Rätt till prisavdrag pga felaktigt utlovad renovering?
Hej! Jag har precis köpt en lägenhet och sitter i en knivig situation. Jag köpte lägenheten under tron att stambytet som ska göras i föreningens badrum även påverkar mig - att jag skulle få välja ett helt nytt badrum. Detta var både säljare och mäklare väldigt tydliga med under hela förloppet och mäklaren använde det såklart som ett lockbete under visningen "bli inte för kära i badrummet, det kommer rivas, men då kommer ni få bestämma helt själva hur det ska se ut!". Lägenheten jag köpt ligger i ett hus som är 50 år gammalt, men min lägenhet samt tre angränsande är byggda 2009. Jag får inte tillträde till lägenheten förrän fjärde december och har således endast betalat kontantinsatsen, men blev trots det inbjuden till föreningens informationsmöte om stambytet. Då får jag för första gången höra från styrelsen att mitt badrum inte alls ska renoveras - men vattnet kommer stängas av i nio veckor, från mars till april. Och jag kommer såklart också betala markanta höjda avgifter för att bekosta stambytet.
Mäklaren och säljaren hävdar att de inte visste något om det utan att det ligger på föreningens ansvar att de inte blivit informerade. Jag vill begära någon form av ersättning (hur mycket är skäligt?), men vem är i slutändan ansvarig och vad kan jag göra? Att häva köpet känns som ett sista alternativ men får jag ingen ersättning som motsvarar att de undanhållt information, vet jag faktiskt inte riktigt hur jag ska göra.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Du kan absolut ha rätt till ersättning för den felaktigt utlovade renoveringen, såsom ett fel på lägenheten enligt köplagen. Du kan dessutom ha rätt till nedsatt avgift av hyresrättsföreningen om det finns stöd för detta i deras stadgar.
Vad säger lagen?
Felaktigt utlovade renoveringen
Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats, vad säljaren sagt om lägenheten och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17, 19 §). Avviker lägenheten från detta eller från uppgifter som säljaren lämnat innan köpet, räknas den som felaktig (18 §). Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hen märkte eller borde ha märkt felet (32 §).
Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer på fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).
Avgiften
En bostadsrättsförening ska ha stadgar som anger hur årsavgiften beräknas (9 kap. 5 § femte punkten bostadsrättslagen).
Tolkning av ditt fall
I ditt fall stämmer själva lägenheten av allt att döma överens med vad avtalet men säljaren har brutit mot vad som utlovats i samband med köpet och därför är lägenheten felaktig enligt 18 §. Du har utgått ifrån att du skulle kunna välja ett nytt badrum gratis och betalat ett pris för lägenheten som påverkas av detta. Du kan ha rätt att antingen kräva att säljaren åtgärdar felet genom att stå för en sådan renovering (34 §).
Jag uppfattar det dock som att du hellre vill ha ett prisavdrag, såsom anges i 38 §. Beloppet blir i så fall motsvarande den värdeskillnad som en utlovad renovering medför, vilket med fördel bestäms genom kostnaden att genomföra en sådan renovering. Säljaren har rätt att låta genomföra en sådan renovering som utlovats istället för att ge prisavdrag, om hen vill.
Hävning kräver att varken prisavdrag eller det avhjälpande som är möjligt innebär en rimlig åtgärd för dig. Så verkar inte vara fallet här eftersom du gärna vill ha prisavdrag. Om säljaren vägrar gå med på ett prisavdrag ger detta dig ingen rätt till hävning, utan du får driva en process för att få till stånd ett prisavdrag. Om säljaren hellre häver köpet frivilligt går detta såklart bra.
Det är alltså säljaren som är ansvarig för det fel som den felaktigt utlovade renoveringen innebär. Hen kan i sin tur ha en så kallad regressrätt gentemot bostadsrättsföreningen som innebär att de ersätter hen för kostnaderna om de lovat att renovering skulle ske och sedan inte hållit löftet. Detta är ett förhållande mellan bostadsrättsföreningen och säljaren som inte berör dig.
Angående de höjda avgifterna så är detta något som det står fritt för bostadsrättsföreningen att stadga om. Om det står i deras stadgar att de beräknar avgiften på så vis att alla medlemmar står för kostnader som föreningen har för renovering av vissa bostäder, så är detta giltigt. Du kan ha rätt till nedsättning av avgiften om den höjda avgiften som renoveringen medför inte kan rättfärdigas utifrån föreningens stadgar, t.ex. om varje medlems avgift ska vara individuellt anpassad till kostnaderna som just de medför för föreningen.
Om föreningen bestämmer sig för att ge dig renoveringen istället för att sänka avgiften så stämmer detta överens med det ursprungliga avtalet mellan dig och säljaren och därmed förlorar du din rätt till prisavdrag eftersom att felet är åtgärdat.
Slutsats
Utifrån de uppgifter du givit mig har du goda grunder för ett prisavdrag pga fel enligt 18 § köplagen. Du kan skriva ett email till säljaren och kräva detta. Det kan vara en god idé att påminna om att hen kan ha regressrätt gentemot bostadsrättsföreningen. Om säljaren inte går med på dina krav och ni inte kan enas om en lösning rekommenderar jag att du tar kontakt med vår juristbyrå för att diskutera möjligheterna till en process i frågan.
Kolla även upp bostadsrättsföreningens stadgar och se om du kan ha rätt att kräva att de sätter ned din avgift. Om de erbjuder sig att renovera din lägenhet är felet åtgärdat och du har inte längre någon rätt till prisavdrag från säljaren.
Om du behöver någon annan hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.
Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!
Vänliga hälsningar,
