Rätt till ersättning pga bruten utfästelse trots "befintligt skick"?

Question

Hej, säljarna skrev i frågelistan att lägenheten var renoverad/ombyggd av en fackman. Efter köpet anställde vi en VVS besiktningsman som hittade fel i badrummet och påstår att badrummet inte är fackmässigt utfört. Han rekommenderar också att göra om badrummet. Säljarna säger att badrummet var uppfräschat av deras vänner. Det finns inga kvitto. Har vi rätt till ersättning? Vi köpte lägenheten för 5 månader sen i "befintligt skick".

Answer 1

Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline!

Ni kan absolut ha rätt till ersättning.

Vad säger lagen?

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats, vad säljaren sagt om lägenheten och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17, 19 §). Avviker lägenheten från detta eller från uppgifter som säljaren lämnat innan köpet, räknas den som felaktig (18 §). Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Undersökningsplikten innefattar sådant man kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plankor, plattor etc. Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hen märkte eller borde ha märkt felet (32 §).

Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om

varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. (19 §)

Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer på fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).

Tolkning av ert fall

I ert fall har säljaren i samband med försäljningen utfäst att badrummet ska vara fackmannamässigt renoverat. Det har sedan framkommit att så inte är fallet och att renoveringen bör göras om enligt en fackman. Fackmannens utlåtande får företräde framför eventuella bestridanden som säljarens vän kan ha angående renoveringen, såvida det rör tolkningsfrågor om kvaliteten på utförandet.

Det kan antas att en välgjord renovering varit relevant för ert val att köpa lägenheten och hur mycket ni valt att betala. Därför spelar "befintligt skick"-klausulen ingen roll i ert fall och ni lär ha rätt att få felet avhjälpt genom att säljaren betalar för en ny renovering som för badrummet till samma skick som de utlovat. Om ni väljer att utföra ytterligare arbete behöver säljaren bara betala det belopp som det hade kostat att åtgärda felet. Detta är oberoende av undersökningsplikten, eftersom säljaren har utfäst något som inte stämmer (jfr. analogt NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet").

Det kan ifrågasättas om 5 månader är skälig tid för er att reklamera felet. Detta beror på omständigheterna, bl.a. hur svårt felet är att upptäcka. Felet verkar vara av ganska svårt att upptäcka eftersom badrummet visserligen är renoverat men inte på korrekt sätt. Ni kan argumentera för att det inte funnits skäl för er att misstänka detta och att ni därför inte haft anledning att tillkalla en fackman tidigare. Därmed bör tiden anses vara skälig.

Vad ni kan göra

Om ni anser er ha rätt till att säljaren står för renovering eller prisavdrag kan ni skriva ett email till säljaren och förklara vad ni vill kräva och varför. Det är alltid möjligt för er att förlikas men om ni inte är nöjda med vad säljaren går med på kan det finnas förutsättningar för er att driva tvisten vidare. Jag rekommenderar i så fall att ni tar kontakt med vår juristbyrå för en mer ingående analys av situationen (klicka här).

Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på [e-mail] där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: [phone], öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.

Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!

Vänliga hälsningar,