Säljaren garanterar att han är civilrättslig och lagfaren ägare till fastigheten
Hej,
Vid fastighetsöverlåtelser mellan juridiska personer t ex aktiebolag brukar brukar det stå "Säljaren garanterar att han är civilrättslig och lagfaren ägare". Men i köpeavtal mellan privatpersoner står det vanligen endast "Säljaren garanterar att han är lagfaren ägare".
Varför är denna skillnad vanlig? Beror det möjligen på olika skadeståndsprinciper mellan juridiska och fysiska principer i det fall det skulle visa sig att säljaren inte var ägare till fastigheten? Jag frågade en privatmäklare om detta och fick svaret att om säljaren är ett dödsbo skrev de även "civilrättslig" men inte annars. Hur ligger detta till med användning de olika ordalydelserna?
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Sådana garantivillkor som föreskriver att säljaren är civilrättslig och lagfaren ägare tar sikte på två situationer. Att säljaren är garanterad civilrättslig ägare över egendom innebär att säljaren har äganderätten över föremålet som grundar sig i exempelvis ett arvskifte eller avtal. Dödsbon kan ha flera dödsbodelägare med likadelad arvsrätt till en fastighet och då kan det vara bra att ha en garanti från säljaren att han eller hon har erforderligt samtycke från övriga dödsbodelägare att sälja fastigheten. En sådan garanti skyddar även köparen mot anspråk från tredje man som tidigare ingått ett avtal med säljaren om köp av egendomen - så kallad tvesala. Dödsbodelägare som går miste om arvsrätt på grund av att egendom överlåtits utan samtycke av annan delägare eller en tredje man som köpt egendomen tidigare, kan rikta skadeståndsanspråk mot delägaren eller den som köpt egendomen i ond tro. Med ond tro avses att köparen visste om eller borde ha vetat om att samtycke saknades från övriga dödsbodelägare eller, vid exemplet om tvesala, att säljaren redan sålt egendomen tidigare. De civilrättsliga garantivillkoren är alltså juridiska skydd mot skadeståndsanspråk från tredje man. Garanti att säljaren är lagfaren ägare betyder att säljaren är registrerad ägare till fastigheten och har lagfart på den hos Lantmäteriet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Bästa hälsningar
