innebära att dennes skulder först skulle dras av och att ni i så fall skulle dela lika på din andel av bostaden. I sådant fall ska du begära att få behålla mer av din egendom. Denna begäran skulle du troligen ha framgång med eftersom det med hänsyn till ett sådant egendomsförhållande er emellan, där din sambos skulder är höga, kommer anses vara oskäligt att dela värdet av samboegendomen lika er emellan.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
Arash Gh Shali
