Rättsligt och dolt fel i fastighet

Question

Hej!

Jag har nyligen köpt en stuga. Grannen kör igenom vår gräsmatta med en skördetröska och samtidigt har han en tomtkarta som bevis, de ger han då lov att köra igenom.

Men kan jag säga till säljaren att få köpeskillingen nedsatt? Eller är detta något som jag skulle undersökt? Eftersom säljaren då kommer säga att jag skulle ha undersökt det eftersom jag har undersökningsplikt.

Vem har rätt? Jag eller Säljaren?

Annan fråga! Om jag köper ett hus men efter en tid, ex 8 mån, upptäcker jag att mina ytterväggar i källaren har fukt som sedan gör att det börjar lukta. Orsaken är att dräneringsrören utanför huset har skadats av trädrötter. Räknas detta som ett dolt fel? Kan jag begära säljaren om ersättning?

Eller är detta något som jag skulle upptäckt genom en besiktning?

Uppskattar er hjälp!

Hälsningar.

Answer 1

Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!

Jag börjar med att besvara din första fråga, om din grannes servitut i din fastighet. 4 kap. 17 § jordabalken säger att om den försålda fastigheten "besväras av (…) rättighet utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom", kan köparen kräva att köpeskillingen nedsätts. Med rättighet åsyftas b.la. sådant servitut din granne förefaller inneha, men också nyttjanderätter såsom arrende, hyra och tomträtt.

Vi måste först avgöra om din fastighet de facto besväras av en sådan rättighet, dvs., om din grannes rättighet faktiskt gäller mot dig efter att du förvärvat fastigheten. Huvudregeln är att rättigheter som tillkommit genom avtal riskerar att bortfalla vid överlåtelse, dvs. inte gälla gentemot köparen. Härifrån görs vissa avsteg. Inskrivna rättigheter gäller alltid mot köparen, 7 kap. 11 § jordabalken, oaktat om köparen känt till inskrivningen eller inte. Detsamma gäller om säljaren gentemot dig gjort ett förbehåll vid avtalsingåendet, dvs. informerat dig om att fastigheten kommer vara fortsatt belastad av din grannes servitut.

Ifråga om rättsliga fel, dvs. när köpeobjektet belastas av juridiska rättigheter, har inte köparen någon undersökningsplikt. Du hade alltså ingen plikt att på eget initiativ undersöka inskrivningsdelen eller för den delen att rent fysiskt utröna huruvida fastigheten besvärades av ifrågavarande servitut. Du måste emellertid ha befunnit dig i god tro vilket innebär att du inför köpet inte får ha haft anledning att ana ugglor i mossen, vare sig genom att ha sett inskrivningsdelen, tagit del av ett gravationsbevis i vilket rättigheten upptogs, eller iakttagit din granne bruka marken på det sätt rättigheten tillåter honom. Det är i regel mycket svårt att någon befunnit sig i ond tro.

4 kap. 17 § jordabalken hänvisar vidare till 4 kap. 12 § jordabalken, som avhandlar vilka rättsliga påföljder du kan göra gällande om ovan är uppfyllt. Bestämmelsen ger dig rätt att göra avdrag på skadeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Den senare åtgärder förutsätter emellertid att mindre än ett år förflutit sedan köpet, se 2 st. Avdraget på köpeskillingen beräknas i regel som fastighetens marknadsvärde med och utan felet.

Att du ska få framgång mot säljaren förutsätter vidare att du enligt 4 kap. 19 a § jordabalken reklamerar, dvs. invänder, mot köparen inom skälig tid efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Hur den tidsfristen beräknas varierar beroende på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Högsta domstolen har godtagit en frist om 4.5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet, se NJA 2008 s. 1158. Du bör alltså agera skyndsamt och argumentera att du reklamerat så snart du rimligen kunde förväntas upptäcka felet.

___________________________________________________________________________________

Din andra fråga. I första hand bedöms fastighetens eventuella fel utefter vad som kan anses följa av avtalet; såväl skriftliga som muntliga beskrivningar av fastigheten och dess skick kan ligga till grund för avtalsinnehållet. Om köparen på något sätt garanterat eller lämnat uppgifter om att fastigheten ska sakna en viss negativ egenskap, kan fastigheten att ses som felaktig redan på den grunden, se 4 kap. 19 § jordabalken Den grunden är du i en bättre position än mig att avgöra.

Om det inte är för handen går man vidare till en abstrakt och objektiv bedömning av fastighetens standard. I normalfallet har du rätt att kräva att fastigheten uppnår någon form av normal standard. Det är en svårdefinierad feltyp men kan förenklat sammanfattas till att köparen, när annat inte är avtalat, har fog att förutsätta att fastigheten och framförallt byggnader därpå uppnår normal standard. Vad det innebär varierar från fall till fall men tumregeln bör vara att om det ska röra sig om en avvikelse som har en reell inverkan på fastighetens marknadsvärde. Det förefaller vara uppnått i ditt fall.

Det kan förhålla sig så de skador du märker av är följdskador till en mindre skada och sådana omfattas i regel inte av säljarens felansvar. Ifråga om dräneringsfel kan du dock argumentera att, eftersom det rör sig om ett utdraget och svårbedömt förlopp, och att alla följder av detta fel är följdskador, det ska bedömas som ett och samma fel och att det förelåg vid köpet. Mig veterligen saknas tyvärr vägledande rättsfall i frågan.

Avslutningsvis ska jag diskutera kring din undersökningsplikt. Jordabalkens undersökningsplikt, vilken kommer till uttryck i 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken, är relativt omfattande. Fastighetsköparen ska stå kostnaden för alla fel som inför köpet var "upptäckbara", oavsett om en undersökning faktiskt företogs eller inte. Det avgörande blir vad köparen vid en rigorös undersökning borde ha kunnat upptäcka. Köparen antas vara en tillräckligt kunnig lekman. Om ett fel var möjligt att iaktta med syn är det att anses som upptäckbart. Detsamma gäller om symptom av felet gick att iaktta, t.ex. i ditt fall fukt som luktar eller synbara fuktfläckar i källarvägg eller tak. Det ska också poängteras att undersökningsplikten kan omfatta svåråtkomliga utrymmen.

Undersökningsplikten kan utvidgas ytterligare om byggnaden är gammal eller på grund av varnande uppgifter från säljaren. Den kan likaledes reduceras om exempelvis säljaren, som svar på tal till köparens bekymmer, lämnar lugnande besked. Om felet inte gick att upptäcka av en kunnig lekman, vare sig på direkt grund eller genom vidare undersöka varningssignaler, är felet ett s.k. dolt fel och grundar felansvar. Även i den här frågan måste du reklamera till säljaren inom skälig tid, 4 kap. 19 a § jordabalken.

___________________________________________________________________________________

Sammanfattningsvis kan din första fråga besvaras så, att du troligen kan avkräva säljaren en reducering av köpeskillingen förutsatt att han inte kan påvisa att du befann dig i ond tro. Att bevara din andra fråga är betydligt svårare utefter de uppgifter som du angivit i frågan. Bedömningen är väldigt beroende av omständigheter. Jag rekommenderar dig att kontakta en sakkunnig i frågan alternativt våra biträdande jurister för ytterligare konsultation.

Om du har fler frågor till mig är du välkommen att lämna en kommentar, så besvarar jag den omgående.

Stort lycka till!

Vänligen,