Rätt till ersättning för fel i objektbeskrivning avseende ålder på hustak
Hej,
Denna fråga gäller för en Villa. Vi är köpare.
I objektsbeskrivningen stod det att taket byttes cirka 2004.
Besiktningsmannen hade inga anmärkningar på taket.
Nu fick vi veta av en granne (som hjälpte till med takbytet) att taket gjordes vid cirka 1994.
Detta betyder att taket är cirka 10 år äldre än vad säljaren utgav.
Säljaren lovade vid kontraktsskrivningen att få fram kvitton (men kunde inte).
Vad gäller, och vad har vi för chanser att få tillbaka i alla fall en del av vad ett takbyte kostar (då taket ju är bara har 50% av sin livstid kvar istället för 75% som vi trodde).
//Mathias
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Regelverket följer av 4:e kapitlet i jordabalken. Av 19 § framgår följande:
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
I ditt fall stämmer inte fastigheten överens med vad som avtalats mellan dig och säljaren. Objektbeskrivningen utgör en del av ert avtal och den felaktiga uppgiften medför at det föreligger ett konkret fel på din fastighet.
Köparen har dock en långtgående undersökningsplikt när det gäller fastighetsköp. Säljaren ansvarar endast för fel som är att betrakta som dolda. I det här fallet har säljaren gjort en utfästelse i form av en objektbeskrivning som säger att taket byttes ett visst år. Det är svårt att som köpare kontrollera när taket byttes ut och eftersom du fått besked om att det skedde år 2004 bör du ha en minskad undersökningsplikt i detta avseende. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men bör upplysa om sådant som han vet är fel i fastigheten. Som ägare till en fastighet bör man ha en ungefärlig koll på när taket byttes ut och om det skett ett feltryck i objektbeskrivningen bör du ha blivit upplyst om detta. Om detta utgör ett fel på din fastighet har du som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen eller om skadan är av väsentlig betydelse häva köpet. För att kunna åberopa ett fel på fastigheten måste du meddela säljaren enligt 19 § inom skälig tid från att du märkt eller borde märkt felet. Du bör alltså kontakta säljaren angående detta så fort som möjligt. Tänk också på att preskriptionstiden avseende köpares fordran på grund av fel i en fastighet är 10 år efter tillträdet, efter detta går det inte längre att göra ett anspråk av detta slag gällande.
Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
