Oenighet i förvaltning av samägd sommarstuga
Samägandelagen:
Vi är flera delägare i en sommarstuga och har svårt att komma överens. I samband med en upprustningsdiskussion vill 6/8 göra en förändring/nybyggnation på tomten, övriga 2/8 vill ha oförändrat utseende, men reparation för att förhindra fortsatt förfall.
1) vad gäller?
2) vad göra om de 6/8 sätter igång att bygga om efter eget huvud genom att hävda majoritetsbeslut?
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Huvudregeln är att alla delägares samtycke krävs för att en åtgärd i förvaltningen av fastigheten ska kunna komma till stånd. Det innebär att om sex av åtta delägare vill göra en nybyggnation och de två övriga inte vill det så kan inte nybyggnationen göras. De sex delägarna har heller inget lagstöd för att åberopa faktumet att de är i majoritet för att kunna åsidosätta de övriga delägarna. På samma sätt kan inte de två delägarna genomföra reparationen om de inte har samtycke från de sex övriga. Undantaget till denna regel är om fastighetens bevarande är i akut behov av åtgärd och samtligas samtycke inte kan inhämtas på grund av sjukdom, frånvaro eller annan orsak. I ett sådant fall kan åtgärd vidtas av de delägare som har möjlighet att utöva förvaltningen, vilket framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 2 §. Situationer där fastighetens bevarande kräver brådskande och nödvändiga åtgärder brukar oftast vara sådana som föreskrivs i lag eller påbjuds av myndighet och för att skydda egendomen mot hastig värdeminskning.
Om de sex delägarna går emot de två övriga och påbörjar nybyggnationen utan deras samtycke så kan minoritetsdelägarna väcka talan i domstol mot majoriteten för att pröva saken (jämför domen i NJA 1990 s. 184). En annan, förmodligen mer praktisk, strategi för att lösa oenigheten i hur fastigheten ska förvaltas är att en av delägarna hos rätten ansöker om att fastigheten istället ska förvaltas av god man på bestämd tid (Lag om samäganderätt 3 §). Den gode mannens uppdrag omfattar reparation, bevarande och handlingar som syftar till att förbättra det ekonomiska utnyttjandet av egendomen, men utöver detta kan han inte förfoga över fastigheten om inte samtliga delägare samtycker till detta. Ett undantag är dock att god man har möjlighet att hyra ut den egendom som han förvaltar, men inte för längre tid än vad hans uppdrag omfattar (Lag om samäganderätt 4 § första stycket).
Med vänlig hälsning