Överlåtelse av fastighet genom gåva
Hej !
Vi funderar på att skriva över mammas hus på mig så jag får ta hand om bef.lån (enda sonen) men att hon kommer bo kvar så länge hon orkar och vill
huset är belånat till mindre än hälften av taxeringsvärdet ...
Hur gör man lämpligast med tanke på juridik,skatter,avgifter,arvsfrågor för att lösa det bäst ? Samt kan man skriva någon form av kontrakt så mamma känner sig trygg att hon verkligen får bo kvar trots att ägandet är ändrat ?
mvh Robban
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
I 44 kap. inkomstskattelagen(IL) finns de grundläggande bestämmelserna beträffande kapital vinster och kapitalförluster, se https://lagen.nu/1999:1229. Det vi har att ta ställning till i ditt fall är huruvida det är möjligt att förfara på det sättet som du planerat samt vilka skattemässiga effekter detta kan medföra. Jag kommer nedan att redogöra för vad som rättsligt gäller vid fall som dessa.
Överlåtelse av fastighet
Huvudregeln beträffande vad som betraktas som avyttring av tillgångar står att finna i 44 kap. 3 § IL. Uppräckningen är uttömande och omfattar försäljning, byte eller någon annan liknande överlåtelse av en tillgång. Avyttring genom gåva finns alltså inte med i denna uppräckning. Detta innebär att om en tillgång, exempelvis en fastighet, överlåts genom gåva så sker alltså ingen kapitalvinstbeskattning. Det som istället sker är att den nya ägaren inträder i överlåtarens skattemässiga situation. Detta framgår i 44 kap. 21 § IL och är ett uttryck för kontinuitetsprincipen. Rent konkret innebär detta att inga skattemässiga effekter uppstår för din mamma. Istället kommer den nya ägaren att överta det anskaffningsvärde som överlåtaren hade för fastigheten. Om den nya ägaren sedan säljer fastigheten så får alltså detta anskaffningsvärde räknas av då man beräknar vinsten, och även då man beräknar skatten.
I ert fall så planerar ni att överta det återstående lånet på huset som din mamma har. Detta innebär att det rör sig om ett så kallat blandat fång där det både finns ett benefikt inslag i form av en gåva samt ett inslag av ersättning. I en skatterättslig bedömning avseende benefika fång har man att tillämpa huvudsaklighetsprincipen. Detta innebär att om ersättningen, i ert fall ett övertagande av lånet, understiger taxeringsvärdet så är det att betrakta som en benefik överlåtelse i sin helhet. Övertar du det återstående lånet, så kommer det alltså att betraktas som en gåva där du inträder i din mammas skattemässiga situation.
Om ni väljer att gå vidare med er plan att överta fastigheten, så är det viktigt att ni uppfyller de formkrav som finns för fastighetsöverlåtelser, vilka återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken. Det ni har att uppfylla är att upprätta en skriftlig handling i form av ett gåvobrev. Ett gåvobrev ska innehålla uppgifter beträffande motprestationen och även en förklaring från överlåtaren att fastigheten skall överlåtas på den nya ägaren. Detta gåvobrev skall sedan skrivas under av alla parter. Slutligen måste lagfart sökas hos Lantmäterimyndigheten för att överlåtelsen skall anses fullbordad.
Vi på lawline kan bistå med hjälp att upprätta ett gåvobrev. Detta kan vi göra mot en kostnad på 995 kr. inklusive moms, se http://lawline.se/avtal/gavobrev.
På frågan om ni behöver upprätta ett kontrakt för att din mor ska få fortsätta bo kvar, så är svaret att det kan vara att föredra, men är absolut inget måste. Ni kan upprätta ett hyresavtal och således garantera din mamma diverse rättigheter som hyrestagare. Ni kan även upprätta ett annat form av avtal där det framgår hur ni vill att ert fortsatta förhållande skall se ut beträffande vem som bor i fastigheten osv.
Jag hoppas att du känner att fått svar på dina frågor. Om du har några frågor eller funderingar, så är du välkommen att återkoppla.
Med vänlig hälsning
