När får jag rätt att frånträda ett förhandsavtal för köp av bostadsrätt på grund av en väsentlig höjning av avgiften?
Hej, jag har skrivit på ett förhandsavtal avseende köp av nyproducerad bostadsrätt med tillträde i slutet av november. Med den utveckling som varit senaste tiden på bostadsmarknaden har jag tyvärr insett att jag har svårt att fullfölja köpet. Jag har kontaktat den kundansvariga försäljaren i hopp om att de skulle låta mig avstå affären, vilket de nekat till. Om jag förstått rätt har jag i praktiken bara en utväg juridiskt (under förutsättning att de håller sitt löfte om upplåtelse) - och det är att de kommer höja månadsavgiften "för mycket". De har flaggat för att den kommer höjas innan tillträde, men inte sagt med hur mycket. 1. När kan jag begära få veta den nya avgiften? Är det först vid påskrift at upplåtelseavtalet? 2. Hur sannolikt är det att jag får rätt att frånträda avtalet på grund av en "för stor" höjning av månadsavgiften? 3. Jag är beroende av att kunna sälja min lägenhet för ett pris som var marknadsmässigt vid tiden för bokningsavtalet, men som nu är sannolikt är lägre. Vad händer om jag inte får det jag "behöver"? Som det är nu riskerar jag att gå i personlig konkurs om de kräver mig på hela köpeschillingen. Finns det någon annan väg ut för mig? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din fråga som att du har ingått ett förhandsavtal om köp av en nyproducerad bostadsrätt. Du skulle vilja frånträda avtalet, och undrar under vilka förutsättningar du kan frånträda förhandsavtalet.
Reglering om förhandsavtal för bostadsrätter regleras i 5 kap i bostadsrättslagen (BRL).
Förhandsavtal
Förhandsavtalet är, som du verkar vara medveten om, bindande enligt BRL, vilket innebär att du som förhandstecknare är skyldig att teckna efterföljande avtal, upplåtelseavtalet, som innebär att du förvärvar lägenheten med bostadsrätt. Detta i enlighet med BRL 5 kap 1 §.
Frånträdande av förhandsavtal i enlighet med BRL 5 kap 8 §
Du som förhandstecknaren kan under vissa förutsättningar ha rätt att säga upp och frånträda förhandsavtalet. Grunderna är tre stycken och framgår av BRL 5 kap 8 § 1 st. Bestämmelsen som aktualiseras är den i 3 st som lyder enligt följande: "Förhandtecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften."
Alltså gäller att om avgiften höjs väsentligt kan du säga upp avtalet inom 3 månader från den dag du fick kännedom om den högre uppgiften, vilket oftast är dagen för påskrivande av upplåtelseavtalet (nära den s.k tillträdesdagen). Det är alltså en giltig grund för uppsägning, och du kan säga upp lägenheten på denna grund utan annan juridisk prövning.
Vad innebär en väsenlig höjning?
I propositionen (förarbetet) prop. 1990/91:92 s. 1879 till BRL uttalas att hänsyn till de andra medlemmarna ska tas och att endast en väsentlig avgiftshöjning ger rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet. Det har sedan överlämnats till rättstillämpningen att avgöra när en avgiftshöjning är sk väsentlig. Den information som bostadsrättsföreningen har lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig.
Inför 1971 års bostadsrättslag uttryckte kommittén i sitt kommittéförslag att en höjning av årsavgiften med 10 % rimligtvis borde medföra en rätt att frånträda ett upplåtelseavtal. Däremot avvisades förslaget med motiveringen att en precisering i frågan inte skulle vara möjlig.
Det som gäller är istället att frågan få avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Rättsläget är alltså inte helt klarlagt.
Min rekommendation
Att försätta sig i en situation av avtalsbrott är inte önskvärt och bör undvikas. Men om det inte kan undvikas rekommenderar jag att du åter tar kontakt med bostadsrättsföreningen och eventuellt byggföretaget/byggherren. Påtala vad du har för avsikt att häva avtalet, så kan de ge dig all nödvändig information som gäller. En annan rekommendation är att du kräver full insyn i omförsäljningsprocessen, då du vill se att bostaden inte säljs till ett orimligt lågt pris. Om du märker att bostaden säljs till ett mycket lågt pris och den ekonomiska skadan då blir stor, kan du själva välja att återköpa bostadsrätten.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga trots att rättsläget är oklart i fråga om hur stor höjning av avgiften som utgör en väsentlig höjning, men om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline.
Med vänliga hälsningar
